廊坊300畝法拍土地遇冷 地價高房價跟不上？

• 2018年1月28日 zengyan來源：經(jīng)濟觀察報 1428 94
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廊坊300畝法拍土地遇冷，地價高房價跟不上？1月24日，位于廊坊市安次區(qū)龍河工業(yè)園區(qū)的三幅司法拍賣土地標的物展示進入第三天，按照預期，正式競價將于1月30日上午10點開始，24小時后結束，起拍價為31.69億元，保證金為5億元。

廊坊300畝法拍土地遇冷 地價高房價跟不上？

1月24日，位于廊坊市安次區(qū)龍河工業(yè)園區(qū)的三幅司法拍賣土地標的物展示進入第三天，按照預期，正式競價將于1月30日上午10點開始，24小時后結束，起拍價為31.69億元，保證金為5億元。

三幅土地為黃金佳集團資產(chǎn)，黃金佳集團因涉嫌非法集資被查處。

第一次司法拍賣在1月3日至4日，當時的起拍價是39.61億元，在開放競價的兩天里，因無人報名而流拍。

“地價太高，房價有點跟不上了。”一位廊坊市開發(fā)商人士表示。從2017年6月廊坊市出臺限購升級政策，要求非本地戶籍購房者提供不間斷三年社保以來，廊坊市的樓市成交價格和成交量大幅回落，但2017年土地價格比2016年上漲近三倍，“那三幅地起拍價比市場價低，但也沒什么太大利潤”。

300畝法拍土地

廊坊市廣陽區(qū)人民法院公布的法拍信息顯示，三幅土地位于廊坊市區(qū)東南的龍河工業(yè)園區(qū)二號路附近，總面積為317.01畝，其中住宅用地面積300.87畝，容積率為1.3-2.0。第二輪拍賣起拍價為31.69億元。

三幅土地所有人為廊坊千萬廈房地產(chǎn)有限公司，為黃金佳集團子公司，2014年5月30日通過招拍掛獲取了土地，成交價格為7.3億元。

半年后，涉及3.6萬人、53億元的黃金佳非法集資案爆發(fā)。

2017年9月13日，廊坊市廣陽區(qū)法院正式下發(fā)三幅土地拍賣執(zhí)行裁定書。2017年12月2日，河北省金融辦召開相關會議后，土地正式進入拍賣程序。

2017年12月4日，第一輪拍賣啟動，起拍價為39.61億元，自2018年1月3日進入競價環(huán)節(jié)到1月4日競價結束，沒有人報名，三幅土地流拍。

2018年1月12日，第二輪拍賣正式啟動，起拍價降至31.69億元。即便按照這一拍賣價格計算，不到四年時間，三幅土地價格也比拿地時的7.3億元上漲了3.3倍。土地拍賣所得資金主要用于償還非法集資受害者的損失。

廣陽區(qū)法院負責該項拍賣的李姓法官介紹，三幅土地為凈地，沒有歷史遺留問題，但目前還沒有辦理土地證，僅僅與政府簽署了土地出讓合同，競拍人拍得后，法院會協(xié)助辦理土地權屬過戶手續(xù)。

而上述開發(fā)商人士判斷，第二次拍賣雖然起拍價降低了，但流拍的可能性依然不小。其判斷的依據(jù)是，當?shù)刈≌瑑r格從2017年4月的22000元 /平方米降到現(xiàn)在16000元/平方米左右，成交量則下降了2/3。

法拍公告顯示，參與報名者在競拍土地時需交納5億元保證金，截至1月25日，還未有報名者參與。

地價太高，房價跟不上了

即便按照第一次拍賣價格計算，三幅土地單價也屬于市場價，且法拍土地為凈地，開發(fā)商只要拍下完成過戶就可以按照程序進行開發(fā)，但第一次拍賣還是流拍了。

2017年，廊坊市土地成交面積為897.87萬平方米，較2016年減少59.39萬平方米，同期土地成交金額為264.46億元，比2016年增加了93.39億元。由此不難看出，土地出讓金增加主要得益于土地價格上漲。

2017年廊坊市區(qū)住宅土地成交樓面均價為2175.39元/平方米，同比上漲了77.57%;其中安次區(qū)土地成交樓面價為2831.67元/平方米，同比上漲了146%。

受土地指標影響，2017年下半年的土地價格水平要遠高于上半年。2017年末，首開、華夏幸福等房企在廊坊市拿地樓面地價均接近1萬元，2018年初，廊坊市推出的幾幅土地中，起拍樓面地價也均在8600元/平方米左右。

這三幅土地第二次拍賣起拍價位31.69億元，按照2.0容積率計算，317畝土地樓面地價為7496元/平方米。

與土地價格的漲勢相反，廊坊的房價在2017年中掉頭向下。

2015年以來環(huán)京樓市火爆，廊坊市區(qū)房價同樣搭乘上了“兩年漲三倍”的快車。2017年北京(樓盤)市“317調(diào)控”出臺后，廊坊市也緊跟著出臺了“326樓市調(diào)控政策”，并在6月升級限購政策為“三年社保”，隨后廊坊樓市開始冷卻，新建商品房月成交量從原來的三四千套下滑到一千套左右;每平方米單價從2.2萬元左右降至1.6萬元左右，跌幅接近三成。

上述開發(fā)商人士表示，廊坊市房價的實際跌幅可能要比表面看到的更大，在樓市成交火熱的時候，這位開發(fā)商在銷售過程中都通過綁定地下室或車位的方式突破備案價限制，“當時實際成交價單價基本在兩萬七八，現(xiàn)在網(wǎng)簽價降了，沒有加價，而且還贈送車位和地下室。”

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年廊坊市區(qū)商品房網(wǎng)簽面積為239.94萬平方米，同比下降了54.9%，網(wǎng)簽金額從2016年的555億元降至252億元，降幅達54.6%。

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