房貸等額本息和等額本金的區(qū)別有哪些？還貸用哪個劃算？

• 2018年4月23日 fengshaojie來源：互聯(lián)網 525 28
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很多人在還房貸上會糾結該選 “等額本息”還是“等額本金”,下面就為大家分析一下。

貸款利息如何計算?

在開始講“等額本息”和“等額本金”的區(qū)別之前，我們要先弄明白銀行的住房貸款利息是怎么算的。

大家都知道，我們房貸是每個月還一次的，每個月還的錢中，有一部分是利息，另外一部分是本金。無論是“等額本息”還是“等額本金”，每個月的利息的計算方式是完全一樣的，不同的是本金部分。那它們的利息是怎么計算的呢?其實很簡單，你每個月還銀行的利息，就是你目前欠銀行的本金，乘以每個月的利率。

我們以公積金貸款為例子(商貸、混合貸同樣適用)，目前公積金的年化利率是3.25%。那么每個月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公積金貸款的年利率不變，這個月利率也是不變的。

無論是“等額本息”還是“等額本金”，每個月還銀行多少利息，就是看你目前還欠銀行多少錢(本金)，再乘以這個月利率0.270833%。假設我們跟銀行貸款100萬元，那么“等額本息”還是“等額本金”兩種方式第一個月還的利息都是100萬*0.270833%=2708.33元，只是由于兩種方式還的本金不同，所以從第二個月開始，我們還欠銀行多少錢就不一樣了，所以還的利息也開始不一樣了。

等額本息與等額本金的主要區(qū)別

等額本息法的特點是：所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由于該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計劃，特別是年青人，可以采用用本息法，因為隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加。

等額本金法的特點是：第一個月的還款額最多 ，之后逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高，適合在前段時間還款能力強的貸款人，年齡大的可采用本金法，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

等額本金法

等額本金法最大的特點是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多 ，然后逐月減少，越還越少。

注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

等額本金適合的人群

等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

等額本息法

等額本息法最重要的一個特點是每月的還款額相同，從本質上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。

注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

等額本息適合的人群

等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

你應該用哪種還款方式?

那等額本金應該用在什么地方呢?對于投資性購房者，和購房首付比例較高的購房者來說等額本金其實更加合算一些。一方面投資性購房者都希望迅速還完貸款，避免房子對現(xiàn)金流的依賴。那么在貸款時間較短的情況下，迅速還完貸款。選擇等額本金就更好一些。一方面可以節(jié)省一部分利息，一方面可以迅速減少剩余的本金，在有需要的時候講剩余貸款迅速換完，然后利用房子進行再融資。

實質上，等額本金法與等額本息法并沒有很大的優(yōu)劣之分，大部分是根據(jù)每個人的現(xiàn)狀和需求而定的。等額本息利于記憶、規(guī)劃、方便還款。事實上絕大多數(shù)人都寧愿選擇“等額還款方式”，因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡，與等額本金法差別也不是非常的大，況且隨著時間的增長，會使資金的使用價值產生了不同。當然，也有許多人經濟相對寬裕，想使自己以后的生活更加輕松及節(jié)約成本，會選擇等額本金法。簡單來說選擇哪種還款方式，需根據(jù)每個人的現(xiàn)狀和對未來的規(guī)劃而定，不要一味的相信別人的話。

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