13天22個(gè)省市整治房地產(chǎn)市場(chǎng) 2018年下半年樓市走勢(shì)如何？

• 2018年7月11日 GuoMeng來(lái)源：證券時(shí)報(bào) 502 27
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  2018-2024年重樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及供需格局分析預(yù)測(cè)報(bào)告

  隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重樓市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，重樓企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱(chēng)，重樓行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些重樓細(xì)分市場(chǎng)仍有...

自6月28日住建部等七部委決定在30城聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)后，多地陸續(xù)采取措施嚴(yán)打投機(jī)炒房、穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。

13天22個(gè)省市整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，2018年下半年樓市走勢(shì)如何？

自6月28日住建部等七部委決定在30城聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)后，多地陸續(xù)采取措施嚴(yán)打投機(jī)炒房、穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。記者梳理統(tǒng)計(jì)，6月28日至7月10日，13天內(nèi)已經(jīng)有長(zhǎng)沙、重慶、武漢、上海、杭州、昆明、?？凇⑽麟p版納、三亞、寧波、佛山、廈門(mén)、大理、唐山、棗莊、臨汾、寧德、陜西省、福建省、廣東省、河南省、浙江省等22個(gè)省市采取行動(dòng)，其中，長(zhǎng)沙、重慶、武漢、上海、杭州、昆明、海口、寧波、佛山、廈門(mén)等10個(gè)城市在30城名單內(nèi)。

從各地調(diào)控措施的內(nèi)容來(lái)看，以遏制投機(jī)性購(gòu)房、整治市場(chǎng)秩序?yàn)橹鳌?月28日，在住建部等7部委發(fā)布治理市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)通知當(dāng)天，30城名單中就有3個(gè)城市采取行動(dòng)：重慶出“組合拳”穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng);武漢發(fā)布剛需優(yōu)先選房新規(guī);長(zhǎng)沙緊急對(duì)此前人才落戶(hù)購(gòu)房政策“打補(bǔ)丁”，要求不受購(gòu)房限制的人才至少博士、正高職稱(chēng)以上。進(jìn)入7月，昆明率先出臺(tái)限購(gòu)、預(yù)售監(jiān)管、嚴(yán)查市場(chǎng)違法違規(guī)行為等調(diào)控政策;上海對(duì)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品住宅進(jìn)行進(jìn)一步限制;武漢實(shí)行二手房房源網(wǎng)上掛牌交易，確保房源信息真實(shí)透明;寧波市啟動(dòng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介的全面整治;佛山市將整治房地產(chǎn)市場(chǎng)四類(lèi)亂象，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房;廈門(mén)發(fā)文遏制投機(jī)炒房，同時(shí)將重拳整治市場(chǎng)秩序;大理市發(fā)文堅(jiān)決防范查處“炒房”行為，嚴(yán)厲打擊違規(guī)銷(xiāo)售等突出問(wèn)題;唐山4部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展依法打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪行為專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng);寧德發(fā)文加強(qiáng)中心城區(qū)精準(zhǔn)調(diào)控，包括控制新房漲幅、新購(gòu)房限售3年、住房分類(lèi)別限購(gòu)等。另外，福建省出臺(tái)《房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管“十不準(zhǔn)”行為規(guī)范》;廣東省加強(qiáng)住宅用地市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期;陜西省出臺(tái)商品房搖號(hào)公證細(xì)則，發(fā)現(xiàn)弄虛作假可向公安部門(mén)報(bào)案;河南省再出“重拳”，從四大方面嚴(yán)厲打擊商品房銷(xiāo)售違法違規(guī)行為;浙江省首次開(kāi)展以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)檢查為切入點(diǎn)的“雙隨機(jī)”抽查。

與此同時(shí)，多個(gè)城市已經(jīng)開(kāi)展市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治，并對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲查處。其中，杭州整治樓市亂象，銀保監(jiān)會(huì)浙江監(jiān)管局開(kāi)出了6張罰單;海口開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)巡查，13人5年內(nèi)不得在瓊買(mǎi)房，3家房產(chǎn)公司被要求停業(yè)整頓;西雙版納開(kāi)展市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，89家中介機(jī)構(gòu)被停業(yè)整頓，210家違規(guī)中介被關(guān)停;三亞開(kāi)展市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治，發(fā)整改通知書(shū)6份，關(guān)停售樓處4個(gè);長(zhǎng)沙7部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法檢查專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，7家開(kāi)發(fā)商納入“黑名單”，169家中介門(mén)店停業(yè)整頓。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，各地樓市調(diào)控持續(xù)，全國(guó)超過(guò)25個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達(dá)32次，今年上半年累計(jì)樓市調(diào)控政策高達(dá)192次，相比2017年上半年的116次調(diào)控，增加了65%。7月首周，房地產(chǎn)調(diào)控超過(guò)20次，全國(guó)年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已經(jīng)超過(guò)了210次。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)政策密集發(fā)布的最核心原因，是部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了波動(dòng)，雖然一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依然平穩(wěn)，但是三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)?！胺隄q必查是今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策歷史最密集的最主要原因，房地產(chǎn)調(diào)控的方向不變，平穩(wěn)依然是趨勢(shì)?！彼f(shuō)。

張大偉認(rèn)為，今年上半年，全國(guó)超過(guò)80個(gè)縣級(jí)以上城市發(fā)布了各類(lèi)型的調(diào)控政策，不僅僅局限在2017年就有的限購(gòu)、限售、約束信貸等政策加碼，相比2017年全面升級(jí)市場(chǎng)監(jiān)管，并在6月底開(kāi)始一輪歷史最嚴(yán)格的30城市監(jiān)管。他預(yù)計(jì)，今年下半年，樓市調(diào)控力度將全面超過(guò)上半年，調(diào)控升級(jí)內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，住建部等多部門(mén)開(kāi)始的政策監(jiān)管將是下半年市場(chǎng)的主要特征，市場(chǎng)將在政策推動(dòng)下逐漸平穩(wěn)。

政策依然從緊市場(chǎng)或迎拐點(diǎn)

上半年，樓市調(diào)控的邊際效應(yīng)在逐漸遞減，并且已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的問(wèn)題，也引起了市場(chǎng)對(duì)于限價(jià)等行政調(diào)控政策是否該退出的爭(zhēng)論，下半年的政策走向備受關(guān)注。

“下半年政策依然從緊，還會(huì)有些城市陸續(xù)出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的政策，包括弱二線和三四線城市，也包括一些原來(lái)樓市沒(méi)真正降溫的熱門(mén)二線城市甚至一線城市，如深圳、廣州也有可能出臺(tái)小的補(bǔ)丁政策?！?/p>

楊紅旭對(duì)記者表示，這些補(bǔ)丁政策包括企業(yè)購(gòu)房納入到限購(gòu)范疇內(nèi)，離婚一年或兩年內(nèi)限制購(gòu)房。另外，某些熱門(mén)城市引進(jìn)大量大學(xué)生和人才，估計(jì)會(huì)學(xué)習(xí)成都和長(zhǎng)沙，對(duì)于新入戶(hù)者設(shè)定門(mén)檻，達(dá)到一定人才級(jí)別才能落戶(hù)，否則需要繳社保一年或兩年才能買(mǎi)房。

楊紅旭還認(rèn)為，住建部等七部委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治，會(huì)要求地方政府出執(zhí)行細(xì)則，有些地方政府可能會(huì)重申和強(qiáng)調(diào)既有政策，有些地方政府可能會(huì)加一些內(nèi)容，如已經(jīng)提前出臺(tái)政策的長(zhǎng)沙，在限購(gòu)方面增加“堵漏”措施，而重慶基本是重申強(qiáng)調(diào)為主。

他預(yù)計(jì)，接下來(lái)名單中的30個(gè)城市多數(shù)會(huì)出臺(tái)細(xì)則，上海、北京等降溫比較明顯的城市也可能不出細(xì)則，而那些沒(méi)在30城名單內(nèi)的城市，如果市場(chǎng)過(guò)熱也會(huì)出新政。預(yù)計(jì)下半年陸續(xù)會(huì)有幾十個(gè)城市出臺(tái)新政或文件重申強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)降溫壓力就會(huì)增加。

在許小樂(lè)看來(lái)，短期的管制型調(diào)控退出需滿(mǎn)足三個(gè)條件，即市場(chǎng)已經(jīng)基本穩(wěn)定、居民購(gòu)房杠桿得到有效控制、長(zhǎng)效機(jī)制能夠有效銜接。

而目前這幾個(gè)條件尚不能夠充分滿(mǎn)足，因此，下半年政策將維持偏緊態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)城市的行政管控仍將保持，可能的政策選項(xiàng)包括嚴(yán)格控制信貸進(jìn)入房地產(chǎn)，嚴(yán)格限定居民過(guò)度加杠桿;更多城市可能跟進(jìn)禁止企業(yè)購(gòu)房的補(bǔ)漏洞;人才引進(jìn)政策與購(gòu)房資質(zhì)脫鉤，如要求交一定年限的社保;限價(jià)政策可能逐步退出。

對(duì)于下半年的市場(chǎng)預(yù)期，許小樂(lè)認(rèn)為，從資金流的角度看，支撐短期市場(chǎng)的因素都在走弱，包括居民端房貸利率維持上行態(tài)勢(shì)，企業(yè)端融資繼續(xù)受到抑制，棚改貨幣化高位放緩，人才引進(jìn)政策和學(xué)區(qū)房政策的刺激效用衰減。

“從成都、天津等城市的經(jīng)驗(yàn)看，人才引進(jìn)政策造成的市場(chǎng)需求釋放是短期的，政策的效果邊際減弱，天津最明顯，在‘海河英才計(jì)劃’發(fā)布當(dāng)周，天津鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增加283%，此后則逐周下滑，且已回復(fù)到人才政策發(fā)布前水平?！彼f(shuō)，因此，下半年二手房市場(chǎng)下行壓力略大于上行動(dòng)力，總體二手房市場(chǎng)趨穩(wěn)或略向下。

“今年下半年市場(chǎng)將迎來(lái)真正拐點(diǎn)，一方面，全國(guó)新房市場(chǎng)銷(xiāo)售增速將由正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，另外，這些熱門(mén)城市經(jīng)過(guò)這次市場(chǎng)秩序整頓后，也包含棚改資金面收緊，下半年會(huì)出現(xiàn)真正的市場(chǎng)拐點(diǎn)?！睏罴t旭對(duì)記者說(shuō)。

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