廣州優(yōu)先保障先進(jìn)制造業(yè)需求 工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓

• 2018年7月24日 YeShiMei來(lái)源：南方都市報(bào) 1154 74
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  2018-2023年中國(guó)商業(yè)印刷加工行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢(shì)。中國(guó)每年有近百萬(wàn)家企業(yè)倒閉，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，因?yàn)槭д`而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

同樣為2萬(wàn)億GDP總量(人民幣計(jì)價(jià))，廣州的市域面積(7434平方公里)是香港的6.7倍、新加坡的10.4倍，換句話說(shuō)，廣州每平方公里土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，大約相當(dāng)于香港的1/6，新加坡的1/10。如何提高單位土地產(chǎn)出，成為廣州市政府急需解決的問(wèn)題。

指南還，要求凡是中央直屬機(jī)關(guān)、國(guó)務(wù)院各部門(mén)、省(區(qū)、市)及計(jì)劃單列市黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項(xiàng)目須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn);凡是中央和國(guó)家機(jī)關(guān)所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位新建辦公樓項(xiàng)目，須經(jīng)國(guó)家發(fā)展改革委批準(zhǔn)(使用中央預(yù)算內(nèi)投資7000萬(wàn)元以上的，須經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn))。而省直廳(局)級(jí)單位和地、縣級(jí)黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項(xiàng)目，須經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，地、縣級(jí)黨政機(jī)關(guān)直屬單位和鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓項(xiàng)目，須經(jīng)地級(jí)人民政府(行署)批準(zhǔn)。

另外，在禁止類(lèi)項(xiàng)目方面，指南提出禁止新建、擴(kuò)建高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng);禁止開(kāi)發(fā)商建別墅;禁止黨政機(jī)關(guān)(含國(guó)有企事業(yè)單位)新建、改擴(kuò)建培訓(xùn)中心(基地)和各類(lèi)具有住宿、會(huì)議、餐飲等接待功能的設(shè)施或場(chǎng)所建設(shè)項(xiàng)目。

部分產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目研發(fā)投入占比需超3%

廣州發(fā)布的2018版用地指南中，對(duì)本市工業(yè)項(xiàng)目用地指標(biāo)單獨(dú)設(shè)立的“科技率”指標(biāo)則是一大特點(diǎn)。

資料顯示，為了提高工業(yè)項(xiàng)目的科技創(chuàng)新能力和研發(fā)投入，廣州在2013年版本的用地指南中就首次將“科技率”作為產(chǎn)業(yè)用地后評(píng)估指標(biāo)之一，這一指標(biāo)也沿用到2018版指南中。指南介紹，科技率指標(biāo)主要包括三項(xiàng)：包括研發(fā)人員投入比例(研發(fā)人員占企業(yè)總從業(yè)人員的比例)、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度(研發(fā)經(jīng)費(fèi)除以企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)、新產(chǎn)品銷(xiāo)售收入比例(新產(chǎn)品銷(xiāo)售收入除以主營(yíng)業(yè)務(wù)收入)三個(gè)指標(biāo)。

根據(jù)指南列出的指標(biāo)，研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度至少需要達(dá)到3%的行業(yè)有：廢棄資源綜合利用業(yè)(3.6%)，儀器儀表制造業(yè)(3.9%)，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)(3.2%)，鐵路、船舶、航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)(15.3%)，專(zhuān)用設(shè)備制造業(yè)(5.1%)，有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)(8.6%)，醫(yī)藥制造業(yè)(3.9%)。

按照今年年初市政府工作報(bào)告的要求，2017年廣州市研發(fā)經(jīng)費(fèi)占GDP為2.5%，在珠三角各市中處于中等水平，而2018年要爭(zhēng)取提高到2.7%。這也意味著要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，廣州需要在上述行業(yè)中多引進(jìn)項(xiàng)目，才能逐步提高研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入水平。

工業(yè)用地可先租后讓或彈性出讓

本版指南的一大特點(diǎn)是新增了鼓勵(lì)工業(yè)用地彈性出讓的做法，還提及鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)于工業(yè)用地先租后讓。

指南表示，彈性出讓的土地使用權(quán)年限，依照《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實(shí)施辦法的通知》(穗府規(guī)〔2017〕9號(hào))有關(guān)規(guī)定，一般不得超過(guò)20年，具體年限可由各區(qū)根據(jù)項(xiàng)目所屬產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、企業(yè)自身實(shí)力等情況確定。對(duì)于國(guó)家、省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等超過(guò)20年以上出讓年限的，須報(bào)市人民政府批準(zhǔn)，以市人民政府認(rèn)定的出讓年期出讓?zhuān)罡卟怀^(guò)50年。

工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過(guò)10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過(guò)20年。

對(duì)于上述調(diào)整的背景，廣州城建部門(mén)一名熟悉土地管理的人士告訴南都記者，此舉是為了提高土地更新的效率，避免一些在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸被淘汰的企業(yè)投機(jī)取巧，不增加研發(fā)提高競(jìng)爭(zhēng)力，反倒利用手里的工業(yè)用地“三舊”改造掙快錢(qián)。

他介紹，按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào))規(guī)定，工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為50年，各地在設(shè)定工業(yè)用地出讓年限時(shí)，往往以最高年限50年為出讓期限，企業(yè)拿地的時(shí)候出于未來(lái)土地升值的考慮，也傾向于多占地，而且以50年最高期限拿地。

但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，大部分私營(yíng)企業(yè)壽命基本上僅有10-20年左右，到期很多都退出或者股權(quán)出讓了。兩者之間不匹配，也使得許多工業(yè)園區(qū)無(wú)法在產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代時(shí)對(duì)土地利用及時(shí)調(diào)整，導(dǎo)致了土地利用效率低下。通過(guò)工業(yè)用地彈性出讓?zhuān)`活調(diào)整出讓年限，一方面可以避免企業(yè)在項(xiàng)目初期多占地，另一方面也能讓工業(yè)園更快速地調(diào)整用地項(xiàng)目，提高土地使用效率。

企業(yè)產(chǎn)出不達(dá)標(biāo) 政府可收回土地

指南提出，以建設(shè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率、產(chǎn)值能耗等指標(biāo)作為土地使用條件的，應(yīng)按照“誰(shuí)提出，誰(shuí)監(jiān)管”的原則，在土地出讓成交后，由政府要求企業(yè)提交項(xiàng)目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書(shū)，作為簽訂土地出讓合同的前提條件和政府的監(jiān)管依據(jù)。政府部門(mén)應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書(shū)進(jìn)行監(jiān)督，并適時(shí)通報(bào)國(guó)土規(guī)劃部門(mén)。項(xiàng)目用地達(dá)不到約定的，各相關(guān)部門(mén)應(yīng)按職能分工依法依約進(jìn)行處置。

指南還提出將建立用地項(xiàng)目土地利用績(jī)效評(píng)估制度。在出讓合同中約定，達(dá)產(chǎn)后每年對(duì)用地項(xiàng)目土地利用績(jī)效進(jìn)行評(píng)估。未達(dá)到承諾書(shū)約定要求的，政府部門(mén)應(yīng)要求用地單位進(jìn)行限期整改，整改總期限不得超過(guò)1年。對(duì)連續(xù)3年不達(dá)績(jī)效預(yù)期或3年累計(jì)數(shù)不達(dá)預(yù)期的，政府有權(quán)按合同約定提前收回用地。

據(jù)南都記者了解，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有部分工業(yè)園區(qū)采取了這一做法。

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