各位業(yè)主 這些公攤面積的收入你拿到了嗎？

• 2018年9月17日 WuYaNan來源：中國新聞網 1120 72
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小區(qū)里五花八門的廣告越來越多，屬于公攤面積的電梯、樓道、門廳等地都能見到。那么，你是否想過，物業(yè)公司是否有權出租小區(qū)公攤面積中的廣告位?這部分收入究竟應該歸誰?

小區(qū)里五花八門的廣告越來越多，屬于公攤面積的電梯、樓道、門廳等地都能見到。那么，你是否想過，物業(yè)公司是否有權出租小區(qū)公攤面積中的廣告位?這部分收入究竟應該歸誰?

近日，記者走訪北京多個小區(qū)發(fā)現，投放廣告的商家需要與小區(qū)的物業(yè)公司簽訂合同，廣告費自然也是交給物業(yè)公司。而許多業(yè)主則表示，物業(yè)公司在出租廣告前從未征求過他們的意見，更別提把廣告的收入分給業(yè)主了。

電梯等地方的廣告收入應歸業(yè)主共有

物業(yè)公司這樣做是否合法?以電梯廣告為例，我們首先看一下電梯的所有權到底歸誰。據2000年開始實施的《房產測量規(guī)范》，電梯井、樓道間、公共門廳等都屬于分攤的公用建筑面積，即“公攤面積”。

舉個例子，你花400萬買了100平米的房子，得房率70%，實際使用面積只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公攤面積，這里包括電梯的面積。

也就是說，業(yè)主們用4萬/平米的價格買下了小區(qū)的電梯面積，而一些物業(yè)公司卻在未告知業(yè)主的情況下用電梯出租廣告賺錢?！斑@一做法侵犯了業(yè)主對于共有部分的管理權和公共收益的所有權?！北本┰仆蓭熓聞账魅伍Z兵說，《物權法》規(guī)定：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

記者注意到，今年8月27日，《民法典各分編(草案)》提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，其中，物權編草案加強了對建筑物業(yè)主權利的保護。

“實踐中，一些物業(yè)服務企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利。對此，草案增加規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動應當由業(yè)主共同決定?！比珖舜蟪Ｎ瘯üの魅紊虼阂榻B說，草案還明確，共有部分產生的收益屬于業(yè)主共有。

根據2000年開始實施的《房產測量規(guī)范》，分攤的公用建筑面積有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算;共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。

也就是說，上述屬于小區(qū)公攤地方的廣告收益屬于業(yè)主共有。

北京一般小區(qū)廣告收入一年幾十萬，甚至上百萬

一個普通規(guī)模的住宅小區(qū)，靠廣告賺來的這筆錢大約有多少?

記者從某廣告交易平臺獲取了一份在北京投放電梯廣告的“社區(qū)資源總表”，里面詳細收錄了北京620個社區(qū)的居住規(guī)模、電梯數量、電梯廣告位等信息。該平臺工作人員說，電梯里一個廣告位每周150元，至少100個起投。一般情況下，一個電梯里有兩到四個廣告位。

這只是電梯內廣告的收入，社區(qū)的廣告位置五花八門。社區(qū)出入口、電梯間、電梯門口、社區(qū)燈箱、社區(qū)戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房墻體等都可設置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。

上述廣告交易平臺工作人員告訴記者，社區(qū)燈箱的廣告位每月2600元，社區(qū)宣傳欄的廣告位每月600元。

“一個像北京富力城這樣大型的小區(qū)，所有的廣告費用加起來，應該能超過100萬?！敝性禺a首席分析師張大偉說。對物業(yè)公司來說，廣告租賃收入成了香餑餑。

此前有媒體報道，未來5-10年內，一部電梯廣告租金漲到2萬至5萬元都是可能的，按照大型物業(yè)公司管理5億平米規(guī)模計算，5萬部電梯，年收益可達近10億。

對此，張大偉說，電梯廣告的位置有電梯門口墻壁、電梯門、電梯內壁等，所以一部電梯幾萬的廣告費在部分城市是有可能的。

“從大型物業(yè)公司看，現在管理上億平米的龍頭企業(yè)的確已經出現，而且當下屬于擴張期，整體看，電梯廣告收入上億這個數量級是沒有問題的?！彼f。

這筆錢該如何分配?

有些小區(qū)通過業(yè)主委員會，與物業(yè)很好地解決了廣告收入問題。

據陜西廣播電視臺報道，西安世家星城小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)簽訂合同，約定了電梯廣告收入的分配事宜。

2017年，世家星城小區(qū)158部電梯帶來近20萬元收益，有三成留給物業(yè)公司作為日常經營、管理的費用，另外七成在業(yè)主代表的監(jiān)管下，用于小區(qū)的公共設施建設。

據了解，從物業(yè)公司和廣告公司談判報價，到最后業(yè)主代表審查驗證等一系列程序，業(yè)主代表都要全程參與，保證了小區(qū)公共收益的公開透明。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，把電梯廣告的收入全部給業(yè)主是不現實的，否則物業(yè)公司沒有理由去經營此類廣告牌，所以還是要把管理成本等考慮進去，最好商定一個比例。當然，把此類收入全部給物業(yè)公司也問題不大，關鍵是這些錢要透明化，用于小區(qū)管理。

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