商品房預售制度短期取消無望 有城市推行后又取消現(xiàn)房銷售

• 2018年10月24日 HaoChenChong來源：房天下 353 16
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合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關于加強新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，《通知》指出，為深化商品房預售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行新建商品房現(xiàn)房銷售前，應當?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。

合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關于加強新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，《通知》指出，為深化商品房預售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行新建商品房現(xiàn)房銷售前，應當?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運營成本，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。

短期內不會取消商品房預售制度

與現(xiàn)房銷售不同，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多以商品房預售為主。所謂商品房預售制度，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

中國內地現(xiàn)行的商品房預售制度起始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中予以明確。

商品房預售制度設立的初衷是通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局，從而促進整個房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。

可通過土地出讓合同規(guī)定“現(xiàn)房銷售”

盡管商品房預售制度推動了行業(yè)的發(fā)展，但是預售制度也帶來了房地產(chǎn)市場的各類質量及交付問題。

9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會曾向各副會長單位下發(fā)《關于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關意見的緊急通知》?！锻ㄖ分赋觯唐贩款A售制度存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。

盡管廣東省房協(xié)相關人士表示目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。但是現(xiàn)房銷售是否會全面鋪開仍是大眾關注的焦點。

有城市推行后又取消現(xiàn)房銷售

而在更早之前，江蘇省蘇州、江蘇省宿遷、山東省濟南市長清區(qū)、江蘇省南京、浙江省杭州市等就已在住宅地塊出讓時探索現(xiàn)房銷售。不過，杭州、南京等卻在推行一段時間后，改變土地出讓規(guī)則。

2017年3月24日，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政，當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售。但是僅4個月后，杭州推出的土地出讓就開始改變規(guī)則——“溢價50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪除了。

據(jù)報道，3月24日后的杭州土地出讓，主城區(qū)共出讓十宗涉宅地塊，其中有九宗必須現(xiàn)房銷售，在兩年內無法形成有效供應。這在一定程度上反而助推了供應不足、房價上漲的預期。

南京的現(xiàn)房銷售政策則始于2016年8月。據(jù)報道，為給土拍市場降溫，南京市規(guī)定，當網(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。當網(wǎng)上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。2017年6月2日，南京再出規(guī)定，當住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競價達到最高限價時，停止競爭地價，改為在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積。

但在7月份掛牌的5幅地塊條件顯示，取消了“競價達最高限價的80%申領預售的施工進度門檻，以及競價達最高限價的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

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