經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)談樓市調(diào)控 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

• 2021年9月27日 LiuMingYue來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 瀟湘晨報(bào) 1162 75
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房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的怎么樣?房地產(chǎn)金融會(huì)受到影響嗎?近日，兩組關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)引發(fā)廣泛關(guān)注。調(diào)查顯示，現(xiàn)在大城市里有不少新市民和青年人靠租房居住，這一群體有著強(qiáng)烈的購房需求，卻大多處于事業(yè)上升期，經(jīng)濟(jì)條件還不夠堅(jiān)實(shí)，保障他們的買房需求，有利于釋放市場(chǎng)增

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)談樓市調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的怎么樣?房地產(chǎn)金融會(huì)受到影響嗎?近日，兩組關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)引發(fā)廣泛關(guān)注。調(diào)查顯示，現(xiàn)在大城市里有不少新市民和青年人靠租房居住，這一群體有著強(qiáng)烈的購房需求，卻大多處于事業(yè)上升期，經(jīng)濟(jì)條件還不夠堅(jiān)實(shí)，保障他們的買房需求，有利于釋放市場(chǎng)增量，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。一方面，最新發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，無論新房還是二手房，漲幅下降的城市數(shù)量較上月均繼續(xù)增加，創(chuàng)年內(nèi)新高;另一方面，今年以來各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)突破400次，樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)歷史新高。下一步，調(diào)控政策應(yīng)更加優(yōu)化，房地產(chǎn)金融不斷滿足剛需群體的購房需求。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無法預(yù)料(即不確定)因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn),也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發(fā)危機(jī)。

房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險(xiǎn)，如經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)操作中其他失誤(計(jì)算錯(cuò)誤、拼寫或打印錯(cuò)誤、票據(jù)單證審核錯(cuò)誤、防盜防搶劫不力、泄露機(jī)密等)帶來的操作風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)辦理過程沒有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險(xiǎn)等。

(1)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)過熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱，而后這種房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭一直擴(kuò)大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。抵押物貶值是房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在銀行房地產(chǎn)貸款上的直接反映。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展空間大

隨著房地產(chǎn)金融審慎管理制度的實(shí)施和完善，房企外源性融資所需資金的供需兩端均被嚴(yán)控，開發(fā)貸余額增速持續(xù)回落，房地產(chǎn)金融信托規(guī)模大幅壓降，境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模增速下降，存量規(guī)模壓降。

房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)把風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口，落實(shí)房地產(chǎn)融資政策，審查貸款資金流向，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng);同時(shí)，房地產(chǎn)金融也要加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)金融朝著規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制加快形成。

未來，我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)空間大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng);而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國(guó)住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品日益豐富。

未來行業(yè)將如何發(fā)展?請(qǐng)點(diǎn)擊查看中研普華研究院報(bào)告《2021-2026年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

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