商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析 2021年上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求反彈強勁

• 2022年1月14日 YeYuJuan來源：互聯(lián)網(wǎng) 379 18
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商業(yè)地產(chǎn)受地產(chǎn)開發(fā)紅利期快速增長的慣性影響，面對變革似乎正在經(jīng)歷既有經(jīng)驗的急剎車，如何應對變化，既響應現(xiàn)有趨勢，還要弄清未來發(fā)展的方向，唯有加快“創(chuàng)新”。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

商業(yè)地產(chǎn)受地產(chǎn)開發(fā)紅利期快速增長的慣性影響，面對變革似乎正在經(jīng)歷既有經(jīng)驗的急剎車，如何應對變化，既響應現(xiàn)有趨勢，還要弄清未來發(fā)展的方向，唯有加快“創(chuàng)新”。

按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均GDP的關系，當人均GDP從2000美元漲到4400美元時，為適應城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應運而生，如城市綜合體、大型購物中心、超市、專賣店、精品店等。

從商業(yè)地產(chǎn)市場整體來看，過去庫存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開工的減少、銷售的增加，近幾年存量開始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風險逐漸降低。同時，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應過剩風險。

對于社區(qū)商業(yè)發(fā)展商來說，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開發(fā)的同時加大社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，既通過部分持有商業(yè)的開發(fā)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更重要的是通過商業(yè)配套為住宅銷售提供增值。同時，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發(fā)展迅猛，良好的持有型物業(yè)可以為開發(fā)商提供很好的基礎資產(chǎn)，這也增加了房企對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞。

而對于獨立商業(yè)發(fā)展商來說，盡管優(yōu)質(zhì)項目在運營穩(wěn)定期也能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益水平，一般持有物業(yè)投資回收期較長，對于資金占用較大。

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及其細分市場發(fā)展總體上已經(jīng)飽和，增量發(fā)展放緩，存量競爭激烈，購物中心、酒店、寫字樓、長租公寓等商業(yè)市場競爭趨于激烈。但是，中產(chǎn)群體擴大、消費加速升級、擴大內(nèi)需驅(qū)動、城市更新帶動、資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型等影響下，行業(yè)仍存在結(jié)構(gòu)性的發(fā)展機會。

2021年上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求反彈強勁

2021年上海寫字樓市場逐漸走出新冠疫情的影響，需求持續(xù)釋放，多行業(yè)需求擴張，凈吸納量超預期增長。上海以強勁勢頭迎接數(shù)字經(jīng)濟時代，以電商、社交媒體以及人工智能、大數(shù)據(jù)及金融科技等細分類別主導的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位;其次，以融資租賃、基金、銀行、保險為主的金融業(yè)升級擴租明顯，70%選址浦東。

報告顯示，2021年上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求反彈強勁，空置率有效降低，租金止跌回升，寫字樓凈吸納量創(chuàng)出新高。

縱觀2022-2026年，目前存量已超百萬的核心商務區(qū)新增供應占比僅有10%，超甲級寫字樓更為稀缺，有限的可租空間和穩(wěn)健的去化水平將引領上海全市租金企穩(wěn)。

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