產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀如何 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向

• 吳澳燕 2023年3月30日 來源：中研報告 互聯(lián)網(wǎng) 1291 84
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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托地產(chǎn)為載體構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，園區(qū)是專業(yè)化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，分工明確、協(xié)作配套緊密、集群效應(yīng)明顯，尤其是近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、“大數(shù)據(jù)”、“人工智能”等概念的提出及具體應(yīng)用，園區(qū)發(fā)展逐步實現(xiàn)信息化、科技化、智能化為大勢所趨

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托地產(chǎn)為載體構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，園區(qū)是專業(yè)化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，分工明確、協(xié)作配套緊密、集群效應(yīng)明顯，尤其是近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、“大數(shù)據(jù)”、“人工智能”等概念的提出及具體應(yīng)用，園區(qū)發(fā)展逐步實現(xiàn)信息化、科技化、智能化為大勢所趨。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。

我國東部沿海產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求;另外，自貿(mào)區(qū)、國家級新區(qū)、城鎮(zhèn)化等也均為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動力。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀如何

近幾年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的增長邏輯發(fā)生劇變，全面進(jìn)入“限價、限購、限售和競自持”的多限時代。房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)目標(biāo)導(dǎo)向的銷售難度增加，利潤不斷降低。同時，我國房地產(chǎn)百強企業(yè)集中度進(jìn)一步提升，市場競爭更加激烈，面對制度環(huán)境的調(diào)控和市場環(huán)境的壓迫，房地產(chǎn)企業(yè)多元化升級發(fā)展迫在眉睫。

目前一二線工業(yè)用地政策趨嚴(yán)，持有運營成為必然趨勢。各地出臺的工業(yè)用地政策對轉(zhuǎn)讓、出售等多有限制，要求拿地企業(yè)謹(jǐn)慎投資、精益經(jīng)營，單純依靠地塊本身的價值進(jìn)行投資的方式已經(jīng)行不通。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)成為新增長點，實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來了新機遇。賽迪預(yù)測，到2020年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值將占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重的15%，新一代信息技術(shù)、高端制造、生物、綠色地毯、數(shù)字創(chuàng)意等將成為第五個十萬億元級產(chǎn)業(yè)。

隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不斷變遷，越來越多的新興市場主體，開始將目光聚焦到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這塊碩大“蛋糕”之上。通過對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域TOP100活躍機構(gòu)的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，制造業(yè)實體企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)、金融投資機構(gòu)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資主體占比已超過30%，且未來這一比例有望繼續(xù)提升。研究結(jié)果顯示，制造業(yè)實體企業(yè)和金融投資機構(gòu)的投資主體占比正以14%和11%的比例追趕著房地產(chǎn)開發(fā)商。盡管產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和房地產(chǎn)開發(fā)商依然占據(jù)大頭，但差距正在縮小，多元主體競爭格局將成為行業(yè)常態(tài)。

2021年2月26日發(fā)改委印發(fā)《引導(dǎo)社會資本參與盤活國有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范專項管理辦法》。其中提出，引導(dǎo)社會資本積極參與盤活國有存量資產(chǎn)，將回收資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，形成投資良性循環(huán)，為促進(jìn)國內(nèi)大循環(huán)發(fā)揮積極作用。管理辦法明確重點支持領(lǐng)域，包括盤活存量難度大、對形成投資良性循環(huán)示范性強的交通、市政、環(huán)保、水利、倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，以及新型基礎(chǔ)設(shè)施項目。

我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，將極大地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級已是大勢所趨，而這必然加快大批企業(yè)搬遷的速度。這對于能夠提供完善的產(chǎn)品功能、優(yōu)美的自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，對于能夠降低企業(yè)綜合運營成本、為入駐企業(yè)構(gòu)建高效聚合平臺的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，無疑是一個極為難得的機會。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2026年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

從1978年到2019年，已經(jīng)發(fā)展40余年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)歷了從高速膨脹到現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型升級，終究要回歸到產(chǎn)業(yè)的本身，通過專業(yè)的品牌打造和管理輸出搭建平臺，以高效的資源配置手段和系統(tǒng)化的園區(qū)布局，深度挖掘產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在價值，打造推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長極。

疫情后在線經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥等行業(yè)的加速發(fā)展令產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為全球房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的最大熱點。2021年1-9月，中國包括物流設(shè)施、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過340億元，創(chuàng)歷史新高。未來5-10年將進(jìn)入中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金期。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向

地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)升級為核心驅(qū)動的城市更新是城市高質(zhì)量發(fā)展的重要動能。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)不能適應(yīng)新的市場環(huán)境，多元化升級發(fā)展迫在眉睫。與此同時，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)數(shù)量劇增，各類主體在摸索實踐中找尋自己的業(yè)務(wù)開拓模式。

從本質(zhì)上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是園區(qū)經(jīng)濟(jì)活動分工日益細(xì)化和高度專業(yè)化的必然產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要功能包括滿足企業(yè)采購、研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、物流、營銷、售后等價值鏈各環(huán)節(jié)需求，滿足企業(yè)員工長期居住、工作與休閑等需求，支持政府提升本地產(chǎn)值及稅收、解決居民就業(yè)、完善公共服務(wù)等需求。目前主要項目類別有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城和其他創(chuàng)新形態(tài)。

在政府方面，追求高效增長的經(jīng)濟(jì)與日益減少的資源之間的矛盾，政府一方面要求經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一方面又要解決日益減少的土地資源等問題，迫切需要一種高效利用的平臺既能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又能高效利用土地資源;在客戶方面，追求核心競爭力的提高與市場運作效率低之間的矛盾，企業(yè)需要提高核心競爭力，就必須要求企業(yè)的成長環(huán)境日益優(yōu)越;伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)入大融合時代，政府、企業(yè)兩方面的需求日益迫切，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)孕育而生，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)正逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的大背景下，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日益專業(yè)化。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的發(fā)展壯大是一項綜合的系統(tǒng)工程，具有長期性和復(fù)雜性。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)注重產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，結(jié)合企業(yè)的實際情況，制定企業(yè)綜合發(fā)展戰(zhàn)略、致力于開發(fā)特色產(chǎn)業(yè)集群、提高企業(yè)運營管理水平、加強全產(chǎn)業(yè)鏈融合發(fā)展，面對房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的機遇與挑戰(zhàn)，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的應(yīng)對策略，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2026年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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