中國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及行業(yè)存在的問(wèn)題分析

• 馮少杰 2024年1月9日 來(lái)源：中研網(wǎng) 577 32
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中國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款經(jīng)營(yíng)模式分析

目前房產(chǎn)證抵押貸款的主要經(jīng)營(yíng)模式——房產(chǎn)金融平臺(tái)負(fù)責(zé)對(duì)有房產(chǎn)金融需求的客戶進(jìn)行客戶拓展和初級(jí)風(fēng)控審核;授信后，將合格借款人推介給資金提供機(jī)構(gòu)，以撮合雙方的借貸需求。期間房產(chǎn)金融平臺(tái)還提供下戶面簽、辦理入抵、貸后管理等服務(wù)。

中國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目案例分析

平安銀行的房產(chǎn)證抵押貸款經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分析：

以平安銀行認(rèn)可的房產(chǎn)抵押作為擔(dān)保向銀行申請(qǐng)授信，銀行在規(guī)定的抵押率范圍內(nèi)，給予小微企業(yè)一定額度的授信產(chǎn)品，抵押率最高達(dá)80%。

適用對(duì)象

適用于擁有有效房產(chǎn)抵押物的所有小微企業(yè)、小微企業(yè)主及個(gè)體工商戶。

授信額度

單戶最高可達(dá)2000萬(wàn)元人民幣。

授信期限

授信期限最長(zhǎng)達(dá)10年。

產(chǎn)品特色

抵押率高：住宅(含別墅)最高抵押率達(dá)80%;商用房、商住房最高抵押率達(dá)60%;標(biāo)準(zhǔn)廠房最高抵押率達(dá)50%。

還款靈活：等額本金、等額本息、凈息還款任意選擇及搭配。手續(xù)簡(jiǎn)便、審批快捷、流程簡(jiǎn)化。

具體項(xiàng)目

背景：王先生為某工業(yè)自動(dòng)化設(shè)備有限公司的法人代表，公司主營(yíng)工業(yè)自動(dòng)化設(shè)備及配件的技術(shù)開(kāi)發(fā)、購(gòu)銷及售后服務(wù)，年銷售規(guī)模近2000萬(wàn)元，利潤(rùn)率9.6%。因公司擴(kuò)大規(guī)模，增設(shè)了生產(chǎn)線，導(dǎo)致企業(yè)采購(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金缺口。同時(shí)，企業(yè)的一批原材料應(yīng)付貨款即將到期，亟需對(duì)外付款。

王先生在公司經(jīng)營(yíng)的當(dāng)?shù)孛掠幸惶幾≌慨a(chǎn)，評(píng)估價(jià)值為185萬(wàn)元。王先生表示愿意抵押給銀行進(jìn)行融資。

融資方案：平安銀行受理王先生的授信申請(qǐng)，并根據(jù)客戶需要，為王先生提供了快速審批通道服務(wù)，僅用一天時(shí)間，王先生的授信申請(qǐng)就得到了批準(zhǔn)：給予其授信額度148萬(wàn)，抵押率80%，期限一年，授信期限內(nèi)，額度可循環(huán)使用。

運(yùn)用“房易貸”產(chǎn)品，辦理速度快，解決了客戶燃眉之急。從客戶提出申請(qǐng)到審批通過(guò)，僅用了一周時(shí)間。貸款及時(shí)到賬，使王先生如期支付了應(yīng)付貨款。目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，利潤(rùn)符合預(yù)期。

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三、中國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)抵押評(píng)估產(chǎn)生的問(wèn)題

房地產(chǎn)的抵押評(píng)估指的是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以提供給金融機(jī)構(gòu)的抵押房地產(chǎn)做為評(píng)估對(duì)象，通過(guò)一定的估價(jià)程序和方法所進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況可采取多種估價(jià)方法，可以根據(jù)相似房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行參照評(píng)估，但是盡管是本著公正合理的原則進(jìn)行估價(jià)的，有時(shí)也會(huì)產(chǎn)生很多因?yàn)樵u(píng)估價(jià)格造成的糾紛。在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)常遇到的問(wèn)題有：

(1)房地產(chǎn)所有權(quán)的問(wèn)題

又稱為權(quán)屬問(wèn)題，主要表現(xiàn)在房產(chǎn)的實(shí)際面積是否與房產(chǎn)證的證載面積相符，房產(chǎn)的位置是否與受益人的確認(rèn)相符等，這些方面如果情形不相符就會(huì)引起糾紛，影響房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

(2)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題

房地產(chǎn)抵押評(píng)估是對(duì)一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估，所以進(jìn)行抵押評(píng)估的時(shí)點(diǎn)的價(jià)值與貸款到期日房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是絕對(duì)不一致的，因?yàn)樵u(píng)估的時(shí)間價(jià)值差異就會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題。

(3)沒(méi)有履行告知義務(wù)

抵押人由于沒(méi)有將房地產(chǎn)取得的來(lái)龍去脈告知金融機(jī)構(gòu)，造成金融機(jī)構(gòu)無(wú)法獲得相關(guān)的信息而產(chǎn)生問(wèn)題，如土地使用證取得了但還有沒(méi)結(jié)清的出讓金，房產(chǎn)證取得了但是工程尚未竣工驗(yàn)收，房產(chǎn)證和土地證上的所有權(quán)人不一致等。

(4)抵押房地產(chǎn)的用途方面的違規(guī)操作

房屋的實(shí)際建設(shè)規(guī)劃和法律的規(guī)定用途不符，房屋受到外界的影響以后隨意改變房屋的法定用途等這些違規(guī)操作，會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的虛高。

(5)附帶租賃約定的房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}

房屋所有權(quán)人與承租人簽訂了固定期限的租賃合同，并取得抵押貸款，延誤了金融機(jī)構(gòu)行使抵押權(quán)。

(6)將還建房屋做為抵押房產(chǎn)

房屋的所有權(quán)人將提供給原來(lái)的土地使用人的房屋做為了抵押物，實(shí)際上這套房產(chǎn)應(yīng)該是土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的一部分，如果抵押人不能如期償還債務(wù)，就會(huì)延誤抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)。

2、評(píng)估人員的技術(shù)及職業(yè)道德產(chǎn)生的問(wèn)題

現(xiàn)在的房地產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)普遍不高，采用的估價(jià)方法取得的抵押價(jià)值就會(huì)有失公允和專業(yè)性，從而帶來(lái)問(wèn)題。如果評(píng)估人員專業(yè)水平較差，有時(shí)就會(huì)套用不合理的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行評(píng)估，再加上沒(méi)有房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有全面系統(tǒng)的了解，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所偏差。

房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值是會(huì)直接影響貸款額度的，如果評(píng)估人員不秉承客觀、獨(dú)立、公正的原則，喪失職業(yè)道德，一味向委托方的利益妥協(xié)，再加上評(píng)估態(tài)度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有的都不進(jìn)行實(shí)地勘察，簡(jiǎn)化評(píng)估流程，就會(huì)增加評(píng)估價(jià)值的主觀因素，與房地產(chǎn)的公允價(jià)值不符，金融機(jī)構(gòu)的信貸人員由于是非房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員，如果憑評(píng)估報(bào)告闡述的結(jié)果發(fā)放貸款，就會(huì)產(chǎn)生一定的問(wèn)題。

3、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和審批貸款額度產(chǎn)生的問(wèn)題

信貸人員在發(fā)放貸款之前，應(yīng)該前往房地產(chǎn)的實(shí)地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)房屋的位置、結(jié)構(gòu)、裝飾情況、內(nèi)部配備等情況與掌握的書(shū)面資料進(jìn)行核對(duì)，這樣可以避免抵押人利用信貸人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)不熟悉的弊端提供虛假的資料，從而誤導(dǎo)產(chǎn)生虛假的抵押價(jià)格和錯(cuò)誤的抵押判斷，對(duì)于很多房產(chǎn)證上未列明的事項(xiàng)，如基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境污染等因素只有進(jìn)行了實(shí)地勘察才能了解和掌握。

信貸人員要對(duì)貸款的重要影響因素，如抵押比例、利率、還款方式、貸款期限等進(jìn)行認(rèn)真的審批，要設(shè)立問(wèn)題防范標(biāo)準(zhǔn)來(lái)保證貸款發(fā)放的安全性。一般是得到評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值以后，金融機(jī)構(gòu)再核實(shí)抵押人的信用情況、財(cái)務(wù)情況、變現(xiàn)能力等信息，從而確定抵押利率和抵押比例，但是房屋的變現(xiàn)能力是很預(yù)測(cè)的，再加上市場(chǎng)波動(dòng)較大的情況下房產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)起伏，這就造成了在審批環(huán)節(jié)的一定問(wèn)題。

4、抵押貸款時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題

抵押人取得貸款后如果房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)很大，迫于壓力會(huì)違反約定不再繼續(xù)還款，這就給金融機(jī)構(gòu)的資金回籠帶來(lái)了問(wèn)題;如果抵押人無(wú)力償還貸款，金融機(jī)構(gòu)只有進(jìn)行房產(chǎn)拍賣，但要保證其家庭成員的正常生活，所以無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)的強(qiáng)制處置，金融機(jī)構(gòu)就會(huì)蒙受損失;有的抵押人申請(qǐng)抵押貸款時(shí)是為了開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，得到貸款后不?？顚Ｓ?，以致于到期后房產(chǎn)不能按時(shí)完工而造成無(wú)力償還，貸款金額太大金融機(jī)構(gòu)無(wú)法收回。

5、地產(chǎn)估價(jià)中遇到的問(wèn)題

在現(xiàn)今的中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，存在著抵押評(píng)估方法單一、缺少專業(yè)資評(píng)人才、 缺乏理論實(shí)證研究、政府給予重視不夠等問(wèn)題。

在抵押評(píng)估方法方面，中國(guó)目前使用的是估值點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值減法計(jì)算，抵押價(jià)值理論一般運(yùn)用于歐洲存在顯著差異，評(píng)估者對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的理解是片面的，在估價(jià)報(bào)告中，抵押價(jià)值評(píng)估的目的和用途是單一的，常表現(xiàn)為在某一點(diǎn)給出一個(gè)估值結(jié)果。這樣靜態(tài)的、單一的的估價(jià)方法對(duì)金融機(jī)構(gòu)抵押價(jià)值變現(xiàn)帶來(lái)隱患?，F(xiàn)實(shí)情況是，相對(duì)貸款前的抵押評(píng)估結(jié)果而言，抵押資產(chǎn)變現(xiàn)率普遍低下，大宗房地產(chǎn)的不良資產(chǎn)變現(xiàn)率僅在30%-50%之間。參照國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中的規(guī)定，評(píng)估師必須在市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行評(píng)估操作，在評(píng)估報(bào)告中， 必須充分揭示且分析影響不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值的當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，在保證價(jià)值結(jié)果的前提下給銀行提供能夠量化的風(fēng)險(xiǎn)提醒。

在專業(yè)人才方面，因中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)起步較晚，許多現(xiàn)在的房地產(chǎn)評(píng)估師都是由之前的土地估價(jià)師、會(huì)計(jì)師轉(zhuǎn)行成為房地產(chǎn)評(píng)估師的，雖然這些老一輩們有充足的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，但依然沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，再者加上資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從業(yè)人數(shù)不足，擁有專業(yè)資格證的人少之又少，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)面臨著人員老齡化和較大的專業(yè)資評(píng)人士缺口。

在理論實(shí)證研究方面，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的理論研究依然處于起步狀態(tài)，相關(guān)文獻(xiàn)數(shù)量和質(zhì)量都處于較低水準(zhǔn)，理論主要來(lái)源于國(guó)外，但是許多中國(guó)學(xué)者多是生搬硬套，并沒(méi)有和我國(guó)實(shí)際情況相結(jié)合，沒(méi)有形成明顯的中國(guó)特色，因此，在研究方面也是亟需人才。

在政府政策方面，對(duì)比國(guó)外成熟的房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)章制度及規(guī)定等文件，我國(guó)政策在房地產(chǎn)評(píng)估方面給予重視不夠，在一些文件中還存在模糊表述等問(wèn)題。政策上也對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估沒(méi)有給予較大的支持，使得本來(lái)就起步晚的中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)前路更加艱辛。

如需要完整報(bào)告，請(qǐng)點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》。本報(bào)告由中研普華的資深專家和研究人員通過(guò)長(zhǎng)期周密的市場(chǎng)調(diào)研，參考國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、全國(guó)及海外專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的大量權(quán)威資料，并對(duì)多位業(yè)內(nèi)資深專家進(jìn)行深入訪談的基礎(chǔ)上，通過(guò)與國(guó)際同步的市場(chǎng)研究工具、理論和模型撰寫(xiě)而成。全面而準(zhǔn)確地為您從行業(yè)的整體高度來(lái)架構(gòu)分析體系。讓您全面、準(zhǔn)確地把握整個(gè)蕎麥袋泡茶行業(yè)的市場(chǎng)走向和發(fā)展趨勢(shì)。

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  2024-2029年中國(guó)房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告

  房產(chǎn)證抵押貸款是指借款人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買(mǎi)賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來(lái)的...

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