2016年，恒大、萬科、碧桂園皆晉升3000億元銷售規(guī)模房企，三家巨頭重兵布局大本營珠三角，加速全國布局的融創(chuàng)、泰禾、陽光城等通過收購等多元手段拿到珠三角的入場券，本土豪強(qiáng)時(shí)代地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)、鴻榮源、佳兆業(yè)等深耕區(qū)域，成為樓市格局中不能忽視的力量。

　　“以廣深為雙核的珠三角經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)勁，給市場長期看好的底氣，大房企重兵布局于此，區(qū)域銷售業(yè)績直接影響到排名?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，珠三角區(qū)域的準(zhǔn)入門檻被快速拔高，但市場化程度高的特性也為進(jìn)入者提供多種通道。

　　●加倉：三大巨頭重兵布局珠三角

　　在人口趨勢的研究方面，萬科一直走在業(yè)界的前面。萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文曾經(jīng)表示，過去5~10年的發(fā)展，人口和產(chǎn)業(yè)的改變導(dǎo)致珠三角變成與大東京、大倫敦類似的大都市，所以房企布局不能取決于單個(gè)城市發(fā)展，應(yīng)該討論它們在整個(gè)都市圈結(jié)構(gòu)中的機(jī)會(huì)。

　　在都市圈或都市帶時(shí)代，這一趨勢正在以可見的速度推進(jìn)。隨著區(qū)域內(nèi)部人口大規(guī)模向珠江口流動(dòng)，廣州、深圳承載能力不足導(dǎo)致購買力向周邊城市轉(zhuǎn)移，核心城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也同步啟動(dòng)，都市圈各城市都在動(dòng)態(tài)平衡中找尋自身定位。

　　人口與產(chǎn)業(yè)的高頻流動(dòng)顯示著經(jīng)濟(jì)的活力，這是房地產(chǎn)行業(yè)長足發(fā)展的基石，全國布局的房企急于在此擴(kuò)充版圖。2016年銷售業(yè)績達(dá)千億以上的房企共有12家，除綠城中國外，其余11家房企已進(jìn)軍“大深圳”。其中，7家房企在深圳、惠州及東莞均有項(xiàng)目。

　　從珠三角出發(fā)的3000億元巨頭恒大、碧桂園在其中重兵布局。自2015年收購新世界惠州項(xiàng)目以來，恒大不斷增加在惠州的土儲(chǔ)。而惠州之前，其早已在深圳、東莞落子，“大深圳”布局成型。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，6年時(shí)間，恒大在深莞惠布局的項(xiàng)目超過40個(gè)，碧桂園8年時(shí)間里布局超過50個(gè)項(xiàng)目，兩者的項(xiàng)目總數(shù)加起來約有100個(gè)，相當(dāng)于今年深圳新房預(yù)計(jì)入市的新盤數(shù)目。目前，恒大在“深莞惠”的土儲(chǔ)已達(dá)2095.3萬平方米，碧桂園的土儲(chǔ)達(dá)到4195.9萬平方米，位居前列。

　　萬科歷來推崇“軌道+物業(yè)”模式，華潤轉(zhuǎn)讓萬科股票給深圳地鐵也將萬科與深鐵綁在一起。萬科研究指出，未來按照TOD模式大規(guī)模發(fā)展軌道交通的城市帶里面，以深圳為核心的“深莞惠”，是最重要的一個(gè)地區(qū)。

　　2016年6月12日，萬科與深圳地鐵簽署合作協(xié)議。簽署合作備忘錄還包括東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)、重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)、中軌集團(tuán)等。從深圳地鐵四期規(guī)劃看，其中14號(hào)線將連接惠州，因此深圳地鐵參照東莞合作模式進(jìn)入惠州的可能性也很大。

　　萬科高級(jí)副總裁譚華杰就表示，房地產(chǎn)企業(yè)抓住了軌道交通，就抓住了未來。要抓住軌道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳為核心的“深莞惠”都市圈。

　　●入場：新進(jìn)入者通過并購拿地

　　珠三角成為房企鏖戰(zhàn)主戰(zhàn)場，意味著準(zhǔn)入門檻越來越高。在傳統(tǒng)“招拍掛”方式拿地難度和成本高企的當(dāng)前，新進(jìn)入者開始通過其他方式爭奪入場券，“曲線入市”這種做法或?qū)⒏喑霈F(xiàn)。

　　2016年5月19日，融創(chuàng)中國以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。通過此次交易，融創(chuàng)中國獲得了深圳及惠州的項(xiàng)目。同年5月初，融創(chuàng)聯(lián)合合景泰富地產(chǎn)以30.95億元競得廣州增城朱村兩塊地，曲線進(jìn)入廣州市場。

　　1月4日，融創(chuàng)在廣深區(qū)域的品牌發(fā)布會(huì)上透露，其完成廣深區(qū)域的初步布局。融創(chuàng)方面表示，珠三角區(qū)域作為公司未來發(fā)展的重中之重，成為融創(chuàng)全國布局的第六大區(qū)域。截至1月4日，融創(chuàng)在廣州、深圳、佛山、東莞等珠三角8個(gè)城市布局的項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)。廣州市場在去年5月份首次拿地破冰之后，儲(chǔ)備項(xiàng)目3個(gè)，分別在增城朱村以及老城區(qū)海珠。增城兩個(gè)住宅項(xiàng)目都將于今年開售，預(yù)計(jì)在第三季度入市。

　　閩系房企陽光城低調(diào)潛行，通過數(shù)起收購擴(kuò)大在華南版圖。1月24日，陽光城公告宣布31.8億元收購漢國置業(yè)旗下廣州天河區(qū)兩宗宅地。去年7月3日、7月15日以及8月9日，陽光城分別以11.03億元、12.67億元和3.66億元收購南沙的廣州廣晟海韻房地產(chǎn)有限公司49%股權(quán)、廣州南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太古房地產(chǎn)有限公司90%股權(quán)、廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)逸濤雅苑房地產(chǎn)有限公司90%權(quán)益。

　　通過數(shù)次并購，陽光城不僅實(shí)現(xiàn)了進(jìn)入廣州的目標(biāo)，并且在這個(gè)城市累計(jì)持有土地面積超過70萬平方米。

　　中信建投的研報(bào)預(yù)測，陽光城會(huì)繼續(xù)加大股權(quán)拿地模式的運(yùn)作，以期進(jìn)一步打開深圳等一線市場，“在一二線城市土地成本居高不下的環(huán)境下，以非市場化途徑獲取高性價(jià)比土地的能力是在未來競爭中占領(lǐng)高地的一大助力?！?/p>

　　另一家閩系房企泰禾在2016年“高舉高打”，繼續(xù)加強(qiáng)一線城市布局，除京津冀、長三角外，還形成了以深圳為中心的珠三角布局。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅在深圳坪山、佛山、珠海、東莞，泰禾獲取的土地便花費(fèi)過百億元。2016年末，泰禾又進(jìn)入惠州，以3.518億元拍下巽寮濱海旅游度假區(qū)赤砂村地段。

　　國泰君安分析師劉斐凡表示，行業(yè)集中度的提升有助于新進(jìn)房企擴(kuò)大在華南的布局。他認(rèn)為，一些開發(fā)、營銷能力不足的房企項(xiàng)目只能被實(shí)力雄厚的大公司收購，一些中小企業(yè)由于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移或者資金壓力大等原因轉(zhuǎn)讓地塊，也給尋地的房企提供了機(jī)會(huì)，2017年，在珠三角樓市中的股權(quán)收購會(huì)更加普遍。

　　●舊改：一個(gè)彎道超車的機(jī)會(huì)

　　無論是外來大鱷還是本土豪強(qiáng)，擴(kuò)大廣深布局不得不面對土地供應(yīng)緊缺的困局，城市更新將是主動(dòng)或者被動(dòng)的選擇。一線城市本身的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域結(jié)構(gòu)變化、人口組成更新、個(gè)體需求變化，都要求城市持續(xù)更新，這些將給片區(qū)物業(yè)的改造帶來投資機(jī)會(huì)。

　　在新增土地供應(yīng)緊張的情況下，城市舊改成為土地供應(yīng)的主力軍。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳全市新增土地供應(yīng)面積580.7萬平方米，其中舊改面積達(dá)到330.7萬平方米，占比高達(dá)56.9%。

　　根據(jù)深圳發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》要求，在此規(guī)劃期內(nèi)，全市要爭取完成各類城市更新用地規(guī)模30平方公里;完成100個(gè)舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新、100個(gè)城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目。據(jù)此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規(guī)模在數(shù)萬億。

　　這一未來主戰(zhàn)場已經(jīng)引得多方搶食，深圳本土開發(fā)商如佳兆業(yè)、招商蛇口、華僑城、萬科以及外來開發(fā)商恒大、碧桂園等，均在加碼進(jìn)入舊改領(lǐng)域，彼此之間競爭激烈。舊改項(xiàng)目將成為這些開發(fā)商的重要收入和利潤來源。

　　2016年12月26日，恒大簽約灣廈城市更新項(xiàng)目。其同時(shí)透露，目前公司已在深圳擁有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目32個(gè)，其中6個(gè)位于南山，在深圳全部項(xiàng)目開發(fā)后預(yù)估總貨值約6000億元。

　　恒大動(dòng)作迅猛，深圳本土開發(fā)商也不甘落后。目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲(chǔ)備上千萬平方米的開發(fā)商，至少有華潤、佳兆業(yè)、華僑城、招商蛇口這四家。

　　佳兆業(yè)是深圳本土專注城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆業(yè)組建了全國第一家專業(yè)城市更新公司——佳兆業(yè)置業(yè)公司。據(jù)了解，佳兆業(yè)的城市更新項(xiàng)目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域。

　　受限于土地資源稀缺，萬科也在深圳發(fā)力舊改項(xiàng)目，布局了作為深圳總部的皇崗三星理光廠房地塊、福田車公廟捷榮創(chuàng)富廠區(qū)城市更新單元、留仙洞萬科云城、南山漁一村、南苑新村等舊改項(xiàng)目。

　　隨著深圳市區(qū)住宅用地緊缺，工改工項(xiàng)目受到開發(fā)商的青睞，深圳萬科亦有涉獵。緊鄰福田市區(qū)的、原關(guān)外的坂田萬科夢工場地塊和萬威空調(diào)廠地塊分別被暫時(shí)做成面對公眾的集團(tuán)營銷展廳和星火online創(chuàng)意生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，未來也做成工改工項(xiàng)目進(jìn)入市場銷售。

　　劉策表示，珠三角地區(qū)市場化程度較高，即使像舊改這樣的領(lǐng)域也不會(huì)設(shè)地域門檻;隨著存量資產(chǎn)時(shí)代的到來，在這個(gè)領(lǐng)域的布局快慢將成為影響未來市場格局的變數(shù)，不排除踩中節(jié)奏的企業(yè)實(shí)現(xiàn)彎道超車。