房企面臨融資困境 負(fù)債率達(dá)到13年來(lái)峰值

• 2018年8月6日 FanTianQing來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 477 25
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  2018-2023年版房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開(kāi)發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開(kāi)發(fā)的新...

在調(diào)控常態(tài)化的市場(chǎng)環(huán)境下，房企融資難、融資成本提高成趨勢(shì)。

上半年樓市調(diào)控近200次。在調(diào)控常態(tài)化的市場(chǎng)環(huán)境下，房企融資難、融資成本提高成趨勢(shì)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在不久前的中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)上表示，2018年嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)延續(xù)，開(kāi)發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高。開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極降負(fù)債去杠桿，特別是業(yè)績(jī)分化下，償債能力偏弱的小型房企將面臨巨大考驗(yàn)。

房企負(fù)債率達(dá)到13年來(lái)峰值

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)，截至2017年底，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)6.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)34%；資產(chǎn)總計(jì)為8.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)31%。這意味著A股房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)與總負(fù)債上升規(guī)模相當(dāng)，房企整體杠桿率變化相對(duì)不大。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，房企負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了13年來(lái)的一個(gè)峰值，為2005年以來(lái)的最高位。2008年至今10年間，房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率上升了將近20%。

海通證券的報(bào)告也顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來(lái)的2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，規(guī)模之大史無(wú)前例。

房企高杠桿運(yùn)營(yíng)一直被詬病，近兩年，恒大、陽(yáng)光城等標(biāo)桿房企也紛紛喊出了“降負(fù)債”的戰(zhàn)略口號(hào)，因?yàn)槠浔澈?，是杠桿率越高融資越難的窘境。

房企融資難、融資成本提高

在調(diào)控常態(tài)化的市場(chǎng)環(huán)境下，房企融資難、融資成本提高成趨勢(shì)。

短短一個(gè)月左右，十余家房企百億元的發(fā)債計(jì)劃被中止。

6月份，包括融僑集團(tuán)、保利置業(yè)、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集團(tuán)融資產(chǎn)品紛紛被中止。6月22日，融僑集團(tuán)擬發(fā)行25.1億元的一筆商業(yè)資產(chǎn)支持證券ABS計(jì)劃狀態(tài)變更為“中止”；6月19日，保利置業(yè)的一項(xiàng)額度為15.14億元的購(gòu)房尾款A(yù)BS中止；6月15日，金融街?jǐn)M發(fā)行的50億元公司債券被中止；6月15日，天津天房瑞城的一筆9.98億元限價(jià)房委托貸款債權(quán)ABS出現(xiàn)中止；6月13日，云南城投擬發(fā)行25億元公司債顯示中止；6月11日，泰禾集團(tuán)的70億元再融資非公開(kāi)融資計(jì)劃中止審查。再往前翻，5月最后幾天，房企的融資計(jì)劃同樣被中止。5月30日，房地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司2018年非公開(kāi)發(fā)行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億元；5月29日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司非公開(kāi)發(fā)行60億元2018年住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券遭遇中止；5月28日，碧桂園擬發(fā)行的一筆200億額度的小公募債，狀態(tài)也顯示為“中止”；5月25日，花樣年集團(tuán)擬發(fā)行的50億元住房租賃私募債同樣顯示“中止”。

不只是國(guó)內(nèi)融資加大難度，房企海外融資額同樣大幅下降。數(shù)據(jù)顯示，5月份外幣融資總額呈現(xiàn)大幅下降，環(huán)比上月外幣融資總額376.12億元下降了75.21%。這也印證了之前外匯管理局提出的“對(duì)房企借外債的審慎態(tài)度”，同時(shí)也意味著房企尋求境外融資難度系數(shù)攀升。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，房企資金將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，境內(nèi)外融資難度均加大。

克而瑞發(fā)布的分析報(bào)告指出，2018年下半年房企的境外融資將會(huì)受到較大的沖擊，融資渠道收窄令融資成本上升成為必然，而隨著境外發(fā)債政策的進(jìn)一步收緊，房企未來(lái)在境外發(fā)債方面將受到多重阻攔。

6月底，發(fā)改委下發(fā)《通知》規(guī)范房企境外發(fā)債，再度加大房企融資難度。7月份，監(jiān)管部門(mén)再次要求：公司債只能還公司債，票據(jù)只能還票據(jù)。業(yè)內(nèi)人士推斷，此舉可能抑制企業(yè)通過(guò)大量短融來(lái)兌付即將到期的長(zhǎng)期債券，進(jìn)一步收緊了房企的融資渠道。

境內(nèi)外融資渠道收窄，使得房企融資成本也在增加。

融創(chuàng)近期發(fā)行了一款私募產(chǎn)品，擬募資5.5億元，期限18個(gè)月，預(yù)計(jì)收益為9.5%至11.4%。其中，投資100萬(wàn)元（含）至300萬(wàn)元，收益率為9.5%；300萬(wàn)元（含）至5000萬(wàn)元，收益率10%；大于5000萬(wàn)元（含）收益率11.4%。相對(duì)于融創(chuàng)2017年發(fā)行的信托產(chǎn)品，今年發(fā)行的信托產(chǎn)品利率提高了2到3個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2018年以來(lái)，融創(chuàng)通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品擬募集的資金至少在47億元。

有參與發(fā)行信托產(chǎn)品的人士告訴媒體，事實(shí)上，回報(bào)率在8%到10%的產(chǎn)品是最終到客戶(hù)手中的價(jià)格，但對(duì)于發(fā)行方來(lái)說(shuō)，要加上管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用等等，各方面的綜合在一起，地產(chǎn)商的融資成本至少在13%以上。

有開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經(jīng)漲到13%了，內(nèi)部概算的收益率在20%左右。

在融資渠道全面收緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道趨向多元化，企業(yè)在不斷探索新的融資模式。值得注意的是，下半年房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將面臨更嚴(yán)厲的監(jiān)管。

近日市場(chǎng)傳出消息稱(chēng)，監(jiān)管層通過(guò)窗口指導(dǎo)收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資檢查。這項(xiàng)摸排的主要內(nèi)容，是針對(duì)公司債與票據(jù)的互還、互償。

分析人士稱(chēng)，窗口指導(dǎo)的這種操作，在從源頭收緊新增發(fā)債的同時(shí)還對(duì)以舊還新用途做出了明確強(qiáng)調(diào)，其實(shí)是對(duì)資金流量、流向的雙重規(guī)范。

對(duì)此，仲量聯(lián)行市場(chǎng)研究部總監(jiān)姚耀認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商從資本市場(chǎng)獲得新資金的規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)有所收縮，而對(duì)融資使用用途的規(guī)范讓房地產(chǎn)企業(yè)以舊還新的接力融資變得更加困難。

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