2021商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析研究報(bào)告

• 2020年12月24日 zengyan來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 377 17
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商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費(fèi)、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題待解。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費(fèi)、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題待解。商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶(hù)零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線(xiàn)品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來(lái)，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開(kāi)發(fā)商自主投資自營(yíng)新零售板塊，而自營(yíng)新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒(méi)有軟件的驅(qū)動(dòng)就是一個(gè)爛殼沒(méi)有價(jià)值。那么，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景如何?

2021商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析研究報(bào)告

傳統(tǒng)百貨的、購(gòu)物中心的關(guān)店潮會(huì)加速，一二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線(xiàn)城市會(huì)更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開(kāi)發(fā)商，幾乎90%以上開(kāi)發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線(xiàn)在這些市場(chǎng)也無(wú)法跑通，開(kāi)發(fā)商唯一的資金來(lái)源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年第一季度，除辦公樓施工面積和新開(kāi)工面積同比增加外，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積等均同比減少，供給趨緊;辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均下降，需求減少;截止2019年3月末，商業(yè)地產(chǎn)待售存量較2018年末減少26萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量消化階段。

2018年雖然是外資投資國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)年，但這一年也是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入理性調(diào)整期的一年，由于地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限以及土地政策收緊等多因素影響，全國(guó)商辦市場(chǎng)投資規(guī)模趨緩，一線(xiàn)城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，2018年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)平均新增商辦用地面積為66.9萬(wàn)平米，同比下降18%。

以受資金追捧的寫(xiě)字樓為例，當(dāng)前一方面是寫(xiě)字樓交易活躍，另一方面卻面臨著寫(xiě)字樓空置率高的困境。資料顯示，2019年第一季度寫(xiě)字樓大宗投資交易超過(guò)250億元，金額占商業(yè)地產(chǎn)投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個(gè)百分點(diǎn)，特別是一線(xiàn)城市的核心增值型寫(xiě)字樓項(xiàng)目受投資者追捧。

寫(xiě)字樓交易活躍伴隨著的是其空置率居高。目前一線(xiàn)城市的寫(xiě)字樓空置率最低，北京、上海、深圳、廣州的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率都在10%以下;杭州、武漢、成都等地的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率均超過(guò)20%;沈陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)沙都超過(guò)30%;個(gè)別三線(xiàn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率超過(guò)了50%。

綜合來(lái)看，全國(guó)寫(xiě)字樓平均空置率超過(guò)20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)30%。盡管目前商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存主要集中在二三線(xiàn)城市，但隨著整個(gè)社會(huì)消費(fèi)形態(tài)的變化與消費(fèi)的升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

以購(gòu)物中心為例，2018年各大購(gòu)物中心普遍遭遇“招商難”，服務(wù)內(nèi)容同質(zhì)化以及大型連鎖品牌拓展緩慢，加之電商沖擊以及人工成本、原材料成本、租金成本的上升，運(yùn)營(yíng)精細(xì)化不足等因素，都成為行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)。如何拓展新的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)也成為了業(yè)界共同探討的話(huà)題。

近年來(lái)共享、智能、文化體驗(yàn)、多產(chǎn)業(yè)融合、大數(shù)據(jù)等概念逐步滲透到各行業(yè)各領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。新型寫(xiě)字樓及商業(yè)園區(qū)模式受到關(guān)注，也給傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和去庫(kù)存帶來(lái)了新的視角和思路。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策難以放松、住宅市場(chǎng)前景不明的前提下，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起。不少傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，與此同時(shí)，寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)走向多元化、細(xì)分化，以購(gòu)物中心為核心的城市綜合體發(fā)展尤其迅猛。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開(kāi)發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開(kāi)發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒(méi)有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開(kāi)發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購(gòu)物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

中研普華商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢(xún)對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析，并重點(diǎn)分析了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。報(bào)告將幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向，及早發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)點(diǎn)，增長(zhǎng)點(diǎn)和盈利點(diǎn)……準(zhǔn)確把握商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未被滿(mǎn)足的市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，有效規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場(chǎng)，牢牢把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

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  商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶(hù)零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線(xiàn)品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來(lái)，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新...

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