2021房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查深度研究分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)前景投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

• 2021年1月6日 zengyan來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 670 39
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)(包括城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建)而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱(chēng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)(包括城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建)而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。

受新冠疫情所帶來(lái)的沖擊，全球經(jīng)濟(jì)迎來(lái)灰暗時(shí)刻，失業(yè)的人或破產(chǎn)的企業(yè)越來(lái)越多。大量的企業(yè)愈發(fā)艱難，經(jīng)濟(jì)不可能短期恢復(fù)常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨巨大的考驗(yàn)。但是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，“十四五”期間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具備良好的發(fā)展前景。中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)這一點(diǎn)從來(lái)都不會(huì)改變，特別是現(xiàn)在由于疫情的影響，導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重壓力的情況下，房地產(chǎn)的穩(wěn)定是很重要的。中國(guó)老百姓80%的財(cái)富都在房子身上，在當(dāng)前的情況下不會(huì)讓房地產(chǎn)出現(xiàn)大跌，房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展是中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要的，也是每一個(gè)人需要的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是做什么的?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主體的企業(yè),它們通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程而獲得利潤(rùn)。 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)劃分為五個(gè)等級(jí),其中一、二、三、四級(jí)企業(yè)能從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),五級(jí)企業(yè)只能在本地區(qū)從事村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

2021房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查深度研究分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀與未來(lái)前景投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

2019年1-12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，比上年增長(zhǎng)9.9%; 2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積893821萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)8.7%;商品房銷(xiāo)售和待售情況方面，2019年，商品房銷(xiāo)售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%，1-11月份為增長(zhǎng)0.2%，上年為增長(zhǎng)1.3%;2019年末，商品房待售面積49821萬(wàn)平方米，比11月末增加600萬(wàn)平方米，比上年末減少2593萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積比11月末增加192萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加105萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加84萬(wàn)平方米。

第一節(jié) “十三五”全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

一、全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《全球資本流動(dòng)》報(bào)告顯示，2019年全球商業(yè)房產(chǎn)的投資總額創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到8000億美元，同比增長(zhǎng)4%。在2019年第四季度，全球商業(yè)房產(chǎn)跨境投資交易額飆升至1070億美元，僅次于2017年第四季度的最高交易記錄。2019全年跨境交易總額則達(dá)到3490億美元，讓區(qū)域間資本流動(dòng)顯著增加，資金量達(dá)到2540億美元，遠(yuǎn)高于1770億美元的長(zhǎng)期平均水平。

圖表：2015-2019年全球商業(yè)房產(chǎn)投資總額

資料來(lái)源：仲量行，戴德梁行

二、全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)區(qū)域格局

1.亞太地區(qū)

2019年第四季度，亞太區(qū)商業(yè)房產(chǎn)投資交易額較2018年同期下降了4%。隨著這股放緩趨勢(shì)，亞太區(qū)此前破紀(jì)錄式的增長(zhǎng)步伐將會(huì)有所放慢，甚至全球商業(yè)房產(chǎn)的投資也將下降。

2.北美地區(qū)

北美地區(qū)不僅是房地產(chǎn)投資的熱門(mén)目的地，也是投資資金的重要來(lái)源地。2019年，北美地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資額達(dá)5460億美元，同比增長(zhǎng)17%，預(yù)計(jì)2020年為5307億美元，同比下降3%。

3.歐洲

根據(jù)第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)，2019年歐洲商業(yè)房地產(chǎn)投資額達(dá)到2190億歐元，比十年平均水平高出22%，盡管較2018年下降了13%，這是有記錄以來(lái)的第二高水平。瑞典的發(fā)展活動(dòng)正在為市場(chǎng)提供遠(yuǎn)期融資機(jī)會(huì)，2019年增長(zhǎng)尤其突出(增長(zhǎng)8%)，而在意大利，年底的投資額與2018年持平。庫(kù)存仍然是投資活動(dòng)的主要挑戰(zhàn)。

目前對(duì)歐洲房地產(chǎn)的需求仍然強(qiáng)勁，并繼續(xù)吸引資本，其中50%為跨境。但是，經(jīng)濟(jì)放緩和地緣政治的不確定性加強(qiáng)了人們對(duì)有質(zhì)量活動(dòng)的主要市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)對(duì)質(zhì)量的有意識(shí)的關(guān)注?？傮w而言，歐洲的投資者需求仍集中在寫(xiě)字樓上，占2019年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資總額的41%。

三、全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

一、低收益環(huán)境中，房地產(chǎn)仍具較強(qiáng)保值增值功能

2019年，全球各地政府債券收益率呈下降趨勢(shì)，很多國(guó)家的長(zhǎng)期國(guó)債收益率甚至都處于歷史低點(diǎn)。但是，相較于大多數(shù)其他類(lèi)別的資產(chǎn)，房地產(chǎn)仍具有一定程度的溢價(jià)，也使得未來(lái)房地產(chǎn)投資依舊有更大優(yōu)勢(shì)。

2019年第三季度，全球房地產(chǎn)投資交易較為活躍，交易量同比增長(zhǎng)13%，達(dá)到2050億美元;在2019年前9個(gè)月，全球房地產(chǎn)總交易額則為5500億美元，比2018年同期增長(zhǎng)了約1%?？梢?jiàn)，盡管目前機(jī)構(gòu)投資者的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，但2020年我們?nèi)钥煽吹酱罅客顿Y者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

從區(qū)域角度來(lái)看，未來(lái)亞太區(qū)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)活躍度也呈上升趨勢(shì)。2019年第三季度交易量同比增長(zhǎng)18%，達(dá)到了420億美元;2019年前三個(gè)季度的交易量則達(dá)到了歷史最高水平，總計(jì)1280億美元，較去年同期增長(zhǎng)了10%。而推動(dòng)這一增長(zhǎng)趨勢(shì)的主要因素則在于：中國(guó)——其2019年前三季度總交易額同比增長(zhǎng)率達(dá)到了56%的水平。

2020年，雖然受到全球市場(chǎng)不確定性、貿(mào)易戰(zhàn)及經(jīng)濟(jì)放緩等因素的影響，房地產(chǎn)投資將面臨一定的考驗(yàn)，但是，科技發(fā)展、社會(huì)變革及人口結(jié)構(gòu)變化都將為房地產(chǎn)投資帶來(lái)新的機(jī)遇。

二、辦公樓供應(yīng)量增長(zhǎng)，租賃交易或?qū)⒂兴啪?/p>

2020年，全球辦公樓開(kāi)發(fā)活動(dòng)達(dá)到頂峰，預(yù)計(jì)新建辦公面積將接近1900萬(wàn)平方米。一方面這將為租戶(hù)提供更多選擇，另一方面，鑒于竣工量的回升，預(yù)計(jì)2020年全球辦公樓市場(chǎng)空置率將出現(xiàn)上升，至2020年底或?qū)⑦_(dá)到11.7%;此外，這還將導(dǎo)致2020年全球30個(gè)主要市場(chǎng)中的優(yōu)質(zhì)辦公樓租金增長(zhǎng)率進(jìn)一步放緩至1.5%左右。

根據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)全球96個(gè)國(guó)家及市場(chǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年前三季度的全球辦公樓租賃交易量較去年下降了3%。預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)，2020年全球交易量或?qū)⑦M(jìn)一步放緩近10%。

盡管由于經(jīng)濟(jì)不確定性等大環(huán)境的影響，辦公樓租賃市場(chǎng)有放緩跡象，但租戶(hù)需求仍具備一定彈性。預(yù)計(jì)未來(lái)，金融機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及科技企業(yè)仍是辦公需求的主要驅(qū)動(dòng)力，而來(lái)源于靈活辦公服務(wù)供應(yīng)商的需求占比將會(huì)很小。

三、“最后一英里交付競(jìng)賽”推動(dòng)物流市場(chǎng)需求升級(jí)

電子商務(wù)企業(yè)及傳統(tǒng)零售商正在上演“最后一英里交付競(jìng)賽”，他們皆亟需以更快速度將其產(chǎn)品提供給消費(fèi)者。這一態(tài)勢(shì)將轉(zhuǎn)化為新的需求——企業(yè)需重構(gòu)供應(yīng)鏈，轉(zhuǎn)向全渠道分銷(xiāo)模式，并升級(jí)物流倉(cāng)儲(chǔ)空間以提高效率——這將有助于推動(dòng)全球物流地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模達(dá)到更高水平。雖然供應(yīng)規(guī)模將面臨大幅上升，但由于凈吸納量和預(yù)租率亦處于高位，因此未來(lái)物流市場(chǎng)的空置率仍可保持相同水平，甚至出現(xiàn)下降。

四、全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)主要企業(yè)動(dòng)向

1.安博

2019年10月27日，安博Prologis宣布與LibertyPropertyTrust(LPT)達(dá)成最終的并購(gòu)協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議安博將以約126億美元的全股票交易(包括承擔(dān)債務(wù))收購(gòu)LPT。目前尚待獲得LPT股東的批準(zhǔn)，并滿(mǎn)足其他慣例成交條件。

LPT的物流資產(chǎn)與安博在美國(guó)的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)高度互補(bǔ)，此筆收購(gòu)將提升安博在幾個(gè)關(guān)鍵市場(chǎng)的份額和增長(zhǎng)潛力。依托LPT的高品質(zhì)物流地產(chǎn)，安博將得以擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)和客戶(hù)群。此次交易的成功進(jìn)一步證明，安博擁有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)實(shí)力，未來(lái)將通過(guò)出售非核心資產(chǎn)籌集大量額外的資本。

資料顯示，安博是工業(yè)物流基礎(chǔ)設(shè)施的全球領(lǐng)袖，全球首屈一指的綠色物流設(shè)施提供商，美國(guó)上市公司，被列入標(biāo)準(zhǔn)普爾500強(qiáng)企業(yè)。積累行業(yè)經(jīng)驗(yàn)30多年，其業(yè)務(wù)平臺(tái)全球領(lǐng)先，持有物業(yè)設(shè)施和土地分布于四大洲19個(gè)國(guó)家。安博高吞吐量的物流設(shè)施，為客戶(hù)的區(qū)域配送和全球貿(mào)易提供支持。

截至2019年9月30日，安博管理資產(chǎn)總值高達(dá)8，000億人民幣(約合1，100億美金)，擁有超過(guò)3，793處物流設(shè)施，總的物業(yè)面積高達(dá)7，400萬(wàn)平方米，員工數(shù)量擴(kuò)增到1，600人，服務(wù)的全球企業(yè)客戶(hù)已經(jīng)達(dá)到了5，100家。安博Prologis此次收購(gòu)LPT后，其全球業(yè)務(wù)版圖將再添千萬(wàn)平米。

2.西蒙地產(chǎn)

2020年2月12日，西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)(SimonPropertyGroup)宣布將以36億美元收購(gòu)美國(guó)零售商塔爾曼集團(tuán)(TaubmanCenters)，收購(gòu)?fù)瓿珊螅髅傻禺a(chǎn)將成為美國(guó)最大的零售業(yè)主。

兩家公司日前發(fā)布聯(lián)合聲明，西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)已提出以52.50美元/股的價(jià)格收購(gòu)塔爾曼集團(tuán)80%的股份，這個(gè)價(jià)格較塔爾曼集團(tuán)2月7日的收盤(pán)價(jià)溢價(jià)51%，預(yù)計(jì)將在2020年中期完成該筆交易，但也受到成交條件的限制。

目前，塔爾曼集團(tuán)的董事會(huì)已經(jīng)批準(zhǔn)了這筆交易，但仍需獲得兩家公司股東批準(zhǔn)。在這筆交易完成后，其現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)將在羅伯特·陶布曼(RobertS.Taubman)的領(lǐng)導(dǎo)下，繼續(xù)管理購(gòu)物中心組合中2500萬(wàn)平方英尺(230萬(wàn)平方米)的總租賃面積。

塔爾曼創(chuàng)立于1950年，至今已有70年的歷史，塔爾曼集團(tuán)擁有并經(jīng)營(yíng)26處房產(chǎn)。塔爾曼首席執(zhí)行官兼董事長(zhǎng)RobertS.Taubman和其他塔爾曼家族成員將出售他們?cè)谒柭瘓F(tuán)所持有的29%股份中的三分之一，并在交易完成后保留20%的股份。

事實(shí)上，塔爾曼已將鄭州熙地港購(gòu)物中心50%的股權(quán)以8900萬(wàn)美元的價(jià)格出售給黑石，并從中獲得了4750萬(wàn)美元的凈收益，塔爾曼在該資產(chǎn)中保留了24.5%的股權(quán)。在2020年第一季度，塔爾曼將以9100萬(wàn)美元的價(jià)格完成向黑石出售其在西安熙地港購(gòu)物中心50%的股份。而在5個(gè)月前，塔爾曼曾宣布，已將其在韓國(guó)一家購(gòu)物中心50%的股權(quán)以3億美元的價(jià)格出售給黑石。

本次合并后，西蒙與塔爾曼將把塔爾曼在中國(guó)大陸和韓國(guó)的資產(chǎn)，以及西蒙在日本的資產(chǎn)結(jié)合起來(lái)。除了重新進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，西蒙在亞洲還擁有16項(xiàng)零售資產(chǎn)，其中包括在日本的9家直銷(xiāo)中心。西蒙與總部位于東京的房地產(chǎn)巨頭三菱房地產(chǎn)成立合資企業(yè)共同經(jīng)營(yíng)這些零售中心。

3. Welltower

Welltower創(chuàng)立于1970年，前稱(chēng)HealthCareREIT，Inc.(原納指代碼“HCN”)，總部位于美國(guó)俄亥俄州，是一家獨(dú)立的房地產(chǎn)投資信托公司(REIT公司)，專(zhuān)注于醫(yī)療保健物業(yè)的投資。

憑借在戰(zhàn)略市場(chǎng)擁有強(qiáng)大的高級(jí)住宅資產(chǎn)組合，Welltower在2019年第四季度受益于良好的高級(jí)住宅市場(chǎng)環(huán)境。公司一直在通過(guò)增加戰(zhàn)略資產(chǎn)和回收處置資產(chǎn)來(lái)提高其高級(jí)住宅運(yùn)營(yíng)組合(SHOP)的質(zhì)量。通過(guò)這些資本配置措施，該公司提高了經(jīng)營(yíng)的多元化，并進(jìn)入了更多高門(mén)檻城市市場(chǎng)。這使其當(dāng)季營(yíng)收大幅增長(zhǎng)。2019年第四季度其營(yíng)運(yùn)凈收入為2.71億美元，同比增長(zhǎng)約27%。

《2020-2025年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商深度研究與十四五企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告》報(bào)告在總結(jié)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。報(bào)告資料詳實(shí)，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī)，能準(zhǔn)確及時(shí)的針對(duì)自身環(huán)境調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。

未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)將如何發(fā)展?想要了解更多關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行業(yè)具體詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2020-2025年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商深度研究與十四五企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2020-2025年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商深度研究與十四五企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱(chēng)。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分...

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