住房租賃市場發(fā)展現狀和規(guī)模如何 2021住房租賃行業(yè)發(fā)展情況與前景分析研究

• 2021年2月9日 zengyan來源：互聯網 290 11
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近年來，我國加快培育和發(fā)展住房租賃市場，包括利用集體建設用地等多渠道土地資源、推進住房租賃資產證券化、整頓和規(guī)范住房租賃市場秩序等，都取得了長足的進步。

近年來，我國加快培育和發(fā)展住房租賃市場，包括利用集體建設用地等多渠道土地資源、推進住房租賃資產證券化、整頓和規(guī)范住房租賃市場秩序等，都取得了長足的進步。

大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出，加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

國家發(fā)展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆近日在接受采訪時指出，繼續(xù)安排中央預算內投資支持保障性安居工程建設，以大城市為重點擴大保障性租賃住房供給。

落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。2021年中國人民銀行工作會議稱。

除了增加供給、金融支持外，整頓規(guī)范成為今年租賃市場的關鍵詞。住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽近日在接受采訪時說，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對“高進低出”“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止“爆雷”風險。降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調控。

“十四五”規(guī)劃《建議》提出，要“探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。

住房租賃市場發(fā)展現狀和規(guī)模如何 2021住房租賃行業(yè)發(fā)展情況與前景分析研究

根據有關機構數據顯示，截至10月底，全國20個大中城市住房租金掛牌均價為42.65元/平方米/月，環(huán)比下降1.3%，降幅較9月擴大1.25個百分點;同比下降2.48%;租金均價連續(xù)7個月下滑。其中，10月一線城市租金均價為90.93元/平方米/月，環(huán)比下降1.75%，同比下降1.21%。北京、深圳10月租金均價分別環(huán)比下跌2.82%、0.99%。重點二線城市10月租金均價為34.13元/平方米/月，環(huán)比下降1.07%，同比下降3.08%。

10月份，在全國20個大中城市中租金均價上漲的城市僅3個，相較于9月減少6個，平均漲幅為1.11%，漲幅收窄0.03個百分點;下跌城市達17個，較9月增加7個，平均跌幅1.54%，跌幅擴大0.66個百分點。10月租金環(huán)比上漲前三位的城市為武漢、泉州、鄭州;環(huán)比跌幅居前的城市為北京、成都、三亞、大連、天津。整體看，租金水平均呈下滑態(tài)勢。

行業(yè)規(guī)范方面，提出直轄市、設區(qū)的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平;出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案等。

針對“高進低出”和“長收短付”運營模式，征求意見提出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監(jiān)管。

國家支持金融機構按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發(fā)展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。

高校周邊短租房需求增長

北京不少高校從去年12月底就開始陸續(xù)放假。但考慮到疫情管控帶來的時間和精力成本，有不少大學生在這個寒假，選擇了留校，就地過年。目前，雖然學校已經正式放假，但是相應的生活保障并不短缺。除考研和考博的同學之外，還有一部分留守同學是為了寫畢業(yè)論文。

由于寒假比往年更長，一些部分高校學生也會選擇在校外做兼職。由于大部分高校嚴格疫情管控，限制人員流動，因此，有部分學生選擇自己租房。這也使高校周邊的短租房需求升溫。北京一家房產經紀公司的員工告訴記者，今年短租房市場的大學生客戶明顯增多?，F在是傳統的租房淡季，突然增加的需求，也讓一部分優(yōu)質短租房價格出現了小幅上漲。

如今90后成為租賃市場的主力軍，新一線城市的租客平均年齡在30歲左右，而在一線城市中，由于較高的房價壓力，大齡租房人群仍占較高比例。

2019年12月，全國大中城市租金掛牌均價為43.70元/平方米/月，環(huán)比上漲0.14%，同比上漲0.12%。20城租金連續(xù)5月下跌后本月止跌回升，主要是受到熱點二線城市租金漲幅較大帶動，如蘇州、武漢、南京、成都租金月度漲幅均超1%;一線城市受“返鄉(xiāng)潮”影響，租金仍處在下降局面，北京租金下降更為明顯，租金跌幅為1.1%，其次，深圳環(huán)比下降0.76%。12月深圳租金均價94.56元/平方米/月，居全國租金均價榜首，環(huán)比下降0.76%。

北京租房市場供需走勢

業(yè)內人士表示，近期北京租房市場整體基調是穩(wěn)中有降，預計將持續(xù)到春節(jié)之前。

房屋租賃是房地產市場中一種重要的交易形式。房屋租賃是指出租人以口頭或訂閱局面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，由承租人向出租人支付租金的行為。

目前，住房租賃商業(yè)模式有兩種：一是“二房東”模式，輕資產運營，租賃公司通過長期租賃的形式獲取物業(yè)使用權，將其進行裝修后轉租至消費者，收取租金;二是“自持”模式，通過收購、自建等持有租賃物業(yè)產權，向租客收取租金、提供增值服務。

2018年租房人群近2億，一半丈母娘接受結婚租房，租房成一線城市年輕人新常態(tài)，并開始蔓延至“新一線”城市。

深圳農民房、小產權、廠房等在租賃市場扮演了重要角色。約50%-60%的租客租賃城中村房屋。城中村房屋產權不清晰，消防等硬件標準驗收上無法獲得有效手續(xù)，這使得銀行等機構目前很難介入。平均租金增長率在5%，而核心城市整體租金回報率處于較低水平，后續(xù)租金成長空間較大，預計增速將高于此水平。根據中原地產二手住宅租金指數的數據，在上海、北京、深圳、廣州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高為上海近7.9%，最低為成都僅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后續(xù)我們整體取5%的增速。

未來全國租房市場需求量

受房價高企，多種調控政策限制，以及住房觀念轉變的影響，選擇房屋租賃的人群也是日漸擴大，這也給未來租賃市場的發(fā)展提供了巨大空間。目前國內進入住房租賃市場的規(guī)模以上機構和房企數量達到100多家。企業(yè)扎堆進入，看中的正是加速增長的房屋租賃需求。至少是千億級租金的市場，而對機構提供的房源需求數量約為1000萬間左右。

大力發(fā)展住房租賃市場可以從現實需求和住房制度設計兩個角度理解。從現實需求看，我國當前的住房突出問題主要出現在大城市，尤其是特大和超大城市，表現為新就業(yè)大學生、非戶籍常住人口、環(huán)衛(wèi)等城市重要公共服務崗位上的進城務工人員等新市民群體存在較大的住房困難，而大城市的房價普遍偏高，高出新市民的支付能力，因此發(fā)展住房租賃市場，就成為有效解決新市民住房問題的重要途徑。

從住房制度設計的角度看，在住房供給維度，等待出售和出租的住房，都應有一個合理的空間區(qū)位、質量檔次和可支付性結構分布。而從當前住房租賃市場發(fā)展狀況看，租賃住房普遍存在位置偏遠、質量不高、非正規(guī)住房占比大、健康安全隱患多、配套基本公共服務缺乏、在新建商品住房中占比較低等特征。在住房消費維度，居民實現住房消費的形式非租即買，應該給居民提供一個可以理性租買選擇的環(huán)境，讓居民通過租賃市場也能夠獲得高質量的住房服務。從上述兩個維度看，當前住房市場顯然還存在不少短板。所以，必須通過推進住房供給側結構性改革，培育和發(fā)展住房租賃市場，補齊我國住房制度中的租賃市場短板，才能更好滿足城鎮(zhèn)居民住房消費需求，實現全體人民住有所居的目標。

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