蛋殼公寓不再適合繼續(xù)上市 我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范

• 2021年4月7日 HuangJiang來源：互聯網 261 9
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蛋殼公寓的美國存托股(ADS)將立即暫停交易。今年3月15日，紐交所監(jiān)管局暫停了蛋殼公寓ADS的交易。而今日，紐交所監(jiān)管局已確定，蛋殼公寓不再適合繼續(xù)上市。

紐交所決定將蛋殼公寓ADS摘牌

紐約證券交易所今日宣布，其監(jiān)管部門“紐交所監(jiān)管局”工作人員已決定啟動程序，將蛋殼公寓(NYSE：DNK)從紐約證券交易所摘牌。蛋殼公寓的美國存托股(ADS)將立即暫停交易。今年3月15日，紐交所監(jiān)管局暫停了蛋殼公寓ADS的交易。而今日，紐交所監(jiān)管局已確定，蛋殼公寓不再適合繼續(xù)上市。

蛋殼公寓有權要求紐交所董事會委員會對該決定進行復審。不過，紐交所將在完成所有適用程序，包括蛋殼公寓提出的任何上訴，向美國證券交易委員會(SEC)申請將蛋殼公寓的股票摘牌。

蛋殼公寓發(fā)展歷程

受租售并舉利好政策刺激，為了搶占更多市場份額，蛋殼自2017年開始大舉擴張，到2019年已被第三方機構評為中國最大與增速最快的共享居住平臺之一。2017-2019年三年時間，蛋殼的運營城市從6個增至13個，運營房間數則更是從5.2萬間擴張至43.83萬間，年復合增長率達到266.3%。

相反，出租率卻未能與房屋運營間數的增加保持同步。即使在新冠疫情之前，蛋殼房屋的出租率也呈現逐年下降趨勢：2017年為85.8%、2018年為76.9%、2019年為76.7%。經營活動無法產生正向現金流，自身不具備造血能力的情況下，持續(xù)的對外投資導致大量的資金輸出。因此，蛋殼必須依靠金融機構提供的資金支持來維持現金流平衡。這種“借新還息”的滾雪球模式帶來的結果是，蛋殼的財務杠桿高企，同時承擔大量的財務成本，對其利潤產生進一步的侵蝕。

長租公寓市場發(fā)展現狀

我國進入存量房時代以來，租賃市場需求迅速崛起。至2017年，全國住房租賃市場租金規(guī)模已達到1.3萬億元，每年新增租房規(guī)模達1000億元。近兩年來，在政策、市場、融資的風口下，長租公寓成為眾多企業(yè)的標配。2019年是長租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導推進下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關用地供應規(guī)模均有大幅提升。

2019年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關數據顯示，2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質企業(yè)集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業(yè)長租公寓房源量榜領先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向對比各個派系項目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨占優(yōu)勢，也有較好的運營管理和產品服務表現。

今年的兩會上，租房問題再一次被放到了解決大城市住房問題的重要位置。今年2月以來，已有北京、上海、廣州、深圳等6個省市先后出臺關于房屋租賃的政策。以上海為例，2月4日，上海發(fā)布《關于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，明確了對租賃運營商、房源信息發(fā)布、租賃合同備案等方面的管理。

深圳房租普遍穩(wěn)中有降

二手房成交參考價的出臺引爆了整個二手房市場，有不少剛需購房者在觀望之余選擇了“由買轉租”，加上春節(jié)后也是深圳租賃相對較旺的時間。根據深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，2月深圳住宅租金為73.0元/平·月，環(huán)比下降0.94%，租金回報率繼續(xù)下滑至1.14%。

租賃市場另一個主角，就是長租公寓。其實，長租公寓困局背后，很大程度上也是因為樓市租售行情背離，而今年的長租公寓顯得更為不一樣：去年以來各地長租公寓頻現“爆雷”，租客和業(yè)主都成為受害者。深圳、北京、上海等城市相繼出臺政策，大力整頓住房租賃市場秩序。這些政策在規(guī)范企業(yè)經營活動，一方面顯示了風波不斷的長租公寓存在的眾多隱患，另一方面也顯示了管理部門絲毫不放松的監(jiān)管決心。

此外，一些長租公寓也開始“整合潮”。根據此前的公告，世聯行擬與全資子公司世聯集房、寧波江北華燕智輝實業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)簽署《關于轉讓深圳世聯集房資產管理有限公司股權之股權轉讓協(xié)議》，世聯行擬向華燕智輝轉讓其持有的完成資產重組后世聯集房100%的股權及對應的所有權益，目標權益的轉讓價格為5.3億元。

一、長租公寓行業(yè)競爭結構分析

從競爭結構來看，目前我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數量占整個長租公寓房間數量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

圖表：2018年我國長租公寓行業(yè)競爭結構

資料來源：中研普華產業(yè)研究院

二、長租公寓行業(yè)集中度分析

目前，集中式長租公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數量在整個集中式長租公寓占比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個分散式長租公寓市場的占比超過50%。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機構統(tǒng)一運營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠低于發(fā)達國家水平。住建部數據顯示，現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發(fā)展空間巨大。

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。未來，在市場監(jiān)管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業(yè)將進入精細化運營時代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

欲了解更詳實的中國長租公寓行業(yè)發(fā)展前景分析，可點擊中研普華《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》

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