商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)集中度分析 商業(yè)物業(yè)資本市場(chǎng)現(xiàn)狀

• 2022年1月11日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng) 464 24
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商業(yè)物業(yè)是指那些通過經(jīng)營(yíng)可以獲取持續(xù)增長(zhǎng)回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包括購(gòu)物廣場(chǎng)、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、休閑康樂場(chǎng)所等。

商業(yè)物業(yè)是指那些通過經(jīng)營(yíng)可以獲取持續(xù)增長(zhǎng)回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包括購(gòu)物廣場(chǎng)、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、休閑康樂場(chǎng)所等。

商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)(單位)投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并用部業(yè)租金。

商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)集中度分析

當(dāng)下，地產(chǎn)開發(fā)商正在迎來史無前例的挑戰(zhàn)。在三道紅線、集中供地等多重調(diào)控措施下，地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展再一次被按下“暫停鍵”，資本市場(chǎng)也對(duì)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)充滿了悲觀情緒。

但令人驚奇的是，資本市場(chǎng)仍然對(duì)地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)出了極大的興趣。Choice數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)、保利、碧桂園的滾動(dòng)市盈率都在5倍左右，而融創(chuàng)服務(wù)、保利服務(wù)、碧桂園服務(wù)的滾動(dòng)市盈率均維持在20倍左右，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的估值水平遠(yuǎn)超地產(chǎn)企業(yè)。

資本市場(chǎng)看好物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的邏輯不難理解。一方面，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的商業(yè)模式更優(yōu)秀，擁有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特性;另一方面，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模足夠大。東方證券研報(bào)指出，到2030年，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.7萬(wàn)億元。

相較于地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)高達(dá)75%的市場(chǎng)份額，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的集中度仍有較大提升空間。這意味著，現(xiàn)有的玩家們?nèi)匀挥袡C(jī)會(huì)完成“鯉魚躍龍門”。站在十年后看當(dāng)下，一場(chǎng)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的諸侯分化、洗牌大戰(zhàn)已經(jīng)拉開了帷幕。

商業(yè)物業(yè)資本市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2021年，龍湖智創(chuàng)生活陸續(xù)完成對(duì)億達(dá)服務(wù)、楷林商服、九龍倉(cāng)旗下中國(guó)內(nèi)地部分物企等標(biāo)的的收購(gòu)，對(duì)企業(yè)規(guī)模、高能級(jí)城市項(xiàng)目布局以及產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)等細(xì)分業(yè)態(tài)均進(jìn)行了加強(qiáng)。

2022年1月7日，龍湖集團(tuán)發(fā)布全新智慧生活及空間服務(wù)品牌龍湖智創(chuàng)生活，并發(fā)布公告建議將其分拆在港交所獨(dú)立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活于港交所遞交上市申請(qǐng)。至此，物業(yè)行業(yè)唯二未上市的頭部企業(yè)龍湖智創(chuàng)生活和萬(wàn)物云均已啟動(dòng)IPO進(jìn)程。

龍湖智創(chuàng)生活是“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系內(nèi)生長(zhǎng)出來的全新品牌，融合了龍湖集團(tuán)原有智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等板塊的核心能力。據(jù)招股書披露，2021年前9個(gè)月，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入超77.7億元，同比增長(zhǎng)81.2%;截至2021年12月28日，企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)在管面積達(dá)2.54億平方米，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)在管面積580萬(wàn)平方米，是目前規(guī)模最大的以“物管+商管”雙輪驅(qū)動(dòng)的物業(yè)企業(yè)。

2021年物業(yè)行業(yè)的資本表現(xiàn)可謂錯(cuò)綜復(fù)雜，上半年在利好政策加持下保持良好增長(zhǎng)勢(shì)頭;下半年，大盤走勢(shì)趨弱，政策利空，加之受到地產(chǎn)行業(yè)波及，物業(yè)板塊持續(xù)回調(diào)。綜合而言，全年物業(yè)板塊表現(xiàn)劣于上游H股地產(chǎn)板塊和港股大盤，資金流失嚴(yán)重。

但從另一方面來看，資金的抽離對(duì)于尚未上市的企業(yè)而言或許是暗藏機(jī)遇。當(dāng)前資本對(duì)于物業(yè)行業(yè)多持冷靜觀望的態(tài)度，對(duì)于標(biāo)的的選擇標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)苛。因此當(dāng)有優(yōu)質(zhì)標(biāo)的出現(xiàn)時(shí)，資本更愿意流向這些大而穩(wěn)、有故事的企業(yè)。

了解更多行業(yè)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國(guó)商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。

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