深圳去年寫字樓空置率降至16.6% 2025年深圳寫字樓存量分析

• 2022年1月12日 LiuMingYue來源：世邦魏理仕 中國經營報 315 13
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世邦魏理仕發(fā)布了《2021年深圳房地產市場回顧與2022年展望》，報告顯示，深圳寫字樓市場空置率同比改善明顯，降低了近6個百分點至16.6%。截至年末，深圳市甲級寫字樓租金因此降至每平方米每月184.1元，租金指數環(huán)比、同比均微降0.2%。

深圳去年寫字樓空置率降至16.6%

世邦魏理仕發(fā)布了《2021年深圳房地產市場回顧與2022年展望》，報告顯示，深圳寫字樓市場空置率同比改善明顯，降低了近6個百分點至16.6%。截至年末，深圳市甲級寫字樓租金因此降至每平方米每月184.1元，租金指數環(huán)比、同比均微降0.2%。其中，寫字樓交易占絕對主導，成交額占比為64.8%。全年共錄得15宗寫字樓成交案例，成交總額超過140億元，最大的單宗成交額高達32億元。

2025年深圳寫字樓存量分析

一季度甲級寫字樓為18.2%，短短2年的時間，空置率上升了10個百分點。而且，每年寫字樓空置率不容樂觀，呈逐年遞增趨勢，2015年空置率僅13%，五年過去，翻了超1倍有余。

業(yè)內人士預測，今年深圳甲級寫字樓計劃實際供應將在100萬㎡左右。未來五年，預計供應約800萬㎡，比肩現(xiàn)有存量813萬㎡。

根據數據測算，到2025年深圳寫字樓存量將有1613萬㎡，現(xiàn)已出租585萬㎡，以近5年的296萬㎡吸納量來推測未來五年的吸納量，屆時將有732萬㎡的寫字樓空置，空置率為45%。深圳寫字樓市場未來將面對嚴峻的挑戰(zhàn)

寫字樓市場趨勢分析

寫字樓市場發(fā)展與宏觀經濟存在較大的關聯(lián)度，宏觀經濟下行，工業(yè)、服務業(yè)規(guī)模增速下降導致國內辦公樓市場近兩年表現(xiàn)遠低于住宅市場。

近幾年SOHO中國創(chuàng)始人潘石屹夫婦在專注于售賣的問題，SOHO中國業(yè)績一路下滑但仍保持一定的體量。8月19日午間，SOHO中國披露2021年上半年業(yè)績數據。其中SOHO中國的商業(yè)地產租金收入約8億元。

財報顯示，公司實現(xiàn)租金收入約8.04億元，同比增長約3%;毛利約6.59億元，同比下降約18%。對此，SOHO中國稱主要是由于2020年同期確認了車位銷售的收入。公司權益股東應占凈利潤約3.43億元，同比增長約67%;經營利潤約9.14億元，同比增長約18.9%;凈資產負債率約為43%，平均借貸成本約4.7%;現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為14.92億元，同比增長276%;總資產711.09億元，總負債約為332.46億元。

從目前的寫字樓市場走勢來看，市場調整的時間窗口即將關閉，市場正在形成租金企穩(wěn)的一致性預期。預計去年四季度19.4%的空置率將成為階段性高點，在超預期的需求回升之下，今年底寫字樓空置率有望同比出現(xiàn)實質性回落。

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上海寫字樓市場行情如何

多家房地產投資顧問機構發(fā)布2021年第三季度上海寫字樓市場運行數據，綜合世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯(lián)行已發(fā)布的報告，今年三季度，上海寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史新高，受租賃需求帶動，空置率環(huán)比下降的同時，租金也有小幅抬升。

第三季度上海錄得6個新項目入市，環(huán)比增長158.7%，凈吸納量創(chuàng)下單季歷史新高，達44.9萬平方米。同時，在政策推動下，濱江板塊整體表現(xiàn)持續(xù)凸顯，前灘、黃浦濱江、北外灘等板塊去化加快。此供需作用下，全市空置率下降至17.1%。TMT和傳統(tǒng)金融行業(yè)占到三季度新租需求的前兩位，分別占比25%和24%。第三位的醫(yī)藥及生命科學類占比也達到了13%。

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