中國寫字樓行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告

• 陳觀秋 2023年3月21日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 795 48
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隨著中國寫字樓市場從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變,高質(zhì)量發(fā)展也已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞,各類新技術(shù)、新模式和新理念正在商辦市場的更多領(lǐng)域不斷開花結(jié)果。

隨著中國寫字樓市場從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變,高質(zhì)量發(fā)展也已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞,各類新技術(shù)、新模式和新理念正在商辦市場的更多領(lǐng)域不斷開花結(jié)果。

經(jīng)過過去幾年的高速增長，部分區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場存在需求乏力、供大于求的現(xiàn)象。同時，伴隨居民收入、消費水平的提高和近三年疫情的影響，人們的消費理念、消費行為、辦公方式都逐漸產(chǎn)生變化，對消費場所和辦公空間的要求不斷提高，多重因素影響下，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈，項目經(jīng)營情況分化加劇，對商業(yè)地產(chǎn)運營商的創(chuàng)新能力、運營能力和服務(wù)水平也提出了更高的要求。

一、寫字樓定義

寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。

寫字樓，對接的是商務(wù)需求，反應(yīng)的是高端服務(wù)業(yè)。通常來講：一個城市的寫字樓存量越高，空置率越低，說明這個城市的高端服務(wù)業(yè)越發(fā)達(dá)，反之則說明城市缺乏高端服務(wù)業(yè)。

寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。

相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。

5A智能化寫字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業(yè)的發(fā)展過程中卻也表現(xiàn)出很多的不完善：位于喧鬧的商務(wù)中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化。“喧鬧、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質(zhì)。過于側(cè)重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環(huán)境要求。

二、寫字樓行業(yè)市場調(diào)研

在國內(nèi)城市中，看甲級寫字樓空置率的話，臺北核心商圈空置率較低，約為2.1%;在二線城市中，成都的核心商圈空置率最低，約為12.8%;而深圳甲級寫字樓空置率18.8%，在一線城市中最高，但仍低于大部分二線城市。

2022年上半年，國際形勢的復(fù)雜演變和新冠肺炎疫情在全國許多地方的蔓延，給國民經(jīng)濟帶來了巨大影響;與此同時，由于去年以來房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，整個行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，國家對超高層建筑的控制更加嚴(yán)格，導(dǎo)致國內(nèi)寫字樓大規(guī)模發(fā)展積極性下降，投資趨于謹(jǐn)慎理性。

2022年1-6月，全國寫字樓開發(fā)投資2616億元，同比下降100億元.1%，與2020年最初爆發(fā)的疫情相比也有4%的下降，是近5年同期數(shù)據(jù)的最低值，反映了企業(yè)發(fā)展投資意愿的低迷。

2022年一季度，北京辦公樓市場最大的變化來自于產(chǎn)業(yè)園市場，這些變化主要集中在行業(yè)需求側(cè)。從市場數(shù)據(jù)來看，一季度產(chǎn)業(yè)園市場基本處于穩(wěn)定狀態(tài)，整體空置率維持在14.6%，租金穩(wěn)定在130元每月每平方米。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年7月浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資商品房投資金額為1096.86億元，其中包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等其他用房310.12億元(注：辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房未分開統(tǒng)計);2022年1-7月浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資包括辦公樓在內(nèi)的其他用房累計金額為2228.86億元。

2022年7月上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資商品房投資金額為467.64億元，其中包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等其他用房220.15億元(注：辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房未分開統(tǒng)計);2022年1-7月上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資包括辦公樓在內(nèi)的其他用房累計金額為1059.53億元。

2022上半年新增建筑面積1701萬平方米，較2021年同期大幅下降近30%。根據(jù)近三年同期數(shù)據(jù)，2020年以來，全國寫字樓新建面積連續(xù)三年下降，下降幅度分別為12.6%，15%，29.8%。從影響市場實時供應(yīng)的竣工面積來看，上半年也有較大幅度下降，同比下降30%至872萬平方米。這也是近五年來同期首次跌破1000萬平方米，減輕了短期內(nèi)市場存量減少的壓力。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》分析：

雖然在下行趨勢和疫情影響下，2021年寫字樓物業(yè)出租率和租金整體有所下滑，但得益于2022上半年整體形勢的利好以及從業(yè)者積極的運營，全國寫字樓市場投資、銷售以及租賃等各項數(shù)據(jù)穩(wěn)步回升，市場趨勢回歸疫情前的發(fā)展曲線。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入后疫情的復(fù)蘇周期，但當(dāng)前的宏觀環(huán)境相對前兩年更為復(fù)雜?，F(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)、但也不乏機遇相伴，其而潛在的機遇則是行業(yè)發(fā)展變化時蘊含的新增長動能。因此，房地產(chǎn)從業(yè)者要充分做好變革前的各項準(zhǔn)備來應(yīng)對挑戰(zhàn)，更要在后疫情階段捕捉經(jīng)濟恢復(fù)帶來的機遇。

三、寫字樓行業(yè)前景展望

有專家認(rèn)為，當(dāng)城市發(fā)展到一定規(guī)模，經(jīng)濟增速會減慢，未來增長極更多要依賴創(chuàng)新。上海提出“3+6”新型產(chǎn)業(yè)體系，大力發(fā)展集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以及電子信息、生命健康、汽車、高端裝備、先進(jìn)材料、時尚消費品六大重點產(chǎn)業(yè)。這樣的布局，除了鞏固既有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，更重要的考量，就是培育城市發(fā)展新動能。

隨著物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、AI等的飛速發(fā)展，日常辦公場景逐漸升級，智慧樓宇已成為寫字樓發(fā)展的趨勢。無人化、無接觸的中集智能立體車庫將迎來更大的發(fā)展空間。

展望“十四五”期間，預(yù)計在經(jīng)濟持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級優(yōu)化的影響下，寫字樓市場基本面有望得到進(jìn)一步鞏固和提升。

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