一、深圳二手房“帶押過戶”突破520單
截至2023年6月30日，深圳市辦理的二手房“帶押過戶”已突破520單。記者7月4日從深圳市不動產(chǎn)登記中心獲悉，二手房“帶押過戶”已形成轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一并受理、一并審核、同時發(fā)證”為基礎(chǔ)的多種組合登記模式，提高了登記效率，節(jié)約了交易成本。
據(jù)深圳市不動產(chǎn)登記中心相關(guān)負責(zé)人介紹，《民法典》施行以來，深圳深入開展二手房“帶押過戶”工作，先后制定發(fā)布《關(guān)于抵押權(quán)登記和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等登記事項的補充規(guī)范（試行）》《深圳市推廣
二手房“帶押過戶”模式的工作方案》《不動產(chǎn)“帶押過戶”登記申辦指引》等政策文件，明確3種“帶押過戶”服務(wù)模式、申請主體、申請材料、申請流程、辦理期限等相關(guān)事項。
深圳市不動產(chǎn)登記中心進一步規(guī)范登記材料，保證申請便捷，精細登記流程，保障審查時效。
比如抵押權(quán)變更登記，以“增加登記類型但不增加申請材料”為原則，當事人無需另行提交其他材料，只需由抵押權(quán)人在申請表上勾選“不動產(chǎn)抵押”“組合登記”項目，表示知悉并接受變動即可。抵押人變更發(fā)生后，在轉(zhuǎn)移登記完成的瞬間時點上抵押權(quán)變更登記也即完成。
深圳市不動產(chǎn)登記中心及時總結(jié)、推廣二手房“帶押過戶”的三種典型登記模式，即抵押權(quán)變更模式、順位抵押權(quán)“三合一登記”模式和“雙預(yù)告登記”模式，實現(xiàn)運行高效。
據(jù)統(tǒng)計，2021年4月至2023年6月，深圳市共辦理二手房“帶押過戶”突破520單，有效發(fā)揮了二手房“帶押過戶”的制度價值。比如深圳首單跨行“帶押過戶”，為當事人節(jié)約“過橋貸”、擔保費等中間成本約17萬元。
二、二手房“帶押過戶”是什么？
所謂“帶押過戶”，是指對存在抵押的不動產(chǎn)需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。
傳統(tǒng)的
二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。
據(jù)了解，“帶押過戶”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
三、“帶押過戶”怎么操作？
按照目前各地的實踐來看，大致分為以下幾個步驟：
1、發(fā)起申請：買方向銀行提交申請貸款資料，同時賣方向銀行提交提前還款申請和“帶押過戶”申請。
2、審批買方貸款：買賣雙方及銀行簽訂《二手房“帶押過戶”三方協(xié)議書》，明確銀行放款后優(yōu)先償還賣方貸款余額;銀行審批貸款，向買方出具同貸書;設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，用于暫存買方首付款及發(fā)放的購房貸款。
3、聯(lián)合辦理：買家支付首付款，款項進入資金監(jiān)管賬戶(除當事人提出明確要求除外);如各類購房款不足以結(jié)清賣方原貸款金額的，賣方需同步補足款項至監(jiān)管賬戶;雙方備齊《三方協(xié)議書》等有關(guān)材料，聯(lián)合銀行到不動產(chǎn)登記綜合窗口，辦理房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記和房屋轉(zhuǎn)讓抵押預(yù)告登記手續(xù)，并向稅務(wù)部門申報納稅后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶和抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記手續(xù)；相關(guān)方按規(guī)定繳納登記費用后，不動產(chǎn)登記部門完成辦理(若涉及查封不能辦理過戶即退回申請)，發(fā)放證書。
4、放款還款：銀行向資金監(jiān)管賬戶發(fā)放買方購房貸款，并按約定立即結(jié)清賣方貸款，剩余款項退至賣方業(yè)主指定賬戶。
四、“帶押過戶”會對樓市產(chǎn)生什么影響？帶來了哪些便利？
業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過戶”優(yōu)化了二手房交易流程，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。
對賣方而言，一方面可以省下費用。過去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶，“帶押過戶”節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔保費等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面還省下了時間。過去，一旦賣方在約定時間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對買方產(chǎn)生違約。“帶押過戶”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時間，避免時間拖延出現(xiàn)的違約情形。
五、“帶押過戶”對買房者是否存在風(fēng)險？需要怎么防范？
二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達成的風(fēng)險，可引入公證或擔保等第三方機構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險。
抵押權(quán)在民法典中是一個相對重點而又復(fù)雜的內(nèi)容，在遇到“帶押過戶”的房屋交易時，需要特別注意抵押人和抵押權(quán)人是否對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一定的限制或者禁止性約定，比如，是否已經(jīng)有第三人因為善意取得、支付合理對價等因素對抵押物造成影響。而且，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，如果房屋的抵押登記早在民法典施行前就已經(jīng)存在，沒有經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，是不能帶押過戶的。
對于買方而言，購買帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過戶完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。因此，應(yīng)了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款，則可能無法“帶押過戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過戶”。
同時，“帶押過戶”涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔保機構(gòu)等多方主體，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，要保障各個環(huán)節(jié)的順暢，才能順利完成過戶交易。此外，買方要隨時關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應(yīng)立即終止資金給付和交易。
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楊興杰
中國全面推動不動產(chǎn)“帶押過戶”改革 降低制度性交易成本 
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