中國購物中心運(yùn)營行業(yè)市場分析2023

• 方蔓桃 2023年10月15日 來源：百度 509 27
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如果你想了解購物中心行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國購物中心運(yùn)營行業(yè)市場深度調(diào)研與趨勢預(yù)測研究報告》。重點(diǎn)分析了我國

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入 C-REITs 試點(diǎn)，購物中心、百貨商場、農(nóng)貿(mào)市場可發(fā)行 REITs。 2023 年 3 月 24 日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs) 常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，明確指出“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新 消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場 等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs”。參考美、日、 新加坡等地 REITs 市場，中國或?qū)⒂瓉沓|市值消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 市場。

當(dāng)前，許多購物中心大力引進(jìn)了數(shù)碼體驗店，包括蘋果、華為、小米的體驗門店，這類門店能夠帶給消費(fèi)者在智能科技下的沉浸式的消費(fèi)體驗。網(wǎng)紅飲品也發(fā)展迅速，以喜茶、一點(diǎn)點(diǎn)奶茶為代表的飲品品類，不僅具有較強(qiáng)的租金承受能力，并且其自帶話題度，能夠吸引諸多粉絲“打卡”拍照，不僅能使得購物中心的客流量得到拉動，還能夠給購物中心整體的形象增加創(chuàng)新、年輕和體驗的元素。對于運(yùn)動品類，在當(dāng)前我國全民運(yùn)動潮的興起下，運(yùn)動服飾市場發(fā)展迅速，加上當(dāng)前的運(yùn)動服飾品牌大都比較注重時尚度的打造，有助于購物中心吸引年輕且具有一定消費(fèi)潛力的群體。

如果你想了解購物中心行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國購物中心運(yùn)營行業(yè)市場深度調(diào)研與趨勢預(yù)測研究報告》。重點(diǎn)分析了我國購物中心行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對購物中心行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

購物中心是指多種零售店鋪，服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、運(yùn)營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。與自發(fā)形成的商業(yè)街相比，購物中心在其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理中，均是作為一個單體來操作：一般是物業(yè)公司建樓、出租場地，專業(yè)商業(yè)管理公司實行統(tǒng)一招租、管理、促銷，承租戶分散經(jīng)營。

購物中心是連接多種消費(fèi)場景與消費(fèi)群體的綜合性平臺業(yè)態(tài)，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會定義 購物中心為：“由不同類型的零售、餐飲、休閑娛樂及提供其他服務(wù)的商鋪按照統(tǒng)一規(guī)劃， 在一個相對固定的建筑空間或區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一運(yùn)營?！?。我們認(rèn)為，對于購物中心的經(jīng)營來說， 最為核心的是其面向的消費(fèi)者社群和其自身的商管能力。購物中心所針對的消費(fèi)者群體的 消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿是未來購物中心發(fā)展的基石，而消費(fèi)意愿隨著消費(fèi)能力的提升會發(fā)生 消費(fèi)方向的變化。購物中心自身的商管能力包括其招商、運(yùn)營兩方面，其中招商決定了其 所提供的業(yè)態(tài)能否更好地滿足對應(yīng)消費(fèi)者群體的消費(fèi)方向，而運(yùn)營則是決定了購物中心能 否吸引更多的客流、能否提升從客流向銷售額的轉(zhuǎn)化比例。

購物中心運(yùn)營行業(yè)有著較高的組織化程度，是業(yè)態(tài)不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、服務(wù)、會展等設(shè)施以一種全新的方式有計劃地聚集在一起。它通常以零售業(yè)為主體。與自發(fā)形成的商業(yè)街相比。購物中心運(yùn)營行業(yè)在其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理中，均是作為一個單體來操作：一般是物業(yè)公司建樓、出租場地，專業(yè)商業(yè)管理公司實行統(tǒng)一招租、管理、促銷，承租戶分散經(jīng)營。

需要注意的是，購物中心數(shù)字化也不是一帆風(fēng)順的，大部分購物中心的ERP系統(tǒng)老舊，支持的服務(wù)并不多，更換新的成本投入又較大;同時系統(tǒng)與系統(tǒng)之間關(guān)聯(lián)性較弱，數(shù)據(jù)整合困難，難以實現(xiàn)數(shù)據(jù)的最大價值;再者，目前大部分購物中心推出了線上應(yīng)用，但是并未激起太多波瀾，基礎(chǔ)設(shè)施的投入成本較高，在短期內(nèi)數(shù)字化建設(shè)的投入產(chǎn)出情況并不明顯。

未來隨著技術(shù)的逐漸完善以及數(shù)字化建設(shè)投入的增加，數(shù)據(jù)使用將更加合規(guī);同時智能化也會成為主要的發(fā)展方向;在與品牌商合作方面也會更加和諧，傳統(tǒng)的商業(yè)模式將會有所改變。

我國購物中心增速過一倍，一線城市購物中心紛紛上馬，二、三線城市也不甘落后，各地購物中心如雨后春筍。從城市選擇和商圈進(jìn)駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個一線城市，購物中心建設(shè)這五年間二線城市購物中心開始進(jìn)入快速發(fā)展期，入市占比是一線城市的2倍，進(jìn)入二線城市購物中心占比超過70%。

購物中心具備一定的標(biāo)準(zhǔn)性，一線、準(zhǔn)一線、二線、三線城市購物中心內(nèi)各業(yè)態(tài)的布 局比例相對接近。截至 2023 年 3 月末，上述全國 280 個地級市擁有的 7373 個購物中心 中，零售、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)隨城市能級的提升而呈現(xiàn)占比的差異化，零售業(yè)占比隨城 市能級的提升而逐漸下降，一線城市內(nèi)的零售業(yè)占比為 41.5%，較四線城市下降 3.4 個百 分點(diǎn);而休閑娛樂業(yè)態(tài)隨城市能級的提升而逐漸提升，一線城市的休閑娛樂業(yè)占比為 9.2%， 較四線城市提升了 1.1 ppts。

當(dāng)前，中國購物中心行業(yè)進(jìn)入存量時代。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年底，購物中心百強(qiáng)企業(yè)共有各類在營的購物中心總計2772個，在營購物中心總面積2.881億平方米，每個購物中心平均10.4萬平方米。在市場環(huán)境、消費(fèi)者消費(fèi)行為喜好發(fā)生變化的今天，站在購物中心轉(zhuǎn)型發(fā)展，漸漸進(jìn)入“深水區(qū)”的關(guān)鍵時刻，購物中心高質(zhì)量發(fā)展的方向、方法值得思考和探索。

供給側(cè)仍處快速發(fā)展階段，2023 年待開業(yè)購物中心商業(yè)面積占存量的 16%。贏商網(wǎng) 數(shù)據(jù)顯示，截至 2023 年 4 月，全國已開業(yè)購物中心總量有 7854 座，商業(yè)面積達(dá) 57025 萬平方米，人均購物中心總面積達(dá) 0.40 平方米/人。2023 年待開業(yè)購物中心總量較大，贏 商網(wǎng)平臺顯示，預(yù)計于 2023-2027 年開業(yè)的購物中心有 1691 座，商業(yè)面積達(dá) 14566 萬平 方米，占存量的 26%，其中預(yù)計于 2023 年開業(yè)購物中心有 1166 座，商業(yè)面積達(dá) 9298 萬 平方米，占存量的 16%。(注：這里我們把贏商網(wǎng)所劃分的購物中心和百貨大樓均歸入泛 購物中心。)

隨著年輕消費(fèi)群體的崛起，年輕人正在成為購物中心的消費(fèi)主力。因此，如何吸引年輕人成為購物中心行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了吸引年輕人，很多購物中心運(yùn)營企業(yè)都在費(fèi)盡心思打造新奇潮酷的體驗場景。不過，購物中心運(yùn)營行業(yè)在強(qiáng)化體驗的同時如何保持消費(fèi)同步增長，實現(xiàn)體驗和消費(fèi)的平衡，對于很多購物中心來說依然是一大挑戰(zhàn)。

我們觀察到，購物中心內(nèi)的線上熱度快速回升，截至 2023 年 4 月，23座重點(diǎn) 城市中，2929 座樣本購物中心內(nèi)門店總在線瀏覽次數(shù)達(dá)到 11.47 億人次。我們依據(jù)在線瀏 覽人數(shù)構(gòu)建線上熱度指數(shù)(下同)。2023 年 2-4 月，樣本購物中心單月線上熱度指數(shù)較去 年同期增幅不斷提升，4 月線上熱度指數(shù)同比提升 78%。線上熱度快速躍升的背后，反映 的是出門消費(fèi)意愿的快速回暖。

購物中心行業(yè)市場機(jī)遇分析

目前極受消費(fèi)者歡迎的購物中心，已經(jīng)進(jìn)入存量和增量并舉的時期，未來5—10年內(nèi)，購物中心的成長空間依舊廣闊，將全面進(jìn)入內(nèi)生增長階段。據(jù)中國購物中心網(wǎng)數(shù)據(jù)，受疫情影響，中國購物中心新開業(yè)數(shù)量僅374家，同比下滑28.35%。

全國線上滲透率漸減緩，購物中心作為一種體驗+零售集合平臺，未來受線上銷售影 響較小。從社會零售的角度來看，疫情前，社零增速保持同比 8 個百分點(diǎn)以上的增速，疫 情間短期受挫。網(wǎng)上商品和服務(wù)零售額占社會消費(fèi)品零售總額的比重漸趨穩(wěn)

購物中心運(yùn)營行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析購物中心運(yùn)營未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘購物中心運(yùn)營行業(yè)的市場潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場競爭、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發(fā)展方向。

欲獲取更多購物中心運(yùn)營市場調(diào)研消息,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國購物中心運(yùn)營行業(yè)市場深度調(diào)研與趨勢預(yù)測研究報告》。

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  2022-2027年中國購物中心運(yùn)營行業(yè)市場深度調(diào)研與趨勢預(yù)測研究報告

  購物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。20世紀(jì)80年代以前，我國沒有購物中心，常見的...

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