盡管4月份的開盤項(xiàng)目沒有預(yù)計(jì)的那樣多，但是4月北京樓市已經(jīng)明顯回暖，而據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心以及新房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，京城樓市在5月份開盤入市項(xiàng)目將在高位徘徊。5月份預(yù)計(jì)將有50多個(gè)新老項(xiàng)目入市，其中純新盤項(xiàng)目入市20多個(gè)，占5月開盤總數(shù)的40%左右，其余為老項(xiàng)目后期。

　　純新盤放量增多

　　4月初，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，將有近70個(gè)項(xiàng)目入市，其中30個(gè)為純新盤，可是，由實(shí)際開盤情況看，整個(gè)4月份僅有34個(gè)項(xiàng)目開盤，其中純新盤僅有6個(gè)。4月共有47個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，不少項(xiàng)目開盤都順延。因此，5月份純新盤放量增加是必然的。

　　永同昌集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)肖志剛表示，從每年的第二季度開始，純新盤上市的數(shù)量會(huì)逐漸增加，大多數(shù)項(xiàng)目選擇在5月開盤銷售。去年5月北京市獲批預(yù)售許可的項(xiàng)目為52個(gè)，今年5月份也不會(huì)太少。

　　據(jù)各大機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，5月份預(yù)計(jì)將有20多個(gè)純新盤入市，包括華彩國(guó)際公寓、中灣國(guó)際、旭輝·奧都等項(xiàng)目。其中半數(shù)以上位于五環(huán)以外；除二環(huán)內(nèi)無(wú)純新盤可放之外，其他環(huán)線地帶放盤個(gè)數(shù)幾乎一致，為3個(gè)或者4個(gè)。

　　另外，5月份，老項(xiàng)目后期也將發(fā)力推出。預(yù)計(jì)將有30多個(gè)老項(xiàng)目后期推出。包括橡樹灣二期、中體奧林匹克花園二期、世茂奧臨花園5號(hào)樓、國(guó)瑞城公寓部分、左鄰右社2、3號(hào)樓、水郡長(zhǎng)安三期天闊東區(qū)6號(hào)樓等在5月份推出。

　　別墅項(xiàng)目放量增加

　　從不同物業(yè)類型的占比來(lái)看，5月份預(yù)計(jì)上市的新盤項(xiàng)目中普通住宅項(xiàng)目在各個(gè)物業(yè)中占比仍為第一。公寓項(xiàng)目向郊區(qū)擴(kuò)展的趨勢(shì)逐漸明顯，四環(huán)外公寓項(xiàng)目占比接近六成。別墅項(xiàng)目均位于五環(huán)以外，春暖花開之際是別墅項(xiàng)目進(jìn)行推廣銷售的大好時(shí)節(jié)，因此預(yù)計(jì)在5月份上市的別墅項(xiàng)目大增，占到了總量的四分之一。比如位于海淀區(qū)青龍橋玉泉山路的御園、位于密云縣白河畔的君山別墅以及位于溫榆河畔的拉斯小鎮(zhèn)等，并且獨(dú)棟別墅增加。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理王述認(rèn)為，受到"嚴(yán)格限制別墅用地"的政策影響，獨(dú)棟別墅用地未來(lái)無(wú)新增土地供應(yīng)導(dǎo)致預(yù)期供應(yīng)量的減少，因此銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)的獨(dú)棟別墅選擇這個(gè)時(shí)機(jī)開盤，將利于促進(jìn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度、提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、加快開發(fā)商的資金回籠。意向購(gòu)買別墅的高端客戶一般對(duì)于價(jià)格因素的敏感度相對(duì)較低，更加在意的是項(xiàng)目周邊的自然景觀、商業(yè)配套以及社區(qū)的整體環(huán)境等綜合品質(zhì)，獨(dú)棟別墅獨(dú)有的私密性和宜居性受到了自住客群擁躉。

　　小戶型供量增加

　　4月份開盤的小戶型項(xiàng)目并沒有預(yù)期的那樣多，小戶型依然受到消費(fèi)者的熱捧，一經(jīng)推出就銷售一空。5月份，預(yù)計(jì)新開盤的小戶型項(xiàng)目會(huì)增多。

　　4月28日，壹線國(guó)際二期開盤，以小戶型為主。當(dāng)天壹線國(guó)際二期簽約165套，而其中首次置業(yè)者達(dá)到95%以上。歸根結(jié)底，小戶型受追捧，還是因?yàn)?低總價(jià)，月供負(fù)擔(dān)小"。壹線國(guó)際二期開盤價(jià)約12000元/平方米，總價(jià)僅50萬(wàn)～60萬(wàn)元一套，首付大約10萬(wàn)元，月供3000元。這對(duì)于首次置業(yè)的年輕家庭而言，極具誘惑。但光有低價(jià)是不夠的，如何將小戶型設(shè)計(jì)得"精致"是關(guān)鍵，還要提高小戶型實(shí)用性。

　　5月份開盤項(xiàng)目中小戶型占比為25.5%，供應(yīng)比重在逐漸增加。其中，22個(gè)純新盤中有7個(gè)項(xiàng)目為小戶型項(xiàng)目，占32%；老項(xiàng)目后期開盤的項(xiàng)目中小戶型項(xiàng)目為6個(gè)，占21%。比如旭輝·奧都主要是小戶型，包括零居室40-60平方米之間、一居50-70平方米之間、二居80-90平方米之間。波菲特行政公寓主力戶型面積為54-110平方米一居-三居。泰城mini的主力戶型為45-70平方米一居。

　　王述認(rèn)為，隨著今年"90?/70%"新政的落實(shí)到位，對(duì)戶型面積規(guī)定的宏觀效果將會(huì)得以顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體的小戶型項(xiàng)目的供應(yīng)量增速加快。隨著大量更契合普通購(gòu)房人需求和購(gòu)買能力的產(chǎn)品投入市場(chǎng)后，會(huì)激發(fā)起相當(dāng)一部分首次置業(yè)者的購(gòu)房熱情。并且，小戶型產(chǎn)品大量上市后出現(xiàn)的產(chǎn)品同質(zhì)化的情況預(yù)計(jì)將使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，利于促進(jìn)開發(fā)商更多地關(guān)注產(chǎn)品本身，項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)、社區(qū)整體品質(zhì)以及綜合配套都將會(huì)得到提高，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是利好消息。

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