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二手房唯一住宅認定悄然收緊
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-7-29
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各區(qū)實施力度輕重不一
2009-2012年中國豪宅市場投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場出現(xiàn)了明顯的波動，但是進入2009年后，中國整體經(jīng)濟雖然受金融風(fēng)暴的影2009-2012年中國住宅行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)略 2009年1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，比2008年同期2009-2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭 經(jīng)濟大環(huán)境對商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴大和蔓延，對于不同階段的商業(yè)項目的影響亦有所2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印
近日，針對房市過熱，政府逐步重提各項政策以求平衡。
《東地產(chǎn)》記者在市場調(diào)查中了解到，二手房市場又臨新動向——從市中心開始，向外環(huán)輻射的一場“房屋性質(zhì)認定審查”正在悄然進行。
“唯一一套”住宅，逃稅好去處
此次由房屋交易中心牽頭所實行的審查是針對于二手房交易中的“唯一一套”住宅而起。
按照自2007年開始實施的二手房個稅征收標準：凡擁有產(chǎn)權(quán)滿兩年，并為唯一一套住宅者，即可免交個人所得稅。
《東地產(chǎn)》記者從各區(qū)房屋中介暗訪中得知，為更大化地提高客戶成交量以及為客戶“尋求”利益最大化，很多房產(chǎn)中介機構(gòu)會為客戶出謀劃策，最終目的無非就是將這部分個稅的繳納規(guī)避掉。
“這個個稅我們是可以做掉的�！遍h行某房地產(chǎn)經(jīng)紀人陳某告訴《東地產(chǎn)》記者，避稅時一般會通過兩種途徑進行稅費消化：一種是由產(chǎn)權(quán)人提供房屋買賣契稅發(fā)票，由房產(chǎn)中介將成交價“做低”到和房屋最初買賣價一樣，如此一來，沒有了“利潤”，自然也會將稅務(wù)減少至最低程度;另一種就是目前市場上的慣用手法：即說明自己的房屋是唯一一套住宅，(一般買賣二手房者產(chǎn)權(quán)基本都會滿過2年)。
“不過這種方法現(xiàn)在越來越不好‘弄’了……交易中心查得嚴……”陳某補充道。
住房性質(zhì)審查從嚴
各項措施同時出擊
隨著各類政策如雨般淅瀝不停，房地產(chǎn)市場應(yīng)風(fēng)而動的趨勢明顯，由《東地產(chǎn)》記者暗訪得知，目前針對利用“唯一一套”住宅偷漏稅現(xiàn)象，市交易中心已經(jīng)給予關(guān)注，并開始收緊住宅性質(zhì)審核條件。
“4月份之前還好一點……只要填了保證書(即承諾自己所有房產(chǎn)是唯一一套住宅)就基本上會被免交個人所得稅，也不會查得太嚴，但4月份過后就不行了……特別是7月份以來，查得非常得嚴�！蔽挥谛靺R區(qū)的米氏房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的工作人員向《東地產(chǎn)》記者透露。
《東地產(chǎn)》記者了解到，7月初以來，上海市房地產(chǎn)交易日趨嚴格：較之于過去的寫完保證書即“可”免稅，現(xiàn)在則增加了審核環(huán)節(jié)。交易中心除了聯(lián)網(wǎng)不定期對簽署了房屋性質(zhì)承諾書的產(chǎn)權(quán)人進行抽樣審查外，買賣雙方在交易中心辦理過戶手續(xù)后，將會面臨為期15天的審核階段。
這意味著，房屋買賣完成后，買賣雙方并不能馬上得到相關(guān)手續(xù)的落定，房產(chǎn)證會在交易中心保留15天的時間，這期間內(nèi)，一旦發(fā)現(xiàn)房屋性質(zhì)保證書內(nèi)容有假，買賣雙方則有可能面臨3-5倍的經(jīng)濟懲罰。
“以前交易中心是全周辦公辦理唯一一套住房的免稅申請的，但現(xiàn)在僅僅限定在周一到周五辦理，周末不再受理這種申請了�！币晃欢址恐薪閺臉I(yè)人士透露， 唯一一套住宅的買賣免稅需要向當?shù)胤慨a(chǎn)交易中心報審?fù)ㄟ^后方可免除個人所得稅的繳納，在“風(fēng)聲”收緊之前，交易中心全周受理此類申請，但7月初始，交易中心縮短了受理時間段，將7天縮短至5天。
業(yè)內(nèi)普遍觀點認為，之所以會形成這樣的辦公方式，跟房屋性質(zhì)審核期有著莫大的關(guān)聯(lián)。而對于房產(chǎn)中介市場來講，政府有了這樣的動作，則勢必會牽動其業(yè)務(wù)的成交時間，“交易中心的抽查以及辦公時間的調(diào)整，也使得我們會建議客戶在周一到周五期間促交成單。而以前，周末是我們成交量最高的時期。”漢宇房產(chǎn)的瞿先生告訴《東地產(chǎn)》記者。
各區(qū)執(zhí)行力度不一
中心城區(qū)率先貫徹
《東地產(chǎn)》記者在暗訪中了解到，由于各區(qū)所面對的現(xiàn)實情況不同，故而各區(qū)稅務(wù)部門及房產(chǎn)交易部門對此類住房審查措施的執(zhí)行并不完全一致。目前從嚴地區(qū)以市中心地帶為主，其郊區(qū)房產(chǎn)中介則表示“有耳聞”，但目前還未感覺有何異常。
“相對來說，普陀、徐匯更為明顯�！迸_慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎告訴《東地產(chǎn)》記者。
在陳史翎看來，這種將老政策重新提起的調(diào)控方法并非是出人意料之事。政府既不能對外形成朝令夕改的印象，又不可能對房市的畸形發(fā)展視而不見，故而，適時放松或者加嚴政策的執(zhí)行則成為了一種較為靈活可行的應(yīng)對措施。
“單從二手房交易來看，總體成績還是不錯的，但中外環(huán)的剛性需求受到房價泡沫的影響，成交量已經(jīng)在下滑，而中內(nèi)環(huán)地區(qū)依然處于價漲量縮的狀態(tài)，但是成交量依然在放大。”陳史翎認為，樓市開始逐漸“不正常”，引來政府“出手”也是理所當然。由此，相對于成交量較為低迷的中外環(huán)市場，中內(nèi)環(huán)區(qū)域則更容易成為首當其沖的嚴查對象。
二手房市場
不具“V”型反轉(zhuǎn)能力
由臺慶房產(chǎn)所提供的數(shù)據(jù)表明，從05年首月算起，09年的二手房交易起點最低，一月成交量為8213套，(05年為26584套，06年為10667套，07年為9440套，08年為10238套)，但到了09年6月，上海二手房市場成交量已經(jīng)突破3萬套，一舉創(chuàng)下5年來上海二手住宅月成交的最高記錄。
對于二手房的迅速火爆局面，陳史翎認為，09年上半年的二手房市場雖然增速迅猛，但并不構(gòu)成“V”型反轉(zhuǎn)的條件——首要問題就是房市的火爆與實體經(jīng)濟的疲軟形成了較大反差，以06-07年經(jīng)濟復(fù)蘇為例，彼時稅率上漲13%，經(jīng)濟增長率各方面數(shù)據(jù)顯示利好，股票也從1000點反彈回6000點，多重現(xiàn)象表明，實體基本面已經(jīng)回升。故而，隨后迎來房市浪潮可謂正常。
但總08年起到目前，出口率依然下跌，說明實體復(fù)蘇，此時房市激增猛進，恰是投機投資心理過望的一種表現(xiàn)。
“政府希望房市可以在一個區(qū)間內(nèi)有規(guī)律的上下起伏，也就是‘W’型走勢。目前的市場情況已經(jīng)開始突破政府這樣的期望，所以，政策趨緊是不可避免的�！标愂肤岜硎�。 - ■ 與【二手房唯一住宅認定悄然收緊】相關(guān)新聞
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