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廣州樓市發(fā)展方向分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-7
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- 中研網(wǎng)訊：
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“其實(shí)最近一年來廣州樓市一直沒有變，都是‘旺’市。只不過之前是真正的旺，而現(xiàn)在是觀望的‘望’�！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃地對(duì)記者說。這位業(yè)內(nèi)人士所言不虛，2008年上半年廣州樓市的確是名副其實(shí)的“望”市。
樓市雙面數(shù)據(jù)
從官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷過2007年的暴漲之后，2008年上半年廣州樓市“滯脹”現(xiàn)象明顯：樓價(jià)在一定程度回調(diào)后，止跌回穩(wěn)，但成交量繼續(xù)萎靡。
國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月13日發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷一段時(shí)間的下跌之后，從今年3月份廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升，除了新建住房的價(jià)格上漲，二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)也同比上漲。繼4月份一手房?jī)r(jià)環(huán)比略有下跌后，5月份廣州房?jī)r(jià)再次回升，數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州一手住宅同比上漲1.3%，環(huán)比上漲0.2%，90平方米住房?jī)r(jià)格指數(shù)不變。而二手房同比上漲3.2%，環(huán)比下降0.2%.
廣州房管局公布的4月份數(shù)據(jù)更令人驚訝：4月廣州新房均價(jià)狂漲至10997元/平方米，至此，廣州房?jī)r(jià)在萬元以下連續(xù)三個(gè)月后，又重新破萬。然而，4月份一手住宅成交面積為39.99萬平方米，同比2007年4月下降43.6%。
但從民間反饋回來的數(shù)據(jù)卻是另外一個(gè)場(chǎng)景。
廣州的珠江新城去年住宅最高價(jià)位漲到25000-30000元/平米，而現(xiàn)在最低的價(jià)位已經(jīng)下降到16000-18000元/平米，如保利心語、匯峰苑等，降幅高達(dá)30%以上；萬科的金色家園開盤價(jià)超過25000元/平米，現(xiàn)在只有18000元/平米不到，降幅也高達(dá)30%；中海金沙灣和御景半島樓價(jià)由12000-13000元降至7000-8000元，降幅也都在30%以上；花都、從化一些遠(yuǎn)郊樓盤樓價(jià)由過萬元降至4000-5000元，降幅高達(dá)40%-50%。
與去年上半年相同的是，不少開發(fā)商仍在“捂盤”，而捂盤的性質(zhì)卻截然相反。去年開發(fā)商捂盤是為了能賣到更高的價(jià)格，而現(xiàn)在開發(fā)商捂盤是害怕一旦開盤銷售價(jià)格確定不好，開盤滯銷，將來再調(diào)低價(jià)格則會(huì)將整個(gè)樓盤銷售陷入死胡同。但開發(fā)商又不敢一次性將價(jià)格打到最低，仍對(duì)今后廣州樓價(jià)抱有幻想。
供應(yīng)量暴增
但是事實(shí)卻不容開發(fā)商樂觀，下半年預(yù)期的供應(yīng)量無疑給開發(fā)商再次施加壓力。
陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，目前廣州一手住房供應(yīng)量維持在3萬套左右。據(jù)悉，由于過去兩年廣州土地供應(yīng)量較大，而根據(jù)施工進(jìn)度，多數(shù)項(xiàng)目將于下半年推出市場(chǎng)。特別是經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等大量中小戶型將于年底前推售。有不完全統(tǒng)計(jì)顯示，僅僅在7月，就有21個(gè)樓盤推新貨。盡管目前多個(gè)盤都未對(duì)外透露開盤價(jià)，但預(yù)計(jì)開發(fā)商的定價(jià)都將趨于保守。
經(jīng)緯地產(chǎn)日前公布了其統(tǒng)計(jì)結(jié)果，稱未來半年中，廣州一手住房供應(yīng)量將達(dá)到5.5萬套，是現(xiàn)在的近兩倍。
合富輝煌市場(chǎng)研究部發(fā)布《2007年廣州土地市場(chǎng)分析和2008年展望》報(bào)告稱，目前開發(fā)商手上的土地足夠廣州3年的住宅供應(yīng)，樓市步入拿地低潮。
報(bào)告指出，據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的截至2007年8月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前開發(fā)企業(yè)手中未完成對(duì)外銷售的商品住宅用地有11.8平方公里，其中已動(dòng)工建設(shè)有4.27平方公里，正在辦理各類行政審批手續(xù)有3.8平方公里，涉嫌閑置的土地有3.73平方公里。如果加上去年9月至今出讓的土地，目前在開發(fā)商手中可用于商品住宅開發(fā)的土地超過12平方公里，足夠供應(yīng)廣州市3年的商品住宅開發(fā)。
土地儲(chǔ)備量的大增，促使廣州樓市步入拿地低潮。如2007年12月至2008年2月四次出讓的商品住宅用地大部分以底價(jià)和接近底價(jià)的價(jià)位成交，其中一塊地甚至流拍，顯示開發(fā)商經(jīng)過上一輪地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)之后，開始步入拿地低潮。政府若再大量出讓土地，需要謹(jǐn)慎考慮。也因?yàn)榇耍?008年2月3日廣州市政府公布2008年住房建設(shè)計(jì)劃，修改了原“穗七條”三年內(nèi)每年供地5平方公里的承諾，提出了“根據(jù)市場(chǎng)需求，交易量，交易價(jià)格等房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，規(guī)范、合理、有序地實(shí)施商品住宅用地供應(yīng)”的正確思路，2008年商品住宅用地將在2.5-4平方公里(建筑面積750-1000萬平方米)范圍內(nèi)彈性供應(yīng)。實(shí)際上，廣州市自從今年2月以來就沒有向市場(chǎng)推出像樣的土地，唯一的7月1日土地拍賣會(huì)推出的三塊地中還有兩個(gè)存在瑕疵的爛尾樓，面積也非常小。
方向之爭(zhēng)
面對(duì)樓價(jià)下滑和今后供應(yīng)量的大幅度飆升，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)今后廣州樓價(jià)的走勢(shì)卻仍然存在分歧。
“今年前三個(gè)月廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到137.22億元，增幅高達(dá)23.9%。很多樓盤的銷售要到明年才正式開始，所以廣州樓價(jià)繼續(xù)下跌，甚至暴跌的可能性非常大�！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士語氣堅(jiān)定地說道。
“開發(fā)商的資金鏈現(xiàn)在已經(jīng)緊的不能再緊了。我手頭就有幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓手中的項(xiàng)目。都是最近一個(gè)月的。”一位從事地產(chǎn)投資的公司老總說道。
但廣州市社科院數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)歐江波則表示，目前廣州房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過調(diào)整基本回到低位，個(gè)別大幅降價(jià)只是開發(fā)商急于回籠資金，而房地產(chǎn)行業(yè)基本健康，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)崩盤。同時(shí)，歐江波預(yù)測(cè)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，從去年開始的半年多時(shí)間盤整累積了大量的正常購房需求，將會(huì)令房地產(chǎn)業(yè)迅即回復(fù)、反彈。
合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，廣州樓市萬元區(qū)域正在縮小，白云大道板塊已經(jīng)降到七八千元/平方米，金沙洲也在萬元以下，目前只有天河、越秀、荔灣和海珠區(qū)個(gè)別樓盤堅(jiān)守萬元以上，雖然開發(fā)商在目前觀望情緒下再次降價(jià)試探市場(chǎng)，但如果反應(yīng)不熱烈，也不會(huì)再有動(dòng)作，除非開發(fā)商確實(shí)資金很緊張需要拋售。
“土地供應(yīng)量雖然大，但大部分都是在郊區(qū)。真正的市中心，有地段優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目在未來幾年仍然是緊俏貨！所以房?jī)r(jià)調(diào)整只會(huì)在一些周邊區(qū)域。”廣州某知名房地產(chǎn)開發(fā)商老總向記者介紹說。
數(shù)據(jù)也顯示，2007年廣州市外圍蘿崗、番禺、花都、南沙四區(qū)土地成交活躍，合計(jì)占全市總量的83%。其中位于廣州最東部新成立的蘿崗區(qū)成交208萬平方米，就占全市總量的45%。
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