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"地王退地潮"是否將演繹成樓市版的囚徒困境？
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-18
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- 中研網(wǎng)訊：
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個別企業(yè)的理性可能導(dǎo)致整個行業(yè)的非理性——“地王退地潮”是否將演繹成樓市版的囚徒困境？
本周，一些去年產(chǎn)生的地王紛紛傳出退地的消息。
蘇寧環(huán)球集團日前表示，黃浦區(qū)房地局與該公司經(jīng)友好協(xié)商已經(jīng)簽署協(xié)議，解除原土地出讓合同，將全額退還已支付的土地出讓款。
2007年8月，蘇寧環(huán)球獲得上海南京路163號地塊，總地價高達(dá)44.04億元，其樓板價為66930元/平方米，成為內(nèi)地的“單價地王”。
此前，受地震影響的川渝兩地也傳出地王“退票”的消息。香港信和計劃退出競得的重慶三鋼廠地塊，九龍倉地產(chǎn)也因各種原因打算退出成都成百家電地塊。
2007年里讓各大房地產(chǎn)開發(fā)商引以為豪的“土地儲備”，如今卻成為了“燙手的山芋”�！暗赝酢辈]有成為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的“本錢”，卻成為影響企業(yè)生死存亡的“累贅”。
但最令業(yè)內(nèi)擔(dān)心的是，個別企業(yè)的退地行為將愈演愈烈，進(jìn)而成為一種非理性拋售，嚴(yán)重挫傷本已脆弱的房地產(chǎn)市場的信心。
瘋狂2007
2007年的一幕幕“盛況”仍然讓人記憶猶新。據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年在全國一、二線城市誕生了大大小小20余個知名“地王”。涉及包括北京、上海、長沙、武漢、廣州、深圳、成都等城市。
參與其中的大多是知名的房地產(chǎn)企業(yè)和上市公司，如萬科、保利、北辰、蘇寧、富力、世茂、豫園商城等均在其中。他們一擲千金的大手筆也讓一個個“地王”橫空出世。
“這一年大家說的最多的是，要用發(fā)展的眼光看問題�！币晃槐本┑姆康禺a(chǎn)公司總經(jīng)理對記者表示，2007年房地產(chǎn)市場的紅火場景讓大家信心爆棚。有數(shù)據(jù)顯示，僅在2007年一年，全國土地購置面積實際上已超過了4億平方米。
“雖然前幾年一直在宏觀調(diào)控，但房價一直在漲，房地產(chǎn)商的信心很足�！蔽搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅表示。按照發(fā)改委價格監(jiān)測中心當(dāng)時的統(tǒng)計，從2007年3月份開始，全國36個大中城市商品房集中成交價連續(xù)4個月環(huán)比上漲超過1.5%，達(dá)到2004年以來的頂峰。
“別人能做，我們?yōu)槭裁床荒茏�？”在競�?biāo)奪得上海新地王新江灣城D1地塊之后，綠城中國總裁宋衛(wèi)平面對“可能會虧本”的疑問時如此表示。他的說法也代表了很多開發(fā)商當(dāng)時的想法。
“開發(fā)商在狂賭這些城市將來房價能夠快速上漲�！毕愀厶窖髧H集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍認(rèn)為，土地儲備的增加對上市公司的業(yè)績有著很大的利好作用。同時，“土地儲備無疑是上市地產(chǎn)公司融資的最大籌碼”。
另外，“大膽的‘三外’企業(yè)也將搶奪地王作為進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的第一場戰(zhàn)役”，有業(yè)內(nèi)分析人士表示，“三外”企業(yè)資金雄厚，“變身”欲望強烈，成為各地地王的有力爭奪者。
“我們想了一下，萬科今年在23個城市拿地，當(dāng)中確實有兩個城市拿了地王，一個是東莞，一個是福州。”王石在此前接受本報記者專訪時表示，萬科應(yīng)該檢討，并向消費者和媒體聲明：2008年開始萬科絕不再拿地王。
王石的發(fā)言是在2007年年末，這個時候，已經(jīng)有很多開發(fā)商埋怨，是受了領(lǐng)頭企業(yè)萬科的影響才在2007年瘋狂拿地。
轉(zhuǎn)折2008
“大家都在賭地價持續(xù)上漲，但這是不可能的。這只能說明一個事實，擴張期已經(jīng)到了一個末端�！鼻迦A紫光房地產(chǎn)有限公司董事長呂大龍說，“我不玩了�！�2007年年中，呂大龍認(rèn)為面粉（土地）貴過面包（住宅）了，就直接賣掉了面粉，轉(zhuǎn)投了PE行業(yè)，并期待下一周期來臨時重新殺回地產(chǎn)行業(yè)。
呂大龍的判斷十分準(zhǔn)確。2008年房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變，房地產(chǎn)交易量明顯下降。
統(tǒng)計顯示，今年1-6月，全國商品房銷售面積同比下降7.2%，其中住宅銷售面積同比下降6.9%，增幅同比減少28.8%、29.4%。在全國31個省區(qū)市中，有16個同比下降。主要集中在北京、廣東、浙江、福建、上海、江蘇、天津等東部幾個省市；但隨著觀望氛圍的影響，正在向四川、江西、新疆、云南、河南、湖北等中西部省區(qū)市蔓延。
“不少企業(yè)，特別是中小企業(yè)面臨的壓力越來越大，全國有近一半左右的項目公司正在開發(fā)的項目難以為繼。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一近日表示。
正是在這樣的背景下，從瘋狂追逐到惟恐退之不及，一年間，開發(fā)商對待地王的態(tài)度發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變。
“手握地王的開發(fā)商寧可交違約賠償金也要退地，這說明開發(fā)商的信心受到嚴(yán)重挫傷，希望以此來最大程度地降低風(fēng)險�！编u毅表示。最難受的是，巨大的土地儲備將嚴(yán)重影響上市公司的盈利水平，“這些土地儲備到目前為止尚無法變現(xiàn)，并且還需要追加巨額資金”。
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，目前兩市已經(jīng)發(fā)布年報的上市地產(chǎn)公司中，平均資本負(fù)債率超過55%。一線地產(chǎn)商方面，萬科、招商、金地、保利四大上市開發(fā)商，反映資金狀況的各項指標(biāo)均不容樂觀。
另一方面，為保證用地者及時開發(fā)利用土地，防止囤積土地，國土資源部在《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》中已約定了建設(shè)項目的竣工時間。如受讓人未能按合同約定日期完成項目建設(shè)并申請竣工驗收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。
“國家加大了對土地的調(diào)控力度和對閑置土地的查處力度，規(guī)定開發(fā)商不付清全部土地出讓金不得發(fā)放土地證。”朱中一透露。
開發(fā)商和政府的兩難
“從地方政府來說肯定不希望出現(xiàn)這種情況�！编u毅表示，地方政府雖然拿到了違約金，但土地再次出售時必然面臨著價格回調(diào)，地方財政收入也會受到影響�！案P(guān)鍵的，是對市場信心的打擊�！�
上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊，總價11.04億元，被稱作“普陀地王”，因志成企業(yè)資金緊張，無法繼續(xù)履行土地出讓合同，已向有關(guān)部門申請中止合同，并獲得了批準(zhǔn)。地王已經(jīng)成了去年拼命拿地企業(yè)手中的燙手山芋。
一位江蘇的開發(fā)商對記者表示，雖然他們手中的兩幅地塊已經(jīng)辦理了退地手續(xù)，但當(dāng)?shù)卣Ｍ灰獜垞P，并對該公司的大幅度降價銷售商品住宅的行為給予了口頭警告。而據(jù)記者了解，有的地方政府已經(jīng)暗自放松了政策，比如提前為開發(fā)商辦理預(yù)售許可證等。
據(jù)了解，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會此前也發(fā)出呼吁，希望能允許地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r對房地產(chǎn)市場擁有一定的決策權(quán)，如同成都市在汶川地震后出臺的十條政策措施。
“退地所帶來的損失是地方政府不愿意看到的，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，退地也只是權(quán)宜之計，不能解決根本問題�！币晃粯I(yè)內(nèi)專家表示，“從政府和開發(fā)商的角度來說，都不希望看到這種結(jié)果，但這是一個博弈的過程，就像是囚徒困境。”
“依照港資地產(chǎn)商的操作慣例，囤地等待升值是慣用伎倆。樓市低迷之時，正好可以以退地相要挾，借機爭取最大的利益�！奔温�(lián)地產(chǎn)土地分析師劉智勇認(rèn)為。但在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，也有不少開發(fā)商計劃抄底土地市場，“趁現(xiàn)在市場不好的時候拿地很劃算”。
在地王退地的影響下，一些企業(yè)也紛紛選擇退地“自救”。8月5日，首創(chuàng)置業(yè)也透露退出太原、蘇州兩個項目，總計減土地儲備約88萬平方米。同時，恒大地產(chǎn)也將上海浦東新區(qū)“源深路1號地塊”轉(zhuǎn)讓。
在行業(yè)主管部門看來，近幾年宏觀調(diào)控，由于土地供應(yīng)的滯后效應(yīng)，如果不能對明后兩年的土地供應(yīng)做出合理安排，有可能影響未來住房供應(yīng)的有效性和持續(xù)性，會加大房價上漲的壓力。
“穩(wěn)定市場信心是當(dāng)務(wù)之急。”一位接近建設(shè)部的專家對記者表示。
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