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房市不振流拍蔓延情況深度分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-23
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- 中研網(wǎng)訊：
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朝陽洲自納入儲備用地后，5年來幾乎沒有大規(guī)模出讓土地。
前不久南昌市出臺了關于朝陽新城的規(guī)劃，陸續(xù)開始了老城區(qū)最大的一片土地開發(fā)。出人意料的是，今年朝陽洲首次推出的3宗地，竟然有2宗出現(xiàn)流拍，只有面積最大的那塊地成交，而且還是底價成交。
此次拍賣只有兩家開發(fā)商到場，已經成功拍賣的JDP0805號地塊，位于彭澤路以西、云錦路以南，土地面積為84.533畝，是3塊土地中最大的一塊，以起拍價成交（每畝260萬），總價格2.2億元不到，樓面地價達到1500元/平方米。該地塊由一家不太知名的企業(yè)獲得（據(jù)說是從事路橋建設的）。南昌知名地產評估機構老樓認為，目前周邊樓盤均價約為4000元/平方米，1500元/平方米的樓面地價，加上建安成本、相關規(guī)費和稅收，按照目前的房地產行情來看，開發(fā)商的利潤空間可想而知。業(yè)內人士普遍認為，這個成交價格比較理性，較為能夠反映出土地的價值。
另外，JDP0806號地塊，位于云飛路以北、江韻路以東，土地面積為73.739畝；JDP0807號地塊，位于云飛路以北、彭澤路以西，土地面積為74.118畝，這兩塊地因無人競價而流拍。南昌市地產交易中心有關人士稱，這兩塊地也位于臨江的第三排，離江還有200米遠的距離，加上基礎設施方面沒搞好，吸引力就不高。過段時間，流拍的地塊可能還會拿出來賣。
地價增幅開始放緩
與前兩年開發(fā)商瘋狂拿地，"地王"頻出的局面相比，土地市場交易更加理性。目前，據(jù)國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，全國35個主要城市地價總體水平為1806元/平方米，同比增長11.94%.
相比第一季度的12.12%，全國主要城市的地價增幅開始放緩。
在上月的全國國土資源廳局長會議上，國土資源部部長徐紹史表示，今年上半年土地供應總量下降，價格漲勢也總體趨緩，土地市場競爭降溫，"總體來看，土地市場運行符合宏觀調控目標的預期，對房地產開發(fā)用地和工業(yè)建設用地影響不大。"
第二季度，綜合地價的增速雖然同比有所放緩，但環(huán)比增幅出現(xiàn)小幅提升--35個主要城市地價總體水平環(huán)比增長1.59%.而第一季度這一數(shù)據(jù)為1.54%.
分類來看，居住用地價格上漲較為突出。第二季度，商業(yè)、居住、工業(yè)地價分別為2829元/平方米、2020元/平方米和573元/平方米，同比分別增長11.08%、15.82%、6.66%.
中國三大經濟最活躍的地區(qū)--長三角、珠三角和環(huán)渤海當中，環(huán)渤海地區(qū)綜合地價同比上漲18.28%，而漲幅最小的長三角僅上漲了5.64%.
上述35個城市中，綜合地價增長率同比增幅超過20%的有昆明、長春、重慶、�？凇幉�、北京和南昌。其中昆明的增幅達到48.21%.
此外，重慶（32.56%）和深圳（12.14%）綜合地價的同比增幅雖然位居前列，但環(huán)比卻出現(xiàn)負增長，分別為-0.24%和-0.28%.
全國各地土地流拍頻現(xiàn)
其實自去年底開始，全國出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象。今年以來，中國各地土地流拍的新聞，更是一直沒有間斷過。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，全國一線城市有超過40塊土地流拍，并已經向二、三線城市等蔓延。北京、上海、深圳、廣州、廈門、南京等地屢屢出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，并有大量土地以底價成交，土地購置面積下降得厲害。
今年初，北京土地儲備中心公開招標3幅土地應者寥寥。
4月，上海出讓的8幅土地中有2幅因無人報價而流拍。
4月8日，廈門市掛牌出讓10幅地塊中4幅遭遇流拍。
在廣州，截至今年7月初，總共才三場土地拍賣會一場比一場更要冷清。在今年廣州首場土地拍賣會上，廣州金沙洲一住宅地塊曾一度出現(xiàn)了沒有開發(fā)商報名的情況。在2月1日舉行的廣州第二場土地拍賣會上，兩塊南沙限戶型大型住宅地中，一幅遭遇流拍，一幅以底價成交，冷清收場。在6月30日舉行的廣州第三場土地拍賣會上，廣州推出了三幅爛尾用地，拍賣成績比前兩次賣地會還要差，其中一幅商業(yè)金融用地流拍，兩幅住宅用地則是底價成交。而廣州有關部門統(tǒng)計顯示，今年上半年，廣州只完成全年供地計劃的15%。土地一級市場僅出讓8宗商住地塊，不及2007年同期的50%。土地成交量只有50萬平方米，是近三年來的同期最低水平。
在深圳，第二季度共掛牌出讓34宗土地，只成功出讓了24宗，其他的10宗土地可能需要重新掛牌。4月8日，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5幅居住用地，今年再次在深圳市土地房產交易中心掛牌出讓，最終4幅流拍、1幅以24萬平方米總價為6.9億元的低價成交……
在南京，今年上半年，土地市場普遍趨冷，拍賣的三十一塊地，二十四幅以底價成交。今年4月28日，南京出讓的5幅江寧住宅地塊中有1幅流拍。
在無錫，無錫市國土資源局自6月19號發(fā)布10幅地塊的出讓公告后，20天規(guī)定時限內沒有一家開發(fā)商前來報名競買。至7月11日揭牌，作為2008年度無錫市市區(qū)第四批國有土地使用權公開掛牌出讓會推出的10幅地塊，除9幅由意向受讓單位非競拍式直接獲得外，還有1幅無人要。
各地土地頻繁流拍現(xiàn)象，正說明在房地產市場持續(xù)低迷情況下，開發(fā)商不但普遍遭遇到了資金緊張的問題，而且已經普遍改變了土地市場的預期，改變了地價走勢的預期。
流拍向二線城市蔓延
房市萎靡不振，觀望氣候彌漫，直接影響了土地交易市場。2007年頻頻出現(xiàn)的天價拿地現(xiàn)象已被今年各地上演的土地流拍所代替。
戴德梁行近日發(fā)布的《華南區(qū)第二季度土地市場分析》認為，延續(xù)第一季度的調整態(tài)勢，今年第二季度開發(fā)商進入觀望狀態(tài)，開發(fā)商拿地更加謹慎，土地市場流標現(xiàn)象仍然頻現(xiàn)，土地價格開始回歸理性。
報告認為，即使地價回落，如果開發(fā)商對大勢走向沒有十足的把握，也不敢貿然拿地。
從各地塊出讓情況來看，第二季度成都共有4宗地塊流拍，為商業(yè)用地或工業(yè)用地，貴州有1宗住宅地塊流拍，說明流拍已經呈現(xiàn)出向二線城市蔓延的趨勢，而不僅限于北京、上海等一線城市。
已有一些地王開發(fā)商退地
除新地流拍、開發(fā)商拋盤或讓出權益之外，已有一些拍得"地王"的開發(fā)商紛紛退地。昔日的"福州地王"、"上海地王"、"南京地王"等，不惜以被扣罰數(shù)千萬元乃至上億元人民幣土地出讓金或保證金的高昂代價，紛紛退地自保。
去年9月，福建融信地產以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊，樓面地價高達9953元/平方米，成為轟動一時的福州"地王"。到今年3月初，融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地退還。
6月下旬，始于今年4月的退地風波的主角上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司，愿意承擔或將損失達到1.1億元的土地出讓金定金的風險，正式退訂其于2007年9月以超出底價3.14億元250%達11.04億元拿到的"普陀地王"即普陀長風生態(tài)商務區(qū)4號東南地塊（折合樓板價約1.64萬元/平方米）。
在南京，因為拿地的開發(fā)公司沒有按時繳納土地出讓金，去年11月16日被一家開發(fā)商競價拿到的南京江寧文華街附近的兩幅住宅地塊，在時隔不到8個月后的7月，已經被國土部門依法收回，開發(fā)商可能被沒收5490萬。而其實，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同，對延期付款地塊收取違約金1億多元。
在廣州，有輿論稱，此前的一個"地王"開發(fā)商，最近正談轉讓的事情。如果轉讓不成，則考慮如何退地。"地王"退地，正以極具沖擊力的方式，打擊土地市場預期，促進曾經高熱的土地市場降溫。
從嚴土地政策在下半年或將強勢發(fā)威
國務院今年1月出臺的《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，被市場認定為土地新政。該通知明確規(guī)定了土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。
緊接著出臺的國土資源部與國家工商總局制定的新版土地出讓合同（限高又限低的容積率規(guī)定和開發(fā)時間不超過3年），從7月1日起，已經正式啟用。
上月，國土資源部、監(jiān)察部、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部、審計署五部門又聯(lián)合印發(fā)通知，要求各地繼續(xù)組織開展國有土地使用權出讓情況專項清理和檢查工作。通知還要求各地對2008年供應的建設用地情況進行清理，對地方各級人民政府及其所屬部門制定的土地管理、招商引資、優(yōu)化投資和經濟發(fā)展環(huán)境等方面的規(guī)范性文件中違反土地管理法律法規(guī)和政策規(guī)定的進行清理，并加強對閑置土地有關處置政策執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，嚴格按照《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》規(guī)定，實施責任追究。
數(shù)據(jù)顯示，1998-2007年間開發(fā)商在全國購買的房地產用地達到28億平方米，但目前進入施工階段的僅有17億平方米，未開發(fā)的土地超過三成，高達11億平方米。2008年初國務院下發(fā)的集約利用土地的通知中明確指出土地閑置滿兩年將被無償收回，閑置滿一年不到兩年的將征收土地出讓金20%的閑置費；而新版土地使用權出讓合同規(guī)定商品住宅項目原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。也就是說，由于國家加緊房地產閑置土地的處理，迫使全國約11億平方米的房地產用地，可能被迫在一年內開工建設。但由于市場前景不明，加上銀行信貸收緊，一年之內如此多的土地要進行開發(fā)也不是件容易的事，看來，今明兩年房地產市場的確存在不少不確定因素。
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