它能走多遠(yuǎn)？它能走向何方？

    8月底，限價(jià)房在石景山區(qū)公開(kāi)搖號(hào)并開(kāi)始配售。北京市住房保障辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年全市將有2.7萬(wàn)套限價(jià)房搖號(hào)配售，涉及9個(gè)項(xiàng)目，10月前全部搖號(hào)完畢。搖號(hào)并正式配售，意味著北京限價(jià)房制度已經(jīng)從政策層面落實(shí)到執(zhí)行。

    然而，原本為遏制房?jī)r(jià)快速上漲而出臺(tái)的限價(jià)房制度，在北京樓市銷售慘淡的背景下面臨許多困局。如果北京房?jī)r(jià)真的大面積下降，限價(jià)房生存狀態(tài)可能會(huì)非常尷尬。

    8月25日，北京首批限價(jià)房“首鋼·金頂陽(yáng)光”公開(kāi)搖號(hào)配售，拉開(kāi)了今年保障性住房入市的序幕。

    9月3日，在石景山西山炮廠小區(qū)內(nèi)的宴會(huì)廳門外，聚集著幾百名前來(lái)選房的市民。

    “回去問(wèn)問(wèn)下次能不能優(yōu)先選�！痹诜祷氐�621路公交車上，梁先生一直在跟妻子商量，到底要不要放棄這次機(jī)會(huì)。他們排在200號(hào)之后，覺(jué)得現(xiàn)在可選的房子都不太滿意，但又怕以后房子不如現(xiàn)在這些，所以猶豫要不要放棄這次選房。

    而趙先生已經(jīng)通過(guò)審批，但由于沒(méi)有搖到號(hào)，不具備此次選房的資格。

    胡紅卻在抱怨限價(jià)房申購(gòu)的家庭年收入額度太低。她認(rèn)為，從北京已推出地塊的價(jià)格水平來(lái)看，限價(jià)房多在5000元/平方米以上，部分達(dá)到8000元/平方米，能買得起的人應(yīng)屬于高收入者。家庭年收入8．8萬(wàn)元以內(nèi)太低了。

    另外，本報(bào)記者在調(diào)查采訪中獲悉，去年出讓的9塊限價(jià)地目前已全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，由于房源統(tǒng)一由政府主管部門安排搖號(hào)配購(gòu)，銷售控制權(quán)實(shí)際全部掌握在政府手中。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期因政策推進(jìn)緩慢而被延長(zhǎng)，加之今年原材料價(jià)格猛漲，部分限價(jià)房開(kāi)發(fā)商已面臨銷售困境。同時(shí)，北京房?jī)r(jià)整體預(yù)期下降，限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不再突顯，個(gè)別項(xiàng)目排號(hào)購(gòu)買者甚少。

    限價(jià)房，這種去年以來(lái)出現(xiàn)于中國(guó)住房供應(yīng)體系的“帶有保障性質(zhì)”的住房，正式實(shí)施后面臨很多困惑，它能走多遠(yuǎn)，是否能夠?qū)崿F(xiàn)其“滿足中等收入人群住房需求”的初衷，恐怕還需政策及時(shí)根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)整。

    賣房

    超大限價(jià)房項(xiàng)目排號(hào)者不足

    日前，記者收到一則限價(jià)房的推廣短信：“京城最低價(jià)社區(qū)通州半壁店限價(jià)房，均價(jià)4800元/平米，全面開(kāi)啟接待�！卑凑粘＠恚�限價(jià)房因其售價(jià)低于周邊在售項(xiàng)目，購(gòu)買者還需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的資格篩選，本應(yīng)該是“皇帝女兒不愁嫁”，為什么開(kāi)發(fā)商還需要進(jìn)行短信推廣？

    通州半壁店限價(jià)房推廣宣傳的背后，其實(shí)是排號(hào)者不足。據(jù)了解，通州半壁店限價(jià)房是目前北京開(kāi)發(fā)體量最大的項(xiàng)目，該項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)6000多套限價(jià)房。雖然該項(xiàng)目實(shí)際的售價(jià)并不高，但最終實(shí)際排號(hào)者只有1000多戶。

    “由于限價(jià)房購(gòu)買者有一定的選擇權(quán)利，那些遇冷的項(xiàng)目將會(huì)面臨和商品房一樣滯銷的局面。”有業(yè)內(nèi)人士這樣分析指出，如果政府不主動(dòng)出面干預(yù)，此類限價(jià)房項(xiàng)目同樣會(huì)出現(xiàn)銷售壓力以及由此帶來(lái)的資金壓力。

    多數(shù)開(kāi)發(fā)限價(jià)房的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，在原材料價(jià)格上漲不可避免的情況下，快速銷售回籠資金是減少壓力的最好手段�！叭绻�這些房子不能盡快賣出去，就會(huì)造成資金的積壓�！庇虚_(kāi)發(fā)商這樣表示。據(jù)其透露，為了實(shí)現(xiàn)快速銷售目的，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)承擔(dān)起形象和產(chǎn)品宣傳的責(zé)任來(lái)。

    此外，多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，部分限價(jià)房項(xiàng)目出現(xiàn)排號(hào)者少的局面，在一定程度上影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)限價(jià)房開(kāi)發(fā)的預(yù)期，以至于今年兩次限價(jià)房土地出讓均遭遇流標(biāo)。

    買房

    商品房?jī)r(jià)在降 限價(jià)房會(huì)降嗎？

    “南方的限價(jià)房沒(méi)人買，商品房跌破限價(jià)房的價(jià)格，北京是不是也會(huì)出現(xiàn)這種情況？”想要買限價(jià)房的程立急切地問(wèn)記者。在他看來(lái)，北京限價(jià)房定價(jià)是在去年商品房?jī)r(jià)格暴漲的時(shí)候參照商品房?jī)r(jià)格制定的，那么現(xiàn)在商品房的價(jià)格下跌了，限價(jià)房是不是也應(yīng)該下跌呢？

    他說(shuō)，通州、豐臺(tái)的申請(qǐng)人數(shù)少于供應(yīng)量，說(shuō)明限價(jià)房?jī)r(jià)沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)。有些項(xiàng)目?jī)r(jià)格七八千元/平米，并不便宜。

    程立的話代表了一部分購(gòu)房人的心態(tài)�！把劭粗�房?jī)r(jià)還有下降空間，我也不著急買限價(jià)房了�！彼麄儽硎�，后續(xù)限價(jià)房的供應(yīng)量也很大，而且很多商品房的價(jià)格下跌到可以承受的時(shí)候，也會(huì)考慮購(gòu)買，畢竟買限價(jià)房有很多限制性條件，比如出租和轉(zhuǎn)手都不那么順暢。一些價(jià)格與限價(jià)房相當(dāng)?shù)闹袡n樓盤，有可能分流部分限價(jià)房購(gòu)買者。

    同時(shí)，更大的放量也讓限價(jià)房購(gòu)買者有了更多觀望的底氣。據(jù)程建華介紹，奧運(yùn)后限價(jià)房地塊將集中上市，北京今年制定了800萬(wàn)平米限價(jià)房和保障性住房的土地供應(yīng)計(jì)劃，其中限價(jià)房共計(jì)450萬(wàn)平米。

    選房

    “排后面很難選到心儀的房子”

    張小姐戶口在海淀，她符合申購(gòu)條件，但卻為選擇哪個(gè)項(xiàng)目頭疼不已。此次海淀推出的金隅美和園和旗勝家園各有優(yōu)勢(shì)：美和園距離城區(qū)更近，交通有優(yōu)勢(shì)，而旗勝戶型更好，社區(qū)周邊更成熟。她擔(dān)心，選擇美和園如果挑不到好房子，就失去了旗勝的機(jī)會(huì)，反之亦如此。

    同樣猶豫的溫女士擔(dān)心的是另一個(gè)問(wèn)題，她搖到金頂陽(yáng)光的號(hào)了，但卻排在３００號(hào)以后，“到時(shí)候好戶型幾乎被選完了，”她說(shuō)。

    “由于申請(qǐng)戶型與配售戶型無(wú)法一一匹配，市民可以申請(qǐng)升檔。”程建華對(duì)此解釋說(shuō)，例如一居室申請(qǐng)家庭如果沒(méi)搖上號(hào)，可以申請(qǐng)參與兩居或三居的搖號(hào)，但搖號(hào)順序要排在兩居或三居搖號(hào)申請(qǐng)人之后。

    根據(jù)規(guī)定，通過(guò)搖號(hào)具備選房簽約資格的家庭如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不選房，或者已經(jīng)選定房源但在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同并繳納購(gòu)房款的，視同放棄本次購(gòu)房資格，其購(gòu)房資格由后續(xù)家庭依次遞補(bǔ)，仍未選中合適房源的家庭，繼續(xù)輪候。而一個(gè)申請(qǐng)家庭只能放棄兩次購(gòu)房機(jī)會(huì)，之后必須按照屆時(shí)政策重新提出申請(qǐng)。

    此外，對(duì)于申請(qǐng)同一項(xiàng)目初次未被選中但符合配售條件的居民，可以直接參加下次的搖號(hào)配售。

    利潤(rùn)

    開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間縮小9%以上

    此外，多個(gè)限價(jià)房開(kāi)發(fā)商在接到本報(bào)記者的采訪提綱時(shí)表示，目前不宜對(duì)限價(jià)房政策過(guò)多評(píng)價(jià)。即使排號(hào)者較少，通州半壁店限價(jià)房開(kāi)發(fā)商也婉言謝絕記者采訪。據(jù)一位不愿意透露姓名的限價(jià)房開(kāi)發(fā)商介紹，由于今年原材料價(jià)格上漲太猛，建安成本大幅度透支，曾有多家限價(jià)房的開(kāi)發(fā)商向北京建委反映過(guò)該情況，要求主管部門給與一定的支持，不過(guò)該行動(dòng)并沒(méi)有得到政府有關(guān)部門認(rèn)可。

    去年北京限價(jià)房地塊出讓時(shí)，恰逢北京房?jī)r(jià)暴漲階段，該階段的土地價(jià)格及限價(jià)房制定的價(jià)格因此水漲船高。但令開(kāi)發(fā)商們沒(méi)有想到的是，今年房?jī)r(jià)不漲反降，原材料價(jià)格大幅度增加�！澳壳霸�材料至少上漲了30%�！崩钗慕芨嬖V記者，一般來(lái)說(shuō)原材料價(jià)格占房?jī)r(jià)的三分之一，以此推斷，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)將至少下降9%。

    據(jù)某限價(jià)房開(kāi)發(fā)商透露，該公司開(kāi)發(fā)的限價(jià)房因鋼材上漲導(dǎo)致成本增加了260元/平米�！霸�材料上漲導(dǎo)致的成本增加，商品房?jī)r(jià)格反而下降，利潤(rùn)空間急劇縮小�！笔悄壳伴_(kāi)發(fā)限價(jià)房開(kāi)發(fā)商所面臨的最大問(wèn)題。

　　資格

    兩月需“尋找”1.9萬(wàn)名購(gòu)房者

    據(jù)北京市住房保障辦公室副主任程建華介紹，從今年5月16日開(kāi)始，已有4萬(wàn)戶居民提出申請(qǐng)，截至8月18日，全市累計(jì)受理申請(qǐng)2.4萬(wàn)戶，累計(jì)通過(guò)“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”審核符合條件家庭約8000戶。在8月25日石景山限價(jià)房搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，程建華曾表示，北京市今年計(jì)劃推出的限價(jià)房是2．7萬(wàn)套，10月底前將全部完成搖號(hào)配售。

    根據(jù)上述數(shù)據(jù)，如要完成今年配售計(jì)劃，則需在9、10月份“尋找”到約1．9萬(wàn)符合條件的購(gòu)房者。

    如此看來(lái)，今年限價(jià)房供應(yīng)充足，購(gòu)房人選擇的余地很大。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，石景山區(qū)審核通過(guò)3436戶，而金頂陽(yáng)光項(xiàng)目總共3900套，基本上此次全區(qū)所有通過(guò)資格審批的人都能選到房。而在豐臺(tái)和通州，申請(qǐng)人數(shù)遠(yuǎn)低于供應(yīng)套數(shù)；但在海淀，申請(qǐng)人數(shù)又多于供應(yīng)套數(shù)。各區(qū)縣存在供需不平衡現(xiàn)象。

    對(duì)此，程建華表示，通過(guò)審批資格的買房人可以優(yōu)先在本區(qū)域選房，也可以申請(qǐng)到其他區(qū)域內(nèi)選擇合適的房屋。

    建委有關(guān)人士還表示，目前有很多申購(gòu)者正在公示階段，預(yù)計(jì)很快通過(guò)資格審核；還有業(yè)內(nèi)人士建議，如今年供應(yīng)量充足，應(yīng)靈活調(diào)整申購(gòu)條件，如提高收入比例、放寬戶口限制等�；蛘呓衲甓喑鰜�(lái)的房源可以順延至下一年度。 

   樓市低迷 限價(jià)房面臨多重尷尬

   政府回應(yīng)

    價(jià)格將隨商品房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整

    9月3日，北京市住房保障辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪表示，對(duì)于目前限價(jià)房在實(shí)際操作中出現(xiàn)的情況，政府有關(guān)部門在進(jìn)行酌情研究。

    “目前政府已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注房?jī)r(jià)下降對(duì)限價(jià)房的影響了，并且在著手研究對(duì)策�！边@位負(fù)責(zé)人明確表示，北京房?jī)r(jià)下降，限價(jià)房的價(jià)格也會(huì)做相應(yīng)調(diào)整，具體調(diào)整的幅度依據(jù)是：限價(jià)房?jī)r(jià)格要比周邊房?jī)r(jià)低10%—30%。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前限價(jià)房的搖號(hào)配售正在進(jìn)行中，至于在搖號(hào)過(guò)程中出現(xiàn)厚此薄彼的局面，甚至部分人放棄首次搖號(hào)購(gòu)買，政府正在收集此類問(wèn)題，適時(shí)推出解決的辦法。按照政府的相關(guān)規(guī)定，具有購(gòu)買資格的購(gòu)買者有兩次放棄購(gòu)買的機(jī)會(huì)。

    針對(duì)“社會(huì)上傳龍湖在通州的限價(jià)房有6000套，而實(shí)際排號(hào)的則僅有1000戶”的情況，該負(fù)責(zé)人表示，這只是傳言，官方并沒(méi)有證實(shí)消息的真實(shí)性，只有調(diào)查之后才能確定

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