CBD即英文Central Business District的簡稱，中文譯為中央商務(wù)區(qū)。CBD的概念最早產(chǎn)生于 1923年的美國，當(dāng)時定義為“商業(yè)匯聚之處”。中央商務(wù)區(qū)一般都集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好的環(huán)境，便于商務(wù)活動的進(jìn)行，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)。伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的不斷深入，經(jīng)濟(jì)、文化、人才等資源的區(qū)域化競爭愈演愈烈，作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體，我國許多城市開始醞釀和籌劃建設(shè)CBD作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略措施，利用CBD的功能、特征來提高自己的國際化水平和城市影響力，以吸引國際人才，夯實城市的競爭力，迎接面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　一、現(xiàn)代城市籌建中央商務(wù)區(qū)的意義

　　CBD是在市場的作用下，隨著城市的空間拓展和城市現(xiàn)代化發(fā)展而逐步構(gòu)建形成的特殊空間。在當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流中，CBD已成為城市乃至更大地域綜合性經(jīng)濟(jì)活動的中樞和經(jīng)濟(jì)增長的依托之一。目前，世界上很多國家都建有CBD，比如紐約的曼哈頓、巴黎的拉德方斯、東京的新宿、新加坡的中心區(qū)、香港的中環(huán)銅鑼灣一帶等。CBD已成為一個城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，籌劃建設(shè) CBD對促進(jìn)全國各城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，塑造城市品牌，提升城市競爭力和影響力，建設(shè)國際化大都市都具有非常重要的意義。

　　首先，經(jīng)濟(jì)全球化需要CBD。伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化，高效、集約的都市中央商務(wù)空間已經(jīng)開始區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)鬧市而存在。現(xiàn)代CBD的概念已經(jīng)升級，它與全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，無論是在功能構(gòu)成、空間形象，還是在交通運轉(zhuǎn)方式、設(shè)施配套等方面都已經(jīng)演化為一個相當(dāng)獨立的地域，它的職能已經(jīng)超出了城市本身的意義，變成了全球或區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化系統(tǒng)中的一個重要單元。加入WTO以來，大量外國機(jī)構(gòu)、企業(yè)涌入，寫字樓的客戶群也隨之猛增，供不應(yīng)求的矛盾也日益顯現(xiàn)出來。解決這一矛盾的關(guān)鍵就是擴(kuò)大供應(yīng)量，滿足市場需求。通過CBD品牌的營造，既可以使城市形成具有長遠(yuǎn)意義的新的經(jīng)濟(jì)增長點，帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又可以提升現(xiàn)代化城市的開放程度。

　　其次，建設(shè)CBD有利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。CBD作為一個區(qū)域性商務(wù)品牌，規(guī)劃品位高，需要完備、先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施以及良好的文化氛圍，擁有便捷的交通、舒適的工作和娛樂環(huán)境。這些條件不僅有利于發(fā)展商貿(mào)，尤其是有利于推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。同時也有利于吸引資本、技術(shù)和人才，特別是吸引國際國內(nèi)的大公司資本、技術(shù)和高層管理人員，使他們通過商貿(mào)活動形成互動，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一般來講， CBD環(huán)境質(zhì)量比較高，對在這里工作的人員的素質(zhì)要求也比較高。同時，CBD又會對周邊地區(qū)產(chǎn)生示范和輻射效應(yīng)，這不僅表現(xiàn)在帶動整個城市商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且會對優(yōu)化城市工作和生活環(huán)境起到重要作用。

　　第三，有利于激活CBD區(qū)內(nèi)外的住宅市場。在有條件的大城市中建設(shè)CBD，最能直接受益的是房地產(chǎn)市場。這不僅對發(fā)展區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)是一個極好的機(jī)遇，新建、重建項目會直接刺激區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且對周邊居住和相關(guān)服務(wù)業(yè)建設(shè)也是一個難得的機(jī)遇。CBD建設(shè)在增加人員流入CBD的同時，也刺激了CBD交通線周圍的住宅市場出現(xiàn)繁榮，因為在CBD工作的員工特別是白領(lǐng)員工趨向于選擇上班最便捷的交通方式。由于CBD的商務(wù)現(xiàn)代化水準(zhǔn)較高，在這里服務(wù)的人員素質(zhì)比較高，其收入和消費的水準(zhǔn)也會比較高，所以交通線周圍的住宅市場將會被激活。

　　此外，CBD也是提高城市品牌的重要手段。CBD是城市經(jīng)濟(jì)、文化、教育等的聚集地，是城市經(jīng)濟(jì)中的核心部分，代表了城市發(fā)展的最高品位，是城市發(fā)展水平的重要標(biāo)志。同時CBD又是展示城市的舞臺，它與展會、大型賽事的效果有異曲同工之妙，但時效性卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于二者，如同永久廣告牌，宣傳了城市品牌，提升了城市的品位。

　　二、我國中央商務(wù)區(qū)建設(shè)存在的問題與誤區(qū)

　　誤區(qū)之一，政府為提升形象，不顧城市基礎(chǔ)條件，急功近利，貪大求全。CBD是一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的象征，而對一屆政府作出考核、評價的一個重要指標(biāo)就是城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。因此，政府為了提升自身形象，創(chuàng)造政績，紛紛上馬CBD項目。另外，在CBD的定位上，一些城市沒有經(jīng)過反復(fù)研究，不根據(jù)城市的現(xiàn)有條件，提出了超越自身發(fā)展能力、不切實際的大而全的目標(biāo)。因無力開發(fā)，造成資源浪費，土地撂荒，有的采取變通措施，帶來更嚴(yán)重的后果。

　　目前還有一些城市將新區(qū)和CBD混同起來，做出十分宏大的規(guī)劃，前景堪憂。

　　誤區(qū)之二，開發(fā)商為牟取暴利，炒作概念。在CBD的建設(shè)上，開發(fā)商為牟取暴利，常常炒作CBD概念，一哄而起：這邊詳細(xì)規(guī)劃還沒出臺，那邊項目規(guī)劃已紛紛出籠；這邊剛簽了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，那邊已把地圈上；項目還沒批，就已是重點工程；土地出讓金還沒交分文，就有開發(fā)商開始放炮炸樓。炒作概念無形中抬高了地價，地價過高過快上漲，使CBD成為一座“空中樓閣”。

　　誤區(qū)之三，各城市CBD各自為政，盲目地效仿國外模式，重復(fù)建設(shè)，結(jié)構(gòu)單一。目前，在建的各城市CBD中，往往未能夠根據(jù)自身城市情況與特點開發(fā)適合的CBD模式，只是在盲目地效仿國外CBD，如紐約曼哈頓、巴黎拉德方斯區(qū)、東京新宿等CBD的構(gòu)建模式，結(jié)果是沒有突出自身特色，在規(guī)模、環(huán)境、硬件及軟件服務(wù)上沒有競爭優(yōu)勢，造成簡單的重復(fù)建設(shè)和彼此間的惡性競爭，沒有形成錯位經(jīng)營，造成很大的資源浪費。

　　誤區(qū)之四，CBD建設(shè)還存在體制不順，管理不力的情況。在不少城市的CBD建設(shè)中，管理體制沒有理順：一方面，不少CBD管理組織處于臨時負(fù)責(zé)狀態(tài)，不能行使完整的管理權(quán)；另一方面，方方面面機(jī)構(gòu)都向CBD伸手進(jìn)行干預(yù)，個別 CBD往往因此而失敗。再者是土地管理體制問題。本來CBD內(nèi)劃撥用地不能直接進(jìn)入市場，但由于土地在不同的“婆婆”手里，土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，一些CBD內(nèi)的企業(yè)單位各自為戰(zhàn)，自行招商引資、自我配套、自行組織建設(shè)，CBD開發(fā)處于無序狀態(tài)。

　　誤區(qū)之五，CBD建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理，功能失衡。CBD的形成離不開各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，按照國際成功的CBD的結(jié)構(gòu)比例，應(yīng)該是80%的寫字樓，20%的商住公寓和配套服務(wù)設(shè)施，以商務(wù)為主。但不少城市在建設(shè)過程中，一方面，政府和開發(fā)商為尋求短期利益，由于住宅項目的資金投入量相對少一些，成本低，主要以開發(fā)商住公寓為主， CBD變成了居住中心區(qū)，從功能定位上不能將金融、辦公、商貿(mào)等功能設(shè)施集中或吸引到這個區(qū)域來，從空間發(fā)展上不容易形成商務(wù)的大氣候，制約了CBD的發(fā)展；另一方面，開發(fā)商只考慮公司利益不顧及公共利益，綠地等公共空間少，導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境、功能的失衡等一系列問題。

　　三、國際中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的成功經(jīng)驗與發(fā)展趨勢

　　(一)國際CBD建設(shè)經(jīng)驗借鑒

　　通過對國際CBD建設(shè)情況的研究，可以借鑒他們在建設(shè)CBD過程中的成功經(jīng)驗，同時也摒棄他們在建設(shè)過程中存在的不足及缺點。如下幾點值得我們高度重視和很好地借鑒。

　　合理完善的規(guī)劃管理。巴黎的拉德方斯區(qū)的成功就在于其完善合理的規(guī)劃，也因此而被譽為“現(xiàn)代中央商務(wù)區(qū)典范”。在拉德方斯改造規(guī)劃前，曾一度陷入困境。交通問題一直困擾著旅游和商業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過合理規(guī)劃后，形成了人車分流的交通系統(tǒng)，成為現(xiàn)代中央商務(wù)區(qū)的典范，無論是商業(yè)還是旅游業(yè)都得到很大的成功。

　　重視美學(xué)因素。巴爾的摩CBD的改造以其美學(xué)上的成功而聞名于世。其規(guī)劃圖由著名的專家——華萊士、麥克哈格等繪制，將分散的建筑設(shè)計統(tǒng)一在一份藍(lán)圖上。在規(guī)劃中自始至終堅持既達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求，又滿足各種需要。同時還組成了由著名建筑師和各方面技術(shù)專家構(gòu)成的建筑評價委員會，根據(jù)不同時段、不同地點的具體情況，及時對規(guī)劃大綱進(jìn)行調(diào)整和修改。而且，巴爾的摩CBD的改造規(guī)劃設(shè)計匯集了許多在建筑業(yè)中公認(rèn)的先驅(qū)者的作品，并獲得39個國家獎。其對美學(xué)因素的高度重視把巴爾的摩CBD引向了成功之路。

　　資金的運作。CBD項目是一項耗資巨大的工程，資金的運作至關(guān)重要。在國際CBD建設(shè)過程中，值得我們借鑒的一種做法就是充分調(diào)動民間投資的積極性。查爾斯中心一內(nèi)港改造開發(fā)中建筑總造價6.3億美元，有政府、公共團(tuán)體的投資，但多數(shù)是私人投資。

　　合理發(fā)揮政府的作用。國際上的CBD，一種是自發(fā)形成的，像美國的曼哈頓，初期是商業(yè)中心，后來逐漸演變成中央商務(wù)區(qū)。另一種是政府的引導(dǎo)，如法國的拉德方斯，出于保護(hù)巴黎老城的目的而將各公司遷出巴黎，在新的地段形成商務(wù)區(qū)。我國作為社會主義國家，政府在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用與國際 CBD的情況存在很大不同。因此，我們在建設(shè)CBD的過程中要把握好政府作用的度，促進(jìn)CBD的建設(shè)。

　　樓宇的合理布局。香港中環(huán)的天橋步行系統(tǒng)可以稱為眾多國際 CBD之中的特色交通系統(tǒng)。但是從另一個角度來講，正是由于香港島面積有限，眾多大廈都壓著各大廈的紅線而建，造成了公共空間狹小，汽車交通和行人都受到了很大的限制，這才誕生了天橋步行系統(tǒng)。某些國際性CBD在建設(shè)中都要求各大廈要留出相應(yīng)的空間給行人和游客，滿足日常出行和游客對公共空間的需求。

　　生態(tài)環(huán)境。進(jìn)入21世紀(jì)，人們對環(huán)保和生態(tài)的要求越來越高。比如，巴黎拉德方斯在生態(tài)方面的成功運作造就了現(xiàn)在的國際CBD，綠化面積達(dá)到了25公頃(公園)�，F(xiàn)在生態(tài)樓宇和生態(tài)環(huán)境的建設(shè)已經(jīng)受到國際CBD高度重視，并付諸具體行動。

　　形態(tài)布局。在現(xiàn)有的國際性 CBD中也存在一些問題，如“鬼城”現(xiàn)象。正是由于公寓、寫字樓的不合理布局造成了像曼哈頓金融街這樣的國際性大都市日間和夜間人口的巨大變化，白天繁華熱鬧的大都市，在晚上便成了空無一人的“鬼城”。這一點值得引起我們的高度重視，避免類似現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　(二)國際CBD發(fā)展趨勢

　　世界各國的國際性CBD經(jīng)過若干年的發(fā)展和激烈的競爭，CBD的模式和發(fā)展趨勢不斷發(fā)生著變化。考察近10多年來西方發(fā)達(dá)國家大城市CBD的發(fā)展，CBD的建設(shè)呈現(xiàn)如下一些趨勢：1.高等級的辦公機(jī)構(gòu)持續(xù)增長，而低等級的辦公機(jī)構(gòu)逐漸外遷。由于CBD內(nèi)的地價以及其他費用越來越高，已經(jīng)達(dá)到中小企業(yè)不能承受的程度，同時交通及通訊技術(shù)的現(xiàn)代化也為中小企業(yè)的外遷提供了必要條件。而大公司繼續(xù)涌向CBD，設(shè)立自己的行政總部。2.各國CBD逐步加強(qiáng)對 CBD內(nèi)公共交通系統(tǒng)和步行系統(tǒng)的建設(shè)，緩解由于小汽車的增多對 CBD交通帶來的巨大壓力。3.CBD內(nèi)一般居民由于環(huán)境和生活、工作習(xí)慣的因素開始外遷。4.日用消費品商店逐步外遷，而專業(yè)化的零售業(yè)(如耐用消費品、珍貴飾物等)則留在CBD內(nèi)繼續(xù)發(fā)展。5.現(xiàn)代化建筑材料的應(yīng)用及設(shè)計觀念的現(xiàn)代化，使得CBD的建筑風(fēng)格日趨多樣化，建筑技術(shù)日趨先進(jìn)。與此同時，也非常注重對那些具有典型時代特征的傳統(tǒng)建筑進(jìn)行保護(hù)。通過對CBD發(fā)展趨勢的研究分析，未來 CBD結(jié)構(gòu)可以用上圖來表示。

　　從上圖可以看出，CBD劃分為 CBD核心區(qū)以及各個功能市場區(qū)。各功能市場與CBD核心區(qū)通過步行街相連，各功能市場之間則通過便捷的高速路互通互達(dá)，內(nèi)部以步行、電車為主，外部則以汽車、公交為主。這樣既緩解了CBD核心區(qū)人流壓力又疏解了交通，從而達(dá)到疏散人流和便捷交通的目的。

　　四、我國構(gòu)建中央商務(wù)區(qū)的原則取向與對策建議

　　我國中心城市在規(guī)劃建設(shè) CBD時，應(yīng)該借鑒先進(jìn)國家的建設(shè)經(jīng)驗，同時適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的需要，建設(shè)適合我國國情和當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的CBD。

　　(一)我國構(gòu)建CBD應(yīng)遵循的原則

　　第一是建設(shè)具有國際概念的 CBD。作為中央商務(wù)區(qū)在規(guī)劃建設(shè)、管理服務(wù)、商務(wù)環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)影響力方面，要體現(xiàn)國際水平，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的交往，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)對外開放的窗口。

　　第二是高度復(fù)合功能的CBD。區(qū)內(nèi)不但能完成各種商務(wù)活動，而且能進(jìn)行娛樂、購物、健身，成為具有濃厚文化氛圍的人性化的社區(qū)，由單純的商業(yè)中心向綜合文化和經(jīng)濟(jì)全能中心過渡。CBD內(nèi)的商務(wù)區(qū)、混合功能區(qū)、居住區(qū)在各個區(qū)域內(nèi)綜合布置，一方面可以保持用地平衡，縮小晝夜人口差別；另一方面也可以減少交通生成量，減輕城市交通壓力。

　　第三是數(shù)字化的CBD。加強(qiáng)信息網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，為運營與管理服務(wù)，規(guī)劃并實施數(shù)字CBD建設(shè)，重視寬帶網(wǎng)和信息中心地布局，推進(jìn)電信網(wǎng)、計算機(jī)網(wǎng)和衛(wèi)星電視網(wǎng)的三網(wǎng)合一，大力發(fā)展電子商務(wù)和電子政務(wù)，適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時代的辦公要求。

　　第四是以人為本的CBD。區(qū)內(nèi)注重人性空間的塑造，突出以人為本的主題。在CBD建設(shè)初期要吸取國外的經(jīng)驗教訓(xùn)，注意公共活動空間的規(guī)劃，建有綠化帶和步行道，組成綠化系統(tǒng)，使人與自然更加貼近。

　　第五是建設(shè)生態(tài)綠色的CBD。國際上的CBD往往是高樓林立，綠化很少。國內(nèi)CBD在規(guī)劃時應(yīng)堅持生態(tài)優(yōu)先，四季栽種，綠色蔥蘢，水體和陽光隨處可見，實現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)與自然生態(tài)的良好融合。

　　(二)我國構(gòu)建CBD合理化對策

　　第一，加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，發(fā)展中國特色CBD。CBD的建設(shè)從國際上來看分為兩種模式，一種是自發(fā)形成的，比如紐約的曼哈頓，由于其經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和商業(yè)的高度集中，自發(fā)形成了CBD，政府在其中起的作用較小；另一種是政府引導(dǎo)的，例如巴黎的拉德方斯區(qū)，政府在建設(shè)中起主導(dǎo)作用。從我國目前情況來看，還沒有具備足夠?qū)嵙Φ拈_發(fā)商可以牽頭整個CBD的開發(fā)建設(shè)，也沒有一個地區(qū)可以自發(fā)形成具有國際水平的CBD。因此，我國目前CBD的營建應(yīng)該以政府引導(dǎo)為主，進(jìn)行市場化運作，在 CBD的規(guī)劃設(shè)計、資金運作、城建協(xié)調(diào)等方面充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，積極探索具有中國特色的CBD建設(shè)模式，營建具有國際水平的CBD。另外，值得政府高度注意的是，必須對自身的經(jīng)濟(jì)情況有一個全面、深刻的認(rèn)識和定位，絕對不可以盲目跟風(fēng)，造成重復(fù)建設(shè)和資源的嚴(yán)重浪費。在這一點上，中央政府要嚴(yán)格把關(guān)。

　　第二，注重四大物業(yè)的合理分布。我國目前在建的CBD中，普遍存在商住公寓、寫字樓、酒店、住宅四大物業(yè)不均衡、分布不合理的情況。特別是一些開發(fā)商為了減少長期成本，盡快收回投資，以先開發(fā)住宅和商住公寓為主，結(jié)果CBD成了CLD(中央生活區(qū))，造成了CBD的畸形發(fā)展。按照國際成功CBD的模式，寫字樓比例應(yīng)該占80%，商住公寓和其他配套設(shè)施應(yīng)占20%。這一點應(yīng)該引起足夠的重視。

　　第三，做好長期規(guī)劃和長期投資的打算，保證資金到位。CBD的建設(shè)是一項長期而浩大的工程，紐約曼哈頓經(jīng)過20多年的發(fā)展才具備今天的規(guī)模；巴黎拉德方斯區(qū)經(jīng)過一次改造后才發(fā)展成為今天的成功模式，截至1992年，巴黎拉德方斯區(qū)已經(jīng)投資達(dá)160億法郎。在我國，陸家嘴E-CBD項目將包括數(shù)十項系列工程，總投資將達(dá)到1000億人民幣；北京朝陽區(qū)CBD市政建設(shè)現(xiàn)已投資120億元人民幣，預(yù)計今后十年CBD的投資量至少上千億；北京和上海的CBD建設(shè)也是經(jīng)過了十幾年的反復(fù)改進(jìn)才得以確立。因此，我國CBD的建設(shè)還應(yīng)做好長期規(guī)劃和長期投資的準(zhǔn)備，保證資金及時到位。

　　第四，注重CBD規(guī)劃設(shè)計和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，體現(xiàn)自身特色。CBD的規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要，它的好與壞直接關(guān)系到CBD的成功與否。以法國為例，中央商務(wù)區(qū)拉德方斯在 1957年建成，由于設(shè)計有問題，直到上世紀(jì)70年代末期，一直是門庭冷落，無人問津，陷入了嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)。經(jīng)過改造后的拉德方斯，人車分離，與環(huán)境非常和諧，區(qū)內(nèi)聚集了法國最大的5家銀行和17家企業(yè)，170家外國金融機(jī)構(gòu)，還有 190多個世界著名跨國公司的總部和區(qū)域總部。因此，我國在營建 CBD的過程中要注重CBD的規(guī)劃設(shè)計問題，注重綠色生態(tài)環(huán)境保護(hù)問題，突出我國CBD的自身特色，這樣才能使我國的CBD更加具有吸引力。

　　空間形態(tài)完整、商務(wù)氛圍濃厚、配套設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境宜人、多功能、全方位、網(wǎng)絡(luò)化、國際化的中央商務(wù)區(qū)，是企業(yè)投資發(fā)展的黃金寶地，是財富、信息的聚集中心。一個規(guī)劃科學(xué)的CBD，可以提高城市的競爭能力，并輻射周邊地區(qū)，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時也可以通過CBD這個平臺，有效地參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和國際經(jīng)濟(jì)的競爭。因此，抓住機(jī)遇，加快建設(shè)中國特色的 CBD是區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的起點，也是實現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)全面繁榮發(fā)展的客觀需要。

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