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經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或?qū)夯?房地產(chǎn)泡沫必將破滅
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-3-30
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專家認(rèn)為：現(xiàn)在各主要經(jīng)濟(jì)體央行正在比著誰(shuí)印錢快，房地產(chǎn)泡沫很可能被貨幣泡沫所淹沒
2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2009年雖然金融危機(jī)有所緩和，但包括美國(guó)在內(nèi)的主要經(jīng)濟(jì)體2009年將面臨衰退風(fēng)險(xiǎn)。20092009-2010年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響 由于我國(guó)仍存在一定的資本管制，金融危機(jī)通過(guò)金融渠道對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的直接影響比較有限。但由于我國(guó)與2009-2010年中國(guó)古建筑行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā) 2008年9月以來(lái)，美國(guó)金融市場(chǎng)風(fēng)云再起，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購(gòu)美林集團(tuán)、AIG2009-2012年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及 美國(guó)的華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)可能會(huì)向美
當(dāng)下，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否回暖的爭(zhēng)論消息不絕于耳，更有開發(fā)商“趁火打劫”，開始提高樓盤售價(jià)，使得普通老百姓本難以承受的高房?jī)r(jià)更加高昂。
那么在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)大背景下，投資意愿下降，人們收入普遍減少，諸多行業(yè)步入蕭條期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種“回暖”現(xiàn)象是否是真正的回暖，“回暖”能否持久，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間到底有著怎樣的關(guān)系，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)能否支撐當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“回暖”快軌道？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者近日采訪了對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)領(lǐng)域頗有見地的房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉。
我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀
“一般來(lái)說(shuō)，觀察一個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的指標(biāo)通常有四個(gè)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、就業(yè)率（失業(yè)率）、通貨膨脹率（物價(jià)上漲率）、國(guó)際收支平衡狀況。”3月22日，房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，這些年來(lái)，從四大宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)四大宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，總體上講是“兩優(yōu)兩劣”，“兩優(yōu)”分別是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和通貨膨脹率（物價(jià)上漲率），“兩劣”分別是就業(yè)率（失業(yè)率）和國(guó)際收支平衡狀況。
章林曉表示：從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率看，從2002年至2008年，分別為9．1％、10．0％、10．1％、10．4％、11．1％、11．4％、9．0％。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率指標(biāo)，雖然中間出現(xiàn)過(guò)熱的勢(shì)頭，2008年下半年又遭遇全球金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)的襲擊，但從總體上講，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是控制得還是比較好的。
從通貨膨脹率（物價(jià)上漲率）看，2002年是－0．8％，2003年至2008年，分別為1．2％、3．9％、1．8％、1．5％、4．8％、5．9％。通貨膨脹率，雖然2007之后達(dá)到10年多來(lái)的峰值，在2008年2月份達(dá)到最高點(diǎn)8．7％，但在宏觀調(diào)控下，得到了迅速的遏制，從總體上講，還是溫和的，在可控的范圍內(nèi)。
從就業(yè)率（失業(yè)率）來(lái)看，形勢(shì)非常嚴(yán)峻。一直以來(lái)，我們的城鎮(zhèn)登記失業(yè)率，只是一個(gè)工作指標(biāo)。登記失業(yè)率只是統(tǒng)計(jì)了有意愿登記的當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的失業(yè)人員，但由于缺乏相關(guān)補(bǔ)貼，實(shí)際上許多人并沒有主動(dòng)登記的意愿和動(dòng)力，那些沒有納入社保范圍的城鎮(zhèn)戶籍的失業(yè)人員有很大一部分沒登記在內(nèi)。另外，該統(tǒng)計(jì)也把已在城市定居的農(nóng)村戶籍人口排除在外。
2008年12月底，中國(guó)社科院發(fā)布的2009年《社會(huì)藍(lán)皮書》稱，2008年中國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為9．6％，超出當(dāng)年登記失業(yè)率的2倍還多�？梢哉f(shuō)，在就業(yè)問(wèn)題上，中國(guó)一直存在著統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)感受的強(qiáng)烈反差。
從國(guó)際收支平衡狀況看，據(jù)海關(guān)數(shù)據(jù)，2002年中國(guó)實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差為303．5億美元，2003年至2008年，分別為255．3億美元、319．8億美元、1018．8億美元、1774．7億美元、2622億美元、2954．59億美元。這些年來(lái)，國(guó)際收支不平衡，貿(mào)易順差過(guò)大，一直是困擾我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的大問(wèn)題。
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或?qū)夯?/B>
“在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)尚未見底的大背景下，我國(guó)四大宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的‘兩劣’很可能會(huì)因此更加惡化，而‘兩優(yōu)’也可能會(huì)迅速轉(zhuǎn)向‘兩劣’”。章林曉對(duì)本報(bào)記者表示。
對(duì)于自己的觀點(diǎn)，章林曉從四個(gè)方面分析：
一、實(shí)現(xiàn)“保八”任務(wù)將十分困難。出口、投資和消費(fèi)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”，由于我國(guó)外貿(mào)依存度高達(dá)80％，是世界主要經(jīng)濟(jì)體中外貿(mào)依存度最高的國(guó)家，這次危機(jī)的爆發(fā)對(duì)我國(guó)出口導(dǎo)向的發(fā)展模式提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
出口在很大程度上取決于歐美經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，所以，出口“這駕馬車”的駕馭馬車韁繩，其實(shí)并不掌握在我們自己手上。由于世界經(jīng)濟(jì)衰退在深化，經(jīng)濟(jì)危機(jī)不確定性在增強(qiáng)，因此，我們只能走擴(kuò)大內(nèi)需之路，即在增加投資和鼓勵(lì)消費(fèi)兩方面采取有效措施。但是，增加投資和鼓勵(lì)消費(fèi)這都是需要大量的資金支出，這錢從哪兒來(lái)呢？
要想維持去年12月份以來(lái)我國(guó)財(cái)政支出的勢(shì)頭，單純依靠稅收顯然捉襟見肘。發(fā)行政府債券無(wú)非是政府投資擠占社會(huì)投資。那依賴外匯儲(chǔ)備能行嗎？由于我們大量持有美國(guó)債券等因素，我們實(shí)際能動(dòng)用的數(shù)量恐怕也不是很多。
二、就業(yè)形勢(shì)將會(huì)更加嚴(yán)峻。一般來(lái)說(shuō)，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1％，大約能解決新增就業(yè)60萬(wàn)人，保持8％的增長(zhǎng)可解決480萬(wàn)人的新增就業(yè)問(wèn)題。但是，2009年僅城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口就達(dá)1300萬(wàn)人。
而且，這次金融危機(jī)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，主要體現(xiàn)在對(duì)工業(yè)企業(yè)的影響，特別是對(duì)那些出口加工的勞動(dòng)密集型企業(yè)的影響上。在這些企業(yè)中，農(nóng)民工群體是主體，因此農(nóng)民工受到的沖擊影響最大。而對(duì)農(nóng)民工需求的減少，又漸漸蔓延擴(kuò)散到了較高學(xué)歷群體。中國(guó)社科院有關(guān)專家調(diào)研表明，包括大學(xué)畢業(yè)生和農(nóng)民工等，2009年的失業(yè)人口將超過(guò)2500萬(wàn)。
三、通縮通脹一線天。世界主要經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)陷入衰退成為現(xiàn)實(shí)，世界各國(guó)開始擔(dān)憂通縮現(xiàn)象的出現(xiàn)。嚴(yán)重通脹雖破壞力巨大，但治理相對(duì)容易，緊縮貨幣政策往往很快就能奏效。但通縮則不同，不但造成資源浪費(fèi)，而且一旦持續(xù)，治理非常麻煩，寬松貨幣政策一般不能見效，還得通過(guò)積極財(cái)政政策來(lái)穩(wěn)定局勢(shì)。
為什么治理通縮比通脹難？關(guān)鍵在于貨幣乘數(shù)。收縮貨幣乘數(shù)可通過(guò)調(diào)高準(zhǔn)備金率等做到，但放大貨幣乘數(shù)貨幣當(dāng)局往往回天乏術(shù)。原因就在于經(jīng)濟(jì)預(yù)期不好時(shí)，市場(chǎng)主體都會(huì)“以現(xiàn)金為王”。
在放大貨幣乘數(shù)乏術(shù)的情況下，為保持市場(chǎng)的流動(dòng)性，貨幣政策當(dāng)局只能是增加基礎(chǔ)貨幣的投放，通過(guò)大量基礎(chǔ)貨幣投放的方法來(lái)增加流動(dòng)性，一旦貨幣乘數(shù)回升，又必然面臨嚴(yán)重的通脹威脅。
這種“通縮通脹一線天”的現(xiàn)象，顯然稍有不慎就極易引起房地產(chǎn)等資本市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。
四、國(guó)際收支平衡將遭遇波瀾。美聯(lián)儲(chǔ)近日決定，動(dòng)用1．15萬(wàn)億美元購(gòu)買國(guó)債和抵押貸款相關(guān)債券。其實(shí)，采取這種措施的并非美聯(lián)儲(chǔ)一家。差不多同時(shí)，日本央行、英國(guó)央行、瑞士國(guó)家銀行、以色列銀行紛紛采取了類似行動(dòng)。
現(xiàn)在，世界各國(guó)央行可以說(shuō)已紛紛開動(dòng)印鈔機(jī)。我國(guó)外匯儲(chǔ)備是否縮水暫且不論，中國(guó)的國(guó)際收支平衡將再度遭遇波瀾則是必定的。
章林曉認(rèn)為，從這幾年的貿(mào)易順差看，我國(guó)貨幣發(fā)行的自主權(quán)已經(jīng)大大受到?jīng)_擊。這樣的金融體系，讓我們自己很難做主。
房地產(chǎn)泡沫的破滅是必然
“從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度說(shuō)，今年我國(guó)要實(shí)現(xiàn)保八任務(wù)將十分困難，居民收入前景堪憂，房地產(chǎn)硬著陸可能性很大。但從虛擬經(jīng)濟(jì)角度看，現(xiàn)在全球各主要經(jīng)濟(jì)體央行正在比著誰(shuí)印錢快，房地產(chǎn)泡沫很可能被貨幣泡沫所淹沒。”章林曉說(shuō)。過(guò)去幾年，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫之所以會(huì)越吹越大，從資金層面講，主要是由于國(guó)際收支失衡，外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)迅速，通過(guò)外匯占款渠道被動(dòng)投放的基礎(chǔ)貨幣增長(zhǎng)過(guò)快，為信貸擴(kuò)張、投資反彈和房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲提供了資金支撐。
章林曉指出，當(dāng)前，全球經(jīng)濟(jì)深度衰退，貿(mào)易保護(hù)主義盛行。一方面，我國(guó)出口受阻，外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)相應(yīng)減緩，基礎(chǔ)貨幣增長(zhǎng)減速，資產(chǎn)泡沫缺乏后續(xù)資金支持，同時(shí)由于全球流動(dòng)性趨緊，海外熱錢有可能因此流出；另一方面，企業(yè)停產(chǎn)、半停產(chǎn)后，失業(yè)率上升，人們收入受到影響，再加上資產(chǎn)泡沫破滅后，出現(xiàn)負(fù)財(cái)富效應(yīng)，民眾消費(fèi)隨之下降，生產(chǎn)能力過(guò)剩更加明顯，投資不可避免出現(xiàn)放緩趨勢(shì)，即便硬要投資也只能是加劇過(guò)剩。投資放緩又不可避免地影響到就業(yè)與收入，反過(guò)來(lái)影響到預(yù)期和消費(fèi)。
“房地產(chǎn)雖然素有消費(fèi)品與投資（投機(jī)）品的雙重屬性，但投資（投機(jī)）品最終還得轉(zhuǎn)化為消費(fèi)品，房地產(chǎn)的需求歸根結(jié)底是由最終的消費(fèi)需求所支撐的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降，失業(yè)率上升，房地產(chǎn)泡沫的破滅是必然的。”
“當(dāng)然，我們上述分析和判斷是按照常規(guī)思維作出的，即是在假設(shè)全球金融體系幣值穩(wěn)定的前提下作出的，但是我們必須看到的是，當(dāng)前全球虛擬經(jīng)濟(jì)的規(guī)模已遠(yuǎn)超實(shí)體經(jīng)濟(jì)�！闭铝謺哉f(shuō)，更值得注意的是，當(dāng)前世界各國(guó)央行已展開了“印鈔大賽”，在這種情況下，通貨膨脹率能不能保持在可控制的范圍內(nèi)，國(guó)際收支能不能保持基本的平衡，這將取決于貨幣當(dāng)局的調(diào)控能力。
“如果操作不當(dāng)，幣值不能保持穩(wěn)定，那么，雖然房地產(chǎn)泡沫很大，但依然還是有可能被貨幣泡沫所淹沒，即房地產(chǎn)泡沫雖然照樣不可避免要破滅，但這種泡沫的破滅主要是以貨幣大幅貶值的方式而實(shí)現(xiàn)的。”章林曉認(rèn)為，因此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)還沒企穩(wěn)，貨幣乘數(shù)沒有得到回升前，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的回暖并不能真正持久。 - ■ 與【經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或?qū)夯?房地產(chǎn)泡沫必將破滅】相關(guān)新聞
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