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2008年11月福州市二手房市分析報告
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-4-1
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圖一2008年1—11月二手房成交量變化圖
11月，是福州市房產(chǎn)新政和國家兩部委聯(lián)合出臺救樓市“組合拳”實施首月，受轉讓稅費大幅下調和連續(xù)大幅度降息影響，二手房購房成本明顯降低，市場剛性需求得到較大程度的釋放，成交量繼續(xù)出現(xiàn)明顯回升。福州市區(qū)各大小中介門店提供的數(shù)據(jù)顯示，繼10月份成交量大幅回升之后，11月福州市區(qū)二手房成交量繼續(xù)回暖，環(huán)比月漲幅達16%，月成交量更是創(chuàng)下了半年來的新高(詳見圖一)，完全逆轉了“金九銀十草十一”的傳統(tǒng)。市場成交的持續(xù)回暖，有望漸漸打消購房者的觀望情緒，重拾市場信心。
住宅市場
成交狀況
{月成交量再次上漲1/4}
總體來看，福州11月份二手住房市場表現(xiàn)出以下明顯特征：一是成交量回暖明顯，月升幅再次達到25%，這是成交量自9月份探底之后，連續(xù)兩個月升幅達到25%，表明市場形勢基本得到扭轉；二是市場份額重新攀上80%關口，達到80.11%，比10月上升了5.61個百分點，說明住宅市場再趨活躍；三是交易面積呈現(xiàn)出“兩頭降，中間升”的局面，其中60平方米以下小面積房源和144平方米以上大面積房源交易比重相比上月分別下降1.57%和0.86%，60～120平方米區(qū)間的房源交易比重達61.1%，比上月上升2.26%；四是市場剛性需求釋放明顯，梯度消費升級繼續(xù)加速，二環(huán)路以外區(qū)域的住房及2000年以后建成交付的住房進入二手住房市場的速度繼續(xù)加快；五是金融信貸對二手住房市場的支持力度明顯加大，按揭付款的比例達到30.5%，創(chuàng)下本年各月新高；六是成交量時間分布不平衡，且有回落趨勢，上旬交易量占全月的32.63%，中旬高達41.36%，下旬則迅速回落到26.02%。
交易特征
{拆遷房、早期商品房價格優(yōu)勢刺激剛性需求}
從二手住房成交的具體情況看，11月份二手住房市場呈現(xiàn)出如下特征：1.從成交量變化看，11月成交量升幅再次達到25%，這是自9月份探底之后，連續(xù)兩個月升幅達到25%。從成交構成情況分析，11月成交量上升的貢獻主要來源于營業(yè)稅政策由五年調整為二年。1—10月不符合營業(yè)稅減免政策的二手住房的交易比重一直高達50%左右，11月起營業(yè)稅減免政策由五年下調為二年后，11月這一比重降至26.3%，因此，五年下調為二年，至少帶來了20%左右的市場增量。成交量連續(xù)兩個月的較大幅度上揚，表明市場形勢因政府救市政策的實施已基本得到有效扭轉。
2.從市場份額變化看，二手住房占二手房市場的份額回升到80.11%，比10月份上漲5.61%。二手住房市場份額重返80%以上，從另一個側面說明二手住房市場又趨活躍。
3.從各行政區(qū)成交量分布來看，鼓樓區(qū)仍是二手住房的首選行政區(qū)，占31.5%，比10月份上升3%；倉山區(qū)首次取代晉安區(qū)躍居第二位(25.8%)，比上月上漲4.4%；晉安區(qū)回落1個百分點，降至第三位(23.8%)；臺江區(qū)(18.1%)和馬尾區(qū)(0.8%)居后兩位。
4.從各區(qū)域成交量分布來看，二環(huán)路以外區(qū)域仍然是今年成交量最大的區(qū)域。11月份，二環(huán)路以外區(qū)域的成交量比重達到43.5%；一環(huán)路和二環(huán)路之間的區(qū)域成交量次之，占29.8%；一環(huán)路以內區(qū)域的成交量則占26.6%。這種格局一方面說明二環(huán)以外區(qū)域是當前二手房源供應的主要區(qū)域，另一方面也說明該區(qū)域大小市政配套方面仍然存在的不足，造成該區(qū)域今年以來二手住房換手速度一直較快。
5.從成交房源性質構成來看，屬商品住房進入二手住房市場的占64%(其中早期建設的商品房占11%)，屬拆遷房和已購公房進入二手住房市場的占36%。從住房自身品質、小區(qū)配套程度看，拆遷房、房改房和早期商品房均相對較差，但11月這三類住房所占交易比重卻高達47%，幾近市場的半壁江山。這種市場格局一方面說明拆遷房、房改房和早期商品房在市場中更具整體價格競爭優(yōu)勢，另一方面說明處于梯級消費較低層次的首次購房群體，其潛在剛性需求在11月得到較為集中的釋放。
6.從房齡構成來看，20世紀90年代以前建成的住房占11.5%；90年代建成的住房占40%；2000—2005年建成的住房占38.9%；2006年以來建成的住房占9.6%。2000年以來建成的住房交易比重已接近50%，說明當前住房梯度消費升級速度呈加快之勢，住房流轉周期趨于縮短。
7.從住房建設品質構成來看，在成交量構成中，磚混結構的住房占15.4%，比10月份下降3%；多層框架結構的住房占60.6%，比10月份上升3.5%；小高層、高層住房占24%，比10月份略降0.4%。顯然，多層住宅仍是當前二手住房市場的主導。
8.從戶型構成來看，在11月份二手住房主要成交戶型中(圖二)，交易面積呈現(xiàn)出“兩頭降，中間升”的局面，其中60平方米以下小面積房源和144平方米以上大面積房源交易比重相比10月分別下降1.57%和0.86%，60～120平方米區(qū)間的房源交易比重達61.1%，比10月上升2.26%。其中，大于144平方米的大戶型成交比重降至本年最低(7.2%)，說明稅費政策調整已對大戶型二手房的市場成交產(chǎn)生明顯抑制作用。
9.從付款方式來看，按揭付款方式已達30.5%，盡管這一比例相比一手房(商品房)市場仍較低，但卻是1—10月中最高月份的2倍，這也說明11月成交量能繼續(xù)保持較高幅度增長，一定程度上得益于銀行的信貸資金支持。
10.從成交時間看，上旬交易量占全月的32.63%，中旬占41.36%，下旬則只有26.02%，由于下旬交易比重較中旬有較大程度的回落，這是否偶然現(xiàn)象，是否對12月市場形勢產(chǎn)生預示作用，值得密切關注。
非住宅市場
小店面好賣
{可多樣經(jīng)營極具市場吸引力}
11月份福州二手房市場成交量構成中，非住宅成交量占19.9%，重新回落到20%以下。成交的非住宅主要有商場店面、寫字樓、車位或車庫。
就這三類物業(yè)而言，寫字樓成交11套(起)，僅為10月份交易量的6%，重返以往的低迷狀態(tài)，說明之前對10月份寫字樓交易量飆升的因素及走勢的分析和結論是正確的。顯然，當前二手寫字樓市場仍舊是零星市。
商場店面成交81套(起)，其中，建筑面積在50平方米以下的商場店面成交60套(起)，比重達74.1%，這也是今年繼9月份之后第三次比重超過2/3，小面積獨立店面因經(jīng)營適宜性較為多樣，帶來了不容忽視的市場吸引力。
車位(車庫)成交201套(起)，是今年首次超過200起。
從行政區(qū)分布看，倉山區(qū)占78%，鼓樓區(qū)占13%，晉安區(qū)占6%，臺江區(qū)占3%。說明倉山區(qū)的新區(qū)樓盤車位配比較高，當住宅成交量大幅上升(11月倉山區(qū)二手住房成交量環(huán)比月增幅達65%)時，直接形成車庫或車位交易量的同步上升。
11月是中央及地方“救市”政策及配套措施施行的首月，在多項利好政策的刺激下，市場延續(xù)了10月的回暖行情，短期看市場格局已基本扭轉，賣方單方主導的市場格局因買方漸漸消除觀望情緒而開始找到新的平衡，市場信心逐漸好轉。
對于本年度最后一個月份的市場走勢，因央行連續(xù)大幅降息的滯后效應開始顯現(xiàn)，同時，11月17日國務院出臺政策，進一步下調營業(yè)稅，放寬了二套房的界定標準，這些跡象讓我們有理由相信，12月市場形勢依然讓人看好。
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