許多業(yè)內(nèi)人士表示對此難以預(yù)測，他們認(rèn)為目前在房地產(chǎn)行業(yè)正在熱烈上演的不是投資開發(fā)熱，而是拿地?zé)帷?

　　中國土地勘測規(guī)劃院一份研究報(bào)告表明，開發(fā)商在回籠資金后，大都趁土地價(jià)格相對便宜時(shí)開始增加土地儲備，而由于對后市預(yù)期不明朗，加之房屋銷售情況沒有徹底轉(zhuǎn)暖，開發(fā)商增加項(xiàng)目投資比較謹(jǐn)慎。

　　陽光100置業(yè)常務(wù)副總裁范小沖表示，國務(wù)院日前調(diào)低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例是個(gè)利好消息，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)投資規(guī)模，但是當(dāng)前局勢下，是否能達(dá)到這一個(gè)效果，還要看政策落地后各方的博弈情況。

　　新政下的拿地潮

　　5月31日，北京土地儲備中心。

　　昌平東小口地塊經(jīng)過88輪競價(jià)后，最終以3.17億元價(jià)格成交，溢價(jià)110％。而這已是北京推出“好地”救市行動(dòng)以來，第二次出現(xiàn)“小地王”，此前富力以10.22億元的高價(jià)，拿下了起價(jià)只有2.99億元的廣渠路10號地，溢價(jià)近4倍。

　　而這一連串拿地好戲卻上演在北京房地產(chǎn)投資同比下降26.5％的背景下。一名接近北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的人士說，北京市今年制定了房地產(chǎn)投資目標(biāo)要達(dá)到810億元，而1-4月份僅完成338億元，北京希望通過系列的優(yōu)惠政策，來促使開發(fā)商多拿地、多開發(fā)。

　　上述人士表示，房地產(chǎn)投資去年在北京市固定資產(chǎn)投資中占一半比例，今年以來一直是負(fù)數(shù)，因此導(dǎo)致了全市固定資產(chǎn)投資也是負(fù)數(shù)。而今年時(shí)間過去將半，北京市全面完成經(jīng)濟(jì)增長任務(wù)嚴(yán)峻，不得不在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域出“狠招”。

　　據(jù)悉，今年北京市為保經(jīng)濟(jì)增長，制定了土地儲備投資1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資810億元和房屋銷售面積1335萬平方米的目標(biāo)。

　　在上述人士看來，今年完成上述目標(biāo)有希望。因?yàn)榻?jīng)過1-4月份的銷售回款，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具有充沛的現(xiàn)金流，市場也走出了去年下半年以來極端的供應(yīng)和觀望情緒。北京等一線城市土地投資價(jià)值高，如果以好的地塊加上合理的價(jià)格則有望吸引開發(fā)商將投資目光放在北京。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部一位負(fù)責(zé)人對記者說，從房地產(chǎn)上市企業(yè)一季度報(bào)表情況來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)手中現(xiàn)金流處于歷史最好水平。

　　例如，4月份，萬科銷售回籠資金52.7億元，賬上資金已經(jīng)超過300億元；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則有現(xiàn)金超過100億元，準(zhǔn)備大舉增加土地儲備。

　　以商業(yè)地產(chǎn)投資為主的寶龍集團(tuán)董事局主席許健康也向記者證實(shí)了這一點(diǎn)。許29日在新鄉(xiāng)城市廣場奠基儀式上對記者說，商業(yè)地產(chǎn)對拉動(dòng)地方固定資產(chǎn)投資尤其重要，今年以來，寶龍集團(tuán)已經(jīng)接到了幾大商業(yè)銀行的授信通知，目前資金流相當(dāng)充沛，準(zhǔn)備啟動(dòng)新一輪拿地計(jì)劃。

　　“目前，至少內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司前30名的手頭現(xiàn)金都是非常充沛的�！鄙鲜雒裆�銀行人士稱，當(dāng)前開發(fā)商手持充裕的現(xiàn)金，面臨兩個(gè)選擇：要么去買地，趁地價(jià)比較低的時(shí)候增加土地儲備；要么去投入到新的項(xiàng)目開發(fā)上，加快手頭土地儲備的消化。

　　范小沖表示，當(dāng)前許多開發(fā)商開始拿地，并不意味著土地市場的反轉(zhuǎn)。大多數(shù)拿地的開發(fā)商是出于土地儲備不足。目前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)區(qū)域化不同特點(diǎn)，有的開發(fā)商手中存貨消化得差不多的，開始積極投入資金開發(fā)，開工新項(xiàng)目。而手里存貨依然很多的企業(yè)，則有可能選擇開工上繼續(xù)觀望。

　　記者獲得的一份由中國土地勘測規(guī)劃院撰寫的“地價(jià)參考”則指出，2008年大部分房地產(chǎn)企業(yè)拿地偏少，而今年一季度以來各地樓市的“小陽春”使得開發(fā)商資金鏈“喘過來了氣”。而在此時(shí)，地方政府又開始推好的地塊和優(yōu)惠土地出讓金繳納政策，于是房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆楸恢匦曼c(diǎn)燃。

　　上述“地價(jià)參考”中專門指出，雖然目前銀行對房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備評價(jià)仍然不高，但是如果宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)企業(yè)手里的土地儲備仍然會變?yōu)椤柏?cái)富”，而且會升值，這也是開發(fā)商踴躍拿地而不積極開發(fā)的原因。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，5月份北京土地成交共23宗，累計(jì)交易金額達(dá)到61.6989億元。而此前1月份無土地交易；2月份交易金額僅為6.62億元；3月份、4月份分別為10.3億元和10.6億元。

　　投資博弈

　　“最近很多同行又在上調(diào)開工計(jì)劃，”范小沖6月1日對記者說，國務(wù)院下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例的政策對于連續(xù)下降的開發(fā)投資來說是個(gè)利好消息，但是房地產(chǎn)企業(yè)是否會大面積復(fù)工，還要看宏觀經(jīng)濟(jì)走勢。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一也向記者表示了同樣的擔(dān)憂：目前開發(fā)商手里存貨還比較多，加上房屋價(jià)格和銷售情況不好，通過1-4月份的銷售，開發(fā)商手里存有充裕的現(xiàn)金。但是下調(diào)項(xiàng)目資本金比例的政策能否成為引子，也讓開發(fā)商跟隨加大項(xiàng)目開工，而不是將手里充裕的現(xiàn)金拿去買地，這還是個(gè)未知數(shù)。

　　朱中一對記者表示，目前中房協(xié)高度關(guān)注存量房消化與保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模之間的關(guān)系，全年會一直跟蹤研究。

　　目前，全國主要城市存量房消化都面臨一定的壓力：截至2009年5月，北京的銷售周期約為10.9個(gè)月，上海約為3.58個(gè)月，深圳約為7.3個(gè)月，杭州為4.68個(gè)月。

　　各地地方政府出臺了一系列的政策在促進(jìn)存量房消化，但是在朱中一看來，保持一定規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)投資才至關(guān)重要。因?yàn)�，如果不調(diào)控房地產(chǎn)投資規(guī)模，任由其繼續(xù)下降，則按照房地產(chǎn)開發(fā)周期，在2-3年后，市場會因?yàn)楣┙o不足，重新出現(xiàn)房價(jià)快速上漲的矛盾。

　　除此以外，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資最大的作用在于配合擴(kuò)大內(nèi)需和保經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)投資約占社會固定資產(chǎn)投資的三成。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目不開工，則不會形成對水泥、鋼材等產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)作用。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-4月份全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7290億元，同比增長4.9％，增幅比1-3月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資5114億元，同比增長3.4％，比1-3月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落31.8個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2％。

　　今年以來，國家啟動(dòng)了廉租房為主的保障性安居工程，試圖來拉動(dòng)政策性住房投資規(guī)模。但是，據(jù)審計(jì)署日前發(fā)布的審計(jì)公告內(nèi)容，擴(kuò)大內(nèi)需投資，尤其是廉租房等民生項(xiàng)目投資，遭遇的最大問題就是項(xiàng)目資本金不足的問題。

　　5月27日，國務(wù)院調(diào)低了房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30％。

　　“這個(gè)政策能否拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，還要看開發(fā)商對市場的判斷和認(rèn)知程度，”一位不愿透露姓名的開發(fā)商負(fù)責(zé)人5月30日在樂成國際兒童節(jié)繪畫活動(dòng)上說，降低房地產(chǎn)開發(fā)資本金可能對保障房開發(fā)有促進(jìn)作用，但是對商品房開發(fā)還是看市場需求。如果市場需求不足，房價(jià)上不去，開發(fā)商很難在政策刺激下就積極去投資開發(fā)。

　　而據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月份以來，全國主要城市房屋交易量均出現(xiàn)下滑，其中北京下降幅度明顯。在5月份的最后一周內(nèi)，北京市期房住宅簽約總量為2738套，環(huán)比上一統(tǒng)計(jì)周期的4141套下挫33.88％。

　　范小沖亦表示，如果房屋交易量上升是建立在低利潤的基礎(chǔ)上的，則恐怕會更難持續(xù)。因?yàn)橘Y金鏈緊張的開發(fā)商已經(jīng)在一季度的“小陽春”中獲得了喘息之機(jī)，資金鏈問題已得到緩解。如果繼續(xù)“零利潤”開發(fā)，則一般房地產(chǎn)企業(yè)都不會干。

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