兩個因素令豪宅價畸高

    香港豪宅已成稀有珍品，不足一年間，價格由平變貴再變癲，將以往三至五年的上升周期，濃縮至少于一年，樓巿亦由不自覺的非理性亢奮，演變成狂性大發(fā)。

    中原集團主席施永青指出，香港的投資巿場往往會在極度樂觀或極度悲觀下突然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。1997年第三季前，樓巿升勢比現(xiàn)時更急更勁，結(jié)果年底就出現(xiàn)金融風暴；2003年沙士后，巿場極度悲觀，結(jié)果樓價于同年第三季開始上升。

    他指出，近日豪宅樓價飆升與實體經(jīng)濟不太配合，本港總體經(jīng)濟雖已暫告見底，但上季GDP依然按年下跌3.8%；最新失業(yè)率高達5.4%，高過去年同期的3.2%，失業(yè)人口更大幅增加近七成。由此可見，普羅市民的置業(yè)能力并未在過去一年間被神奇提高，經(jīng)濟基本因素根本不足以支撐目前的豪宅樓價水平。而豪宅樓價快速節(jié)節(jié)高攀主要有以下兩股特殊的因素，以致出現(xiàn)目前樓價畸高之異狀。

    首先是本地因素。全球央行連手減息救市，聯(lián)匯制下的本港，不得不隨美國把息口調(diào)低；而在量寬幣策下，美元近期頹勢畢現(xiàn)，港匯長處7.75的強方兌換保證水平，金管局不得不向市場斥出港元，導致市場資金泛濫；再加上按揭市場的惡性競爭，業(yè)界爭相調(diào)低按息以薄利多銷方式搶客，選用最優(yōu)惠利率(P)供款者的實際按息低至約1.8厘(P-3.25厘，P為5厘)，以銀行同業(yè)拆息(H)的更不足1厘(H+0.7厘，一個月和三個月拆息最新只報0.14厘及0.21厘)，買家供樓乃至炒樓的成本可謂似有若無。

    其次是外來因素，現(xiàn)時本港樓市的銷售對象廣泛，其中內(nèi)地買家不斷增加，單憑港人本身的負擔能力已不足解釋當前市況。內(nèi)地有錢一族青睞本港豪宅早非新聞，闊綽出手掃樓更是屢有所聞，有豪宅的內(nèi)地客比例高達兩至三成，內(nèi)地因素日漸影響本港樓市，已是不爭的事實。

    內(nèi)地資金成主力

    戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻亦稱，目前本港豪宅樓價已非由港人支持，在整個珠三角的資金支持下，加上中港兩地的利率都低企，買樓保值成為主導思想，推動樓價上升。不過，陶汝鴻警告，近期二手成交明顯放緩，反映用家入市轉(zhuǎn)趨審慎，樓市僅靠內(nèi)地資金支持，且中央政府早前輕微收緊貸款政策，對市場亦響起警號，建議投資者要留意內(nèi)地政策變動。陶汝鴻估計，短期內(nèi)中央政府為保經(jīng)濟增長，相信不會調(diào)整政策。

    高力住宅買賣部行政董事潘偉基更指出，內(nèi)地客將成為未來支撐本港豪宅市道的主力之一，他說，相對于與美元掛的港元來說，人民幣表現(xiàn)強勢，內(nèi)地客買港樓更可以在匯率中獲利，更吸引內(nèi)地客投資港樓。

    他估計，長遠來說，本港豪宅市場將由目前二至三成為內(nèi)地客，提升至近半數(shù)將為內(nèi)地買家，這些內(nèi)地資金成為樓價主導力量，使樓市與本港經(jīng)濟脫，相信本港豪宅價格仍有5~10%升幅。

    天價成交谷高地產(chǎn)股

    地產(chǎn)界人士人認為內(nèi)地資金成主力，而證券界亦同樣認為，內(nèi)地資金推升樓市格局仍然未變，豪宅新盤天價成交谷高地產(chǎn)股。

    匯業(yè)財經(jīng)證券部主管熊麗萍指出，現(xiàn)時本港豪宅市場主要是由外來資金推動，加上部份投資者經(jīng)過金融海嘯后，投資態(tài)度亦可能有變，轉(zhuǎn)為投資物業(yè)，而有實際需要的買家則見息口低企而入市，為地產(chǎn)市道帶來支持。本地地產(chǎn)股中，她較為看好龍頭新地及長實，中線以前者較佳，后者則有機會短線跑贏，但以現(xiàn)水平而言，估計地產(chǎn)股的升幅亦僅得約10%。

    泓福資產(chǎn)管理執(zhí)行董事兼研究部主管鄧聲興也說，豪宅市道未必受按揭影響，由于息口仍然低企、一手樓供應少、新盤仍然受追捧，地產(chǎn)股中線仍然值得看好，首選同樣為新地及長實，建議可于100元以下買入長實，三個月目標價為120元，跌穿88元止蝕；新地則可于110元吸納，上望130元，跌穿100元止蝕。

    調(diào)整勾地政策 避免陷入泡沫化

    市場扭曲雖成就一時榮景，但潛藏極大風險。一方面，一旦美國退市加息，港元拆息勢必抽升，在息差早已嚴重偏低的情況下，銀行必須以更大的加息幅度來保住利潤，金管局已作預警；對買家來說，超低息環(huán)境不再，面對的更是息率數(shù)十個的巴仙增幅，炒家必先離場，用家供樓亦倍艱難，熾熱樓市肯定無以為繼。另方面，依靠外來需求帶動樓市亦難穩(wěn)定持續(xù)。

    施永青認為，雖豪宅屢創(chuàng)天價，但本港整體樓市尚未現(xiàn)泡沫。他說，曾歷泡沫之苦的香港，還是應預防風險，須密切留意樓市動態(tài)，加強樓按監(jiān)管，合理增加土地供應，通過調(diào)整勾地政策、加快市區(qū)重建及港鐵上蓋的招標步伐等，以平衡理順樓宇供求關(guān)系，避免本港樓市再次陷入全面泡沫。

    他更認為，政府應關(guān)注香港的民生，幫助年青人置業(yè)，香港政府應訂立制度，限制某一類樓宇，只準香港居民購買，以防海外人士炒得太過份。

    附：豪宅租金升幅創(chuàng)新高

    半年豪宅租金升幅遠遠落后同期樓價，幸好踏進8月租賃旺季，租金升勢明顯加快。全港35項指針豪宅8月份平均成交呎租報28.8元，數(shù)字較7月份飆升4.3%，升幅高于同期樓價升幅(35項指針豪宅加權(quán)平均成交呎價于8月份錄得2.4%升幅)，并創(chuàng)2007年11月以來單月最高升幅。

    有物業(yè)代理研究數(shù)據(jù)顯示，九龍站君臨天下及漾日居租金升勢最強勁，上述兩個豪宅物業(yè)租金分別按月飆升11.4%及11.2%，港島區(qū)三個主要豪宅包括貝沙灣、寶翠園及賽西湖大廈的租金亦分別錄得7.9~8.8%升幅，表現(xiàn)理想。

    租賃成交方面，樓市氣氛熾熱，不少租客決定轉(zhuǎn)租為買，買賣交投顯著加快，導致租賃成交減少。

    豪宅定義被扭曲

    豪宅定義眾說紛紜，不少新盤經(jīng)過鋪天蓋地的宣傳攻勢，以及在美輪美奐的包裝下，均被稱為新晉豪宅，但對于資深投資者及用家，豪宅必須合乎地區(qū)所處的原則。

    全球各地，物業(yè)價值在乎Location。豪宅不單是金光燦爛的表面，而是具充實的“上等"內(nèi)涵。傳統(tǒng)而言，本港公認的“純正"豪宅，主要分布于山頂、深水灣、淺水灣、中半山及跑馬地等港島區(qū)的高質(zhì)素物業(yè)，這幾乎成為地產(chǎn)老行尊的鐵律，至于周圍的鄰里身份及社會地位，也可顯示物業(yè)的市場地位。

    不過，近年各大發(fā)展商就將豪宅定義扭曲，發(fā)展商推盤為求突圍而出，不斷硬銷“新豪宅”概念，售價也往往高于同區(qū)二手樓價20~30%，且部份分層住宅的價格更超越1997年傳統(tǒng)豪宅的造價水平。如名鑄一個816平方呎的一廳一房細戶可賣到2,450萬元，呎價逾3萬元，反映出今日的豪宅已不再視乎面積究竟有多大，最重要還是其位置、景觀和獨特性，豪宅概念已重新定義，有別于以往至少有過千方呎單位，才可稱得上為豪宅。

    又如西九的天璽及凱旋門，最高呎價達7.5萬元，造價已高于1997年傳統(tǒng)豪宅區(qū)淺水灣或中半山物業(yè)的呎價。但如天璽及凱旋門，除有3000多平方呎的大單位，也有幾百平方呎的上車盤，如此混雜組合，猶如“大大老板與小小職員同處一廈”，又是否稱得上真正豪宅？更甚者， 現(xiàn)時新盤愈見不實用，根本不能與傳統(tǒng)豪宅相比，故價錢差距實不應如此大。但發(fā)展商仍不斷推高新盤售價，進一步拉闊一手與二手樓價差距，令一手業(yè)主放售單位時有價無市，當樓市表現(xiàn)欠佳時，便可能在樓盤入伙前出現(xiàn)大量業(yè)主撻定離場，影響樓市良性發(fā)展。

    傳統(tǒng)豪宅定義是在貴重地段，單位面積較大及擁有靚景觀，住客非富則貴。新豪宅的特點則無地點、規(guī)模及面積大小限制，連果欄隔離或土瓜灣都算是豪宅，只有部份特色單位如多層復式或相連戶，和配上名貴用料及大會所便稱為豪宅。

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