國家房地產(chǎn)新政效應(yīng)正在上海逐步顯現(xiàn)。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的監(jiān)測(cè)，新政出臺(tái)后，上海商品住房成交量和供應(yīng)量出現(xiàn)了明顯變化，四月中下旬上海二手房成交均價(jià)較政策出臺(tái)前回落了7%。

　　4月17日公布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確了"貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍"等規(guī)定，以堅(jiān)決抑制不合理的住房需求。

　　新政出臺(tái)后，上海樓市觀望濃重，市場供應(yīng)量有所增加，市場成交卻明顯下滑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)量方面，4月份全市市場化商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為129萬平方米，環(huán)比3月份增加了79%，其中18日至30日為68萬平方米，占到了全月的53%；4月17日，全市二手存量住房掛牌量為8.9萬套、1060萬平方米。

　　至4月30日，全市二手存量住房掛牌量為10.7萬套、1284萬平方米，掛牌面積增加了21%。成交量方面，4月1日至17日，全市市場化新建商品住房的網(wǎng)上日均成交面積為4.2萬平方米，二手存量住房網(wǎng)上日均成交面積為8.9萬平方米；而18日至30日，新房和二手房的日均成交面積分別下降至了2.4萬平方米和5.8萬平方米。

　　房價(jià)也開始出現(xiàn)松動(dòng)。

　　新政后，對(duì)房價(jià)最為敏感的二手房市場，掛牌量出現(xiàn)明顯增加，并率先出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)顯示，4月18日至30日，全市二手房成交均價(jià)為15187元/平方米，較政策出臺(tái)前回落了7%。盡管目前新房市場的成交價(jià)格仍有所上漲，但漲幅下跌。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月份上海新建商品住宅的價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了0.8%，漲幅較3月份回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。 5月份以來，推出打折、促銷的樓盤越來越多。

　　4月17日，樓市新政"國十條"出臺(tái)。4月18日至30日，上海二手房成交均價(jià)較政策出臺(tái)前回落了7%。

　　眼下，正是新政后的觀望期，樓市成交進(jìn)入低點(diǎn)。正當(dāng)一些新盤的打折促銷屢屢被爆"假摔"之嫌、人們普遍感到新房房價(jià)尚未明顯下跌之際，來自市房地產(chǎn)交易中心的這個(gè)監(jiān)測(cè)結(jié)果告訴我們：上海二手房價(jià)均價(jià)已經(jīng)開始向下走。從7%這個(gè)數(shù)字中，似乎還可以讀出更多的意味。

　　首先，這說明嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策開始顯效。自去年3月中房上海住宅指數(shù)、上海二手房指數(shù)開始止跌回升以來，上海房價(jià)逐月上漲一路走牛。但從今年4月數(shù)據(jù)來看，盡管新房和二手房均價(jià)環(huán)比仍在上漲，但仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，4月份的樓市其實(shí)走出了分段行情。4月1日至17日二手房日均成交面積為8.9萬平方米，而18日至30日下降至5.8萬平方米，成交均價(jià)更是較政策出臺(tái)前回落7%。顯然，二手房價(jià)"拐點(diǎn)"的出現(xiàn)，與"國十條"的出臺(tái)有直接關(guān)系。

　　從一路高歌猛進(jìn)到回落7%，發(fā)生在二手房均價(jià)上的這個(gè)變化，使我們有理由相信，政策的效應(yīng)還將進(jìn)一步顯現(xiàn)，并傳導(dǎo)至新房市場。通常，在樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，由于開發(fā)商有個(gè)政策消化和觀望過程，即便進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，也有冗長的內(nèi)部決策和報(bào)批程序，不可能在房價(jià)變化上作出快速反應(yīng)，因而新房市場的價(jià)格變化有滯后效應(yīng)。相反，二手房市場的交易主體是個(gè)人，一旦樓市有風(fēng)吹草動(dòng)，買賣雙方可在第一時(shí)間調(diào)整報(bào)價(jià)，成交價(jià)格和成交量的變化，比新房市場來得更為敏銳、真實(shí)。

　　本次樓市新政出臺(tái)后，二手房市場大致上演了以下變化路徑：先是買賣雙方靜觀其變，二手房中介門店帶看量明顯下降；隨后，市場掛牌量上升，原先頻頻跳價(jià)的房東停止跳價(jià)；接著，一些投資客集中的小區(qū)，房東開始"放低身段"，愿意接受一定幅度的議價(jià)，房價(jià)率先松動(dòng)；最后，星星之火開始燎原，議價(jià)降價(jià)成為普遍行為。仔細(xì)觀察也可發(fā)現(xiàn)，新房市場也是大抵相似的路徑。從開始眾口一詞的"價(jià)格不降"到"五一"房展會(huì)時(shí)的試探性報(bào)價(jià)，直至5月份以來一些開發(fā)商率先宣布打折，開發(fā)商的價(jià)格陣營已然出現(xiàn)分化。

　　只是，購房者與開發(fā)商的博弈，相比與二手房房東的博弈更為艱難。按理，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，一旦樓市出現(xiàn)觀望成交下降，迫于資金鏈壓力，開發(fā)商唯有降價(jià)以求成交。但本輪房地產(chǎn)調(diào)控至今，仍有不少開發(fā)商咬住價(jià)格不放松，主要原因是這些開發(fā)商覺得 "不差錢"--新地支出不大，去年房價(jià)高企又賺個(gè)盆滿缽滿，短期內(nèi)還能維持"零成交"下的開銷。因此當(dāng)新政出臺(tái)后，不少開發(fā)商選擇推遲開盤，想撐一段時(shí)間后繼續(xù)實(shí)行高價(jià)策略。

　　本輪樓市調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束，如果開發(fā)商還繼續(xù)追漲的話，恐怕會(huì)招致更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。目前，上海的調(diào)控細(xì)則還在制訂中，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人明確表示，上海將堅(jiān)決落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的一系列措施，在調(diào)控中"從嚴(yán)掌握"。二手房市場率先下跌7％，說明市場已經(jīng)看到了遏制房價(jià)過快上漲的決心，并出現(xiàn)了房價(jià)下降的預(yù)期。而一旦這種預(yù)期成為市場共識(shí)，最終結(jié)果將會(huì)如何？明智的開發(fā)商恐怕已是不言自明。

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