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2010-2015年中國(guó)旅游行業(yè)投資分析及深度研究咨詢

由于受到金融危機(jī)的影響，全球旅游業(yè)一度萎縮，經(jīng)過(guò)了14個(gè)月連續(xù)下降后，2009年年底逐步出現(xiàn)

2010-2015年后危機(jī)時(shí)代休閑度假行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析

金融危機(jī)已經(jīng)發(fā)生近18個(gè)月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始變得穩(wěn)定、形勢(shì)開(kāi)始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達(dá)

2010-2015年后危機(jī)時(shí)代度假行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析及投

金融危機(jī)已經(jīng)發(fā)生近18個(gè)月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始變得穩(wěn)定、形勢(shì)開(kāi)始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達(dá)

2010-2015年后危機(jī)時(shí)代旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析

金融危機(jī)已經(jīng)發(fā)生近18個(gè)月了，隨著恐慌慢慢減小，資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始變得穩(wěn)定、形勢(shì)開(kāi)始反轉(zhuǎn)。盡管發(fā)達(dá)

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上海高星級(jí)酒店業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了起碼2到3年的困難時(shí)期

“上海世博會(huì)將直接拉動(dòng)消費(fèi)600億元至1000億元，其中酒店業(yè)受益程度達(dá)34.3%。”幾個(gè)月前，趙煥焱還信心十足。

2008年金融危機(jī)之后一直步履艱難的高星級(jí)酒店，把世博會(huì)當(dāng)成了行業(yè)轉(zhuǎn)折的最好機(jī)會(huì)。

趙煥焱是華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)管理專家，國(guó)內(nèi)最早開(kāi)始研究世博會(huì)期間上海酒店房間數(shù)缺口的專家之一。他的估算其實(shí)還偏于保守，另一個(gè)在業(yè)內(nèi)流傳甚廣的酒店業(yè)受益數(shù)據(jù)是“41%以上”。

在趙煥焱的測(cè)算模型中，F(xiàn)1大賽對(duì)上海高星級(jí)酒店的影響，將是世博會(huì)影響力的最貼近參照。

但結(jié)果卻大大出乎他的意料。

世博會(huì)拉動(dòng)效應(yīng)低于預(yù)期

往年F1大賽的時(shí)候，很多高星級(jí)酒店總經(jīng)理都能接到內(nèi)部電話，要求幫忙安排房間。但2010年F1的時(shí)候，卻“沒(méi)聽(tīng)哪個(gè)總經(jīng)理說(shuō)接到了類似的電話”。

2009年F1大賽期間，上海五星級(jí)酒店的入住率整體提高了23%。F1賽場(chǎng)所在的嘉定區(qū)13家高星級(jí)酒店，房?jī)r(jià)則提高了63%。

2010年F1大賽更加緊湊，只有4月16日到18日3天，按以往的經(jīng)驗(yàn)，賽事持續(xù)時(shí)間越短，人流量就越集中。但事實(shí)是，嘉定區(qū)4月中旬四星級(jí)酒店平均價(jià)格為500元左右，三星級(jí)酒店平均價(jià)格為250元左右，與平日基本持平。上海市區(qū)酒店價(jià)格則是五星1400元左右、四星600元左右、三星350元左右。

隨后的事實(shí)表明，世博會(huì)期間五星級(jí)酒店的表現(xiàn)，“遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期�！敝倭柯�(lián)行高級(jí)副總裁吳嘉保告訴《瞭望東方周刊》，2010年3到4月，世博會(huì)眾多場(chǎng)館進(jìn)入最后籌備階段，大批場(chǎng)館代表來(lái)到上海，他們大多入住高星級(jí)酒店。即便如此，上海高星級(jí)酒店的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不理想。

華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)也顯示，臨近世博的籌備期沒(méi)有給上海的高星級(jí)酒店帶來(lái)明顯增長(zhǎng)的收益。

2010年第一季度，上海入境過(guò)夜接待人數(shù)增長(zhǎng)了24.41%。

星級(jí)酒店平均入住率為52.99%，比2009年提高了7.11%。其中，五星級(jí)和四星級(jí)酒店入住率分別為56.34%和52.43%，只提高了10.47%和9.42%，仍在60%的警戒線以下，而且，平均房?jī)r(jià)分別為967.08元和503.86元，分別下跌了2.52%和2.78%。

也就是說(shuō)，即使入境過(guò)夜人數(shù)有了較大增長(zhǎng)，但上海的高星級(jí)酒店依然在以降價(jià)的方式推升入住率。

于是，很多高星級(jí)酒店在4月份陷入了世博會(huì)期間房間定價(jià)的煩惱。

“前幾個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)，讓大家對(duì)世博期間的入住率很吃不準(zhǔn)。都搞不清楚世博會(huì)究竟能起到多大的拉動(dòng)作用，所以，我們很難確定，究竟應(yīng)該在世博前預(yù)訂出多少房間。”豪生國(guó)際酒店集團(tuán)（中國(guó)）董事長(zhǎng)章偉信告訴記者。

考慮到金融危機(jī)的影響逐步減弱，2010年高星級(jí)酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況本該有一定的回升，有世博會(huì)開(kāi)幕式的5月份，應(yīng)該是上海星級(jí)酒店業(yè)的最高峰。

華美的抽樣調(diào)查顯示，上海五星級(jí)酒店的5月預(yù)訂房平均房?jī)r(jià)比2009年上漲了20%，最高上漲到1600元左右，四星級(jí)酒店房?jī)r(jià)最高上漲到700元。以最高房?jī)r(jià)計(jì)算，這比第一季度平均房?jī)r(jià)分別高出600多元和近200元。

但按照仲量聯(lián)行歷年公布的數(shù)據(jù)，1600元的價(jià)格，只是2006、2007年的年平均房?jī)r(jià)，只比2008年的年平均房?jī)r(jià)高100元。

即使是在高峰時(shí)段賣出了往年的年均價(jià)，“上海也只有個(gè)別高星級(jí)酒店達(dá)到80%的入住率”，2006年和2007年的年平均入住率，都在70%左右�！叭绻麤](méi)有世博會(huì)，今年高星級(jí)酒店業(yè)的表現(xiàn)還要慘淡�！眳羌伪８嬖V記者。

行業(yè)畸形根源

在研究酒店業(yè)的各類文獻(xiàn)中，來(lái)自房地產(chǎn)的資金一直被稱為“業(yè)外資本”。言下之意，是這些上海高星級(jí)酒店的主要投資者都不專業(yè)。

“有家跨國(guó)公司想包一個(gè)酒店搞活動(dòng)，負(fù)責(zé)人一連走了14家酒店都沒(méi)有下單，說(shuō)要是在國(guó)外，一般走個(gè)五六家酒店就可以定下來(lái)了。這就說(shuō)明，上海的酒店千篇一律，沒(méi)有特色。”趙煥焱說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)酒店，大多不是抱著正兒八經(jīng)經(jīng)營(yíng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)的態(tài)度�！霸旌镁桶o國(guó)際酒店集團(tuán)管理，坐等不動(dòng)產(chǎn)升值。事前沒(méi)有明確的規(guī)劃，事后也不介入管理�！�

聘請(qǐng)國(guó)際酒店集團(tuán)的確是國(guó)際通行的辦法，但中國(guó)的開(kāi)發(fā)商選擇了一種錯(cuò)誤的模式。

目前國(guó)內(nèi)最普遍的模式是，國(guó)際酒店管理集團(tuán)純粹管理，不涉及酒店投資，而是按照營(yíng)業(yè)收入收取固定的管理費(fèi)；而在歐美和日本，酒店管理集團(tuán)往往要租賃酒店經(jīng)營(yíng)。兩種模式最大的區(qū)別在于，中國(guó)高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完全是由酒店業(yè)主來(lái)承擔(dān)的；在歐美和日本，風(fēng)險(xiǎn)則完全在跨國(guó)管理集團(tuán)。

20多年來(lái)，外資投資星級(jí)酒店只占中國(guó)整個(gè)酒店市場(chǎng)投資額的4%。趙煥焱說(shuō)，目前中國(guó)酒店業(yè)的主流已經(jīng)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)加跨國(guó)公司品牌，“北京57家五星級(jí)酒店中一半以上都是跨國(guó)公司品牌管理的。每年中國(guó)酒店業(yè)付給國(guó)際酒店管理集團(tuán)的管理費(fèi)就超過(guò)百億元，而他們是不需要承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的�！�

風(fēng)險(xiǎn)和收益不對(duì)等，推動(dòng)了國(guó)際酒店管理集團(tuán)在中國(guó)的瘋狂擴(kuò)張。

在20世紀(jì)，國(guó)際酒店集團(tuán)還遵循著一條鐵律，就是在同一個(gè)城市里，同一個(gè)酒店品牌只管理一家酒店�！暗F(xiàn)在，不少國(guó)際集團(tuán)在同一城市有3到4個(gè)品牌，同樣品牌在同一個(gè)城市管理三四家酒店，因此，管理的酒店總量可以達(dá)到10家以上�！�

在過(guò)去幾年中，酒店業(yè)的快速發(fā)展掩蓋了模式的缺陷。但一旦行業(yè)進(jìn)入不景氣周期，大量矛盾就暴露了。

一個(gè)最明顯的體現(xiàn)就是在酒店降價(jià)上的分歧，當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)不善的時(shí)候，酒店業(yè)主希望維持充足的現(xiàn)金流，以抵消成本支出；但酒店管理者要維持自身品牌長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值，總是把降價(jià)作為最后不得不使用的手段。

“所以，酒店降價(jià)也是上海高星級(jí)酒店退無(wú)可退的證據(jù)�！辩娊鹑A說(shuō)。

“10月后，上海地區(qū)酒店的平均房?jī)r(jià)會(huì)有兩位數(shù)的下滑�！壁w煥焱說(shuō)，上海高星級(jí)酒店以價(jià)格換入住率的價(jià)格大戰(zhàn)已無(wú)懸念。

酒店業(yè)擴(kuò)容仍在繼續(xù)

即便如此，上海酒店業(yè)的擴(kuò)容仍未停止。

4月底，全球第二大酒店管理集團(tuán)溫德姆國(guó)際酒店集團(tuán)（WyndhamHotelGroup）就在世博園周邊一次開(kāi)出兩家酒店。

位于南外灘的興榮溫德姆酒店擁有321間客房，屬于該集團(tuán)旗下最高端的超白金五星級(jí)品牌。和興榮溫德姆酒店隔黃浦江相望的，是該集團(tuán)旗下另一個(gè)五星級(jí)酒店品牌，“兩個(gè)酒店只隔一個(gè)楊浦大橋�！睖氐履肥紫瘓�(zhí)行官EricDanziger告訴《瞭望東方周刊》，雖然上海的高星級(jí)酒店業(yè)已現(xiàn)頹勢(shì)，但另一個(gè)不容忽視的問(wèn)題是，“隨著各大國(guó)際酒店管理集團(tuán)在上海布局越來(lái)越密，好的地段已經(jīng)比短期的經(jīng)營(yíng)效率更加重要。”

EricDanziger說(shuō)，2011年，該集團(tuán)還將在上海開(kāi)設(shè)一家新的溫德姆寶蓮大酒店，同樣是五星級(jí)。

“一個(gè)肯定的結(jié)論是，上海高星級(jí)酒店業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了起碼2到3年的困難時(shí)期�！钡�2010年高星級(jí)酒店的大幅增長(zhǎng)，“是很多酒店為了搶世博商機(jī)而提前開(kāi)業(yè)，并不是為了世博而新開(kāi)酒店�！焙郎鷩�(guó)際酒店集團(tuán)（中國(guó)）董事長(zhǎng)章偉信說(shuō)。

章偉信認(rèn)為，國(guó)際酒店品牌并不會(huì)減慢擴(kuò)張的步伐，首先，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)并不是短期行為，誰(shuí)也說(shuō)不好接下來(lái)的幾年里，上海的兩大中心建設(shè)會(huì)不會(huì)造就另一個(gè)酒店業(yè)大發(fā)展，所以也沒(méi)人敢就此放棄珍貴的資源；另一方面，行業(yè)艱難也是兼并重組的最好機(jī)會(huì)。

更何況，即使挺不過(guò)這段艱難的時(shí)期，酒店品牌沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，大不了拍拍屁股走人；“酒店業(yè)主也不會(huì)退縮，因?yàn)樗麄円氖歉郊有б娑墙?jīng)營(yíng)效益，酒店經(jīng)營(yíng)再不好，跟地皮的升值相比也是個(gè)小問(wèn)題。”趙煥焱說(shuō)，一片蕭條中，行業(yè)模式的轉(zhuǎn)變卻依然缺乏動(dòng)力，“行業(yè)還在快速膨脹，矛盾繼續(xù)在積累�！�

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上海高星級(jí)酒店發(fā)展形勢(shì)分析