經(jīng)歷十幾年發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，將在“十二五”期間迎來一個(gè)新時(shí)代。

    “目前正在抓緊制定《“十二五”城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃和中長期建設(shè)規(guī)劃》�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一透露，“十二五”期間全國住房建設(shè)總量比較大，估計(jì)每年商品房建設(shè)大概在600萬套左右，保障性安居工程在500萬套左右。

    對(duì)此，被媒體稱為“離中南海最近的智庫”中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心將第16期經(jīng)濟(jì)每月談的主題定調(diào)為“保障房建設(shè)”。中央政策研究室原常務(wù)副主任、國經(jīng)中心常務(wù)副理事長鄭新立表示，調(diào)控房價(jià)的手段掌握在地方政府手中，各地房地產(chǎn)價(jià)格差別比較大。地方政府增加一些保障性住房的土地供給，保證它的開工率，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)馬上會(huì)起到非常有效的作用。他指出，2010年和“十二五”房地產(chǎn)建設(shè)的前三年，即2010年至2012年，保障性住房建設(shè)將是政府力推的重點(diǎn)工作。

    保障房時(shí)代來臨

    實(shí)際上，從1995年開始的“安居工程”到1998年的經(jīng)濟(jì)適用房政策，再到2007年的保障性住房政策，我國的保障性住房雖歷經(jīng)十余年，但仍然發(fā)展緩慢。在某種程度上可以說，“十二五”期間必須要將約3000萬套保障性住房的欠賬還清。

    “去年住建部、發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》。今年住建部等六部委聯(lián)合下發(fā)了做好住房保障規(guī)劃編制的通知，重點(diǎn)內(nèi)容之一是著力解決低收入家庭住房困難問題�！� 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)研究所所長陳淮說。

    上述文件要求，力爭到2012年末基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，力爭到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。

    另一方面，經(jīng)過不斷摸索，保障性住房的類型細(xì)分和實(shí)際操作也日益成熟，這為保障性住房建設(shè)任務(wù)的完成鋪平了道路。目前，除了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等業(yè)已成型的品種外，公共租賃住房和各類棚戶區(qū)改造之后的安置房也在跟進(jìn)。另外，土地政策的傾斜和多渠道資金的支持也將隨之而來。

    “十二五”期間，還將建立健全相應(yīng)的財(cái)稅制度，抑制住房過度投資、投機(jī)成為一個(gè)重要任務(wù)。簡而言之，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅等稅種可能會(huì)落地，并加以完善。

    保障房六成欠賬

    既要讓中國樓市調(diào)控效果符合老百姓對(duì)房價(jià)的預(yù)期，又要確保不影響經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，完善保障性住房建設(shè)顯然是不可或缺的部分。

    不過，眼下的事實(shí)是，2009年保障性住房只完成三成，有六成欠賬，而2010年政府建設(shè)保障性住房量還在增多。“保障性住房資金極可能出現(xiàn)青黃不接的局面。” 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在此間的論壇上坦言。

    “我一直認(rèn)為在中國房地產(chǎn)市場上，商品房這塊是過度發(fā)展了，但是保障性住房這十年中是缺位的，而且缺位的不少。” 聶梅生稱：“十二五期間應(yīng)該盡早釋放這樣一些改革的信號(hào)�！�

    盡管在“十一”長假中國政府再度明確提出遏制部分城市房價(jià)上漲過快，其后深圳和上海均在國慶假期間出臺(tái)了“限購令”。不過黃金周期間，上海雖然觀望情緒濃重，但深圳則仍交易火爆。

    盡管中國推進(jìn)商品房改革已有數(shù)十年，由于地方政府在保障房建設(shè)方面的缺位，使得無論窮人、富人都擠進(jìn)買房的行列。

    不過，為確保保障性住房建設(shè)所需資金和土地，中國商報(bào)記者獲悉，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)正在牽頭制定方案，組建由大型房地產(chǎn)開發(fā)商出面形成的基金，專項(xiàng)用于建設(shè)公租房。聶梅生在此間論壇上透露，上述方案已經(jīng)初步形成，將上報(bào)全國工商聯(lián)，通過工商聯(lián)與主管部門溝通。

    此間的保障房論壇上，與會(huì)專家們表示，建設(shè)保障房，除中央政府的資金外，更需要地方政府的配套資金，除房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)盡快出臺(tái)外，拓寬現(xiàn)在的融資渠道，并從財(cái)政稅收以及金融制度上進(jìn)行合理安排缺一不可。

    面對(duì)資金難題，當(dāng)日參會(huì)的全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員賀鏗建議，政府應(yīng)該建立穩(wěn)定的財(cái)源，將地方的土地出讓金全部收繳中央，各地都應(yīng)該開征房產(chǎn)稅，將土地出讓金和房產(chǎn)稅中的相當(dāng)一部分，用來根據(jù)財(cái)力盡可能地多建廉租房。

    但中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究部博士黃志龍指出，這意味著中央財(cái)政在一套保障性住房上投入1.2萬元，地方政府則要配套剩余大部分資金，這是保障性住房建設(shè)不力的根源。目前中央和地方的財(cái)政收入基本上是1：1，如果再將納入地方財(cái)政的土地出讓金收繳中央，地方政府將更加沒有積極性。

    觀點(diǎn)

   未來五年房地產(chǎn)地位仍無法取代

    十七屆五中全會(huì)最重要的議題是對(duì)“十二五”計(jì)劃的審議。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，建立長效調(diào)控機(jī)制與保障性住房建設(shè)，無疑是核心主題。

    誠然，住宅產(chǎn)業(yè)投資化，可能將是下一個(gè)五年之中的長效調(diào)控方針，調(diào)控不會(huì)像以往一樣，時(shí)進(jìn)時(shí)退，造成房價(jià)的大幅度波動(dòng)。但是否就此說明，房地產(chǎn)已成夕陽產(chǎn)業(yè)，難覓機(jī)遇？這顯然是兩個(gè)概念的問題。

    調(diào)控?zé)o疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向產(chǎn)生影響，但并未改變房地產(chǎn)根本制度的短期調(diào)控政策，對(duì)行業(yè)影響的后果還難以意料。更重要的是，如今中國沒有任何一個(gè)行業(yè)能夠取代房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。

    人們往往偏重于強(qiáng)調(diào)房價(jià)上漲對(duì)金融和社會(huì)穩(wěn)定的威脅，卻忽視房地產(chǎn)市場化是推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)近十余年快速發(fā)展的主要引擎，以及保證貨幣與消費(fèi)平衡，未出現(xiàn)惡性通脹的主要因素。

    沒有任何一個(gè)行業(yè)能夠吸納如此大量的資金，并保持一種高效快速的成長。

    同樣的，人們也容易忽視，正是城市土地市場化，盤活并創(chuàng)造了大量資本。而中國經(jīng)濟(jì)若在未來五年保持這一發(fā)展速度，則需要新的引擎——而這一引擎仍舊只能是土地，只不過，這次是還未能市場化的農(nóng)村土地。

    只有農(nóng)村土地市場化，才能令仍占中國人口主要組成部分的農(nóng)民擁有財(cái)富，并創(chuàng)造更多的城市化條件。而新增加的社會(huì)資產(chǎn)則能夠重新平衡嚴(yán)重超發(fā)的貨幣。

    農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將為房地產(chǎn)未來五年發(fā)展提供新的動(dòng)力，當(dāng)然，這項(xiàng)改革一旦快速推進(jìn)，也會(huì)令目前以一線城市為核心的房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)生重大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

    盡管很多人不愿承認(rèn)，但事實(shí)是，房地產(chǎn)的確仍舊是、而且以后相當(dāng)長時(shí)間將是影響國民經(jīng)濟(jì)命脈的行業(yè)。 

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