2011年第一季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不但遭遇房產(chǎn)稅、限購(gòu)、價(jià)格控制等一系列調(diào)控政策的強(qiáng)力沖擊，同時(shí)又受到了傳統(tǒng)的春節(jié)成交淡季的影響。在這種情況下，房企的資金鏈普遍出現(xiàn)緊張狀況，最新的上市房企年報(bào)顯示，部分房企的負(fù)債率有所提高，資金壓力加大，22家上市房企宣布不進(jìn)行分紅。

　　然而，3月份全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)卻并未出現(xiàn)松動(dòng)，相反大多出現(xiàn)均價(jià)微漲的局面。新近發(fā)布的房企一季度銷售排行更是顯示，大型房企一季度的交易額猛增，不少房企正試圖以地域布局調(diào)整和產(chǎn)品品種轉(zhuǎn)型扛過(guò)降價(jià)壓力。

　　全國(guó)百城住房均價(jià)微漲

　　3月份是京15條全面落實(shí)的一個(gè)月，受到政策的影響，3月北京樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，下行壓力正在加大。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到3月30日，北京新房成交5385套，同比下降36%；二手房住宅交易總套數(shù)為10493套，雖然環(huán)比2月有一定上漲，但是與2009年、2010年同期相比，成交量明顯下降近六成。

　　值得注意的是，受調(diào)控的影響，3月份北京樓市成交價(jià)格下滑兩成，降幅之大甚為少見(jiàn)。

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土委的數(shù)據(jù)也顯示，深圳新房成交均價(jià)19424元/平方米，環(huán)比下降5.65%，同比下跌4.94%。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，這其實(shí)只是價(jià)格較低的深圳關(guān)外新房大量成交造成的"虛跌"。而二手房方面，根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，深圳全市六區(qū)成交均價(jià)為每平方米19606元，環(huán)比2月上漲0.8%，同比上漲了6.69%。

　　同樣的情況也出現(xiàn)在廣州。廣州樓市最新數(shù)據(jù)顯示，廣州上月全市一手樓市成交低迷中略有上升，在全市均價(jià)下降的同時(shí)，中心六區(qū)一手樓房?jī)r(jià)仍上漲6.5%，達(dá)到21969元/平方米。而在長(zhǎng)沙這樣的二三線城市，過(guò)去的一個(gè)月房?jī)r(jià)非但沒(méi)有降，反而大幅上升，網(wǎng)簽均價(jià)已從月初的7225元/平方米，漲至目前的9997元/平方米。

　　4月4日，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)外公布了對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示：2011年3月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月(2月)上漲0.59%，其中82個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市與上月持平，16個(gè)城市環(huán)比下跌。其中北京等大城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，除上海環(huán)比均價(jià)下跌0.02%外，大城市均價(jià)都呈現(xiàn)環(huán)比上漲，但漲幅都在1%以內(nèi)。

　　開(kāi)發(fā)商資金鏈日益趨緊

　　然而，盡管全國(guó)大多數(shù)城市均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比微漲局面，但隨著各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)出爐后引發(fā)的輿論反彈，國(guó)務(wù)院施壓房?jī)r(jià)控漲指標(biāo)，各地樓市依然面臨降價(jià)壓力。與此同時(shí)，經(jīng)歷了2010年的積極擴(kuò)張，再遭遇此后的頻密調(diào)控，開(kāi)發(fā)商的負(fù)債正在激增。

　　近日，"招保萬(wàn)金"四家龍頭房企發(fā)布的年報(bào)顯示，其2010年負(fù)債合計(jì)高達(dá)3718.42億元。其中，龍頭萬(wàn)科負(fù)債合計(jì)達(dá)1610.51億元，同比增長(zhǎng)74.68%。據(jù)Wind數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計(jì)，已公布2010年年報(bào)的39家兩市上市房企，負(fù)債合計(jì)總額高達(dá)6435.31億元，較2009年末增長(zhǎng)55.12%。

　　資金鏈趨緊加大了開(kāi)發(fā)商融資需求。據(jù)W IND統(tǒng)計(jì)，2010年至今，A股有49家地產(chǎn)公司披露增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)募集資金共約1114.63億元，但整個(gè)2010年僅有中弘地產(chǎn).鳳凰股份兩家地產(chǎn)公司順利成功實(shí)施增發(fā)，再融資金額同比2009年減少近九成。兩市合計(jì)有12家房地產(chǎn)板塊公司增發(fā)方案流產(chǎn)。此外，樓市調(diào)控還導(dǎo)致多家房企借殼上市的夢(mèng)想破滅。

　　房企一季度排名隱現(xiàn)轉(zhuǎn)型意圖

　　4月1日，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布《2011年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》。萬(wàn)科集團(tuán)以320億元的銷售額位列榜首，恒大集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)分別排在第二和第三位。

　　榜單顯示，銷售金額TOP10榜單和銷售面積TOP10榜單的門檻分別為88億元和54萬(wàn)平方米，對(duì)比2010年一季度，TOP10企業(yè)銷售金額入榜門檻增幅達(dá)64%。銷售金額在50億-100億元之間，有9家企業(yè)入榜。銷售金額在20億-50億元的企業(yè)也擴(kuò)大至15家，其中20億-30億元企業(yè)達(dá)8家。

　　值得關(guān)注的是，在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策封鎖住宅投資渠道后，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了一輪成交熱潮，而此前加碼商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也漸入收獲期。其中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)憑借商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)的熱銷，以187億元獲得銷售金額季軍位置。而SOHO中國(guó)受一季度供應(yīng)影響未入席榜單，但未來(lái)業(yè)績(jī)值得期待。

　　與此同時(shí)，以萬(wàn)科集團(tuán)、綠地集團(tuán)為代表的不少以商品住宅開(kāi)發(fā)為主的企業(yè)在加碼商業(yè)地產(chǎn)之后，企業(yè)業(yè)績(jī)也得到了提升。其中，萬(wàn)科集團(tuán)一季度商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)約40億元，占比達(dá)13%；而綠地集團(tuán)一季度商品房的銷售金額中，商業(yè)地產(chǎn)占比近三成；中糧集團(tuán)亦憑借商業(yè)地產(chǎn)的因素首次進(jìn)入銷售金額排行榜前二十。此外，資產(chǎn)重組后，世茂房地產(chǎn)附屬公司世茂股份在商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展也漸入佳境，一季度銷售金額貢獻(xiàn)率在20%-25%左右。

　　在悄然轉(zhuǎn)型的同時(shí)，包括引領(lǐng)了2008年樓市降價(jià)風(fēng)潮的萬(wàn)科在內(nèi)，中國(guó)的一線房地產(chǎn)企業(yè)仍然沒(méi)有大規(guī)模降價(jià)促銷的打算。富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等凈利潤(rùn)大幅度增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，均把持有型物業(yè)當(dāng)做了下一階段的新拓展方向，從而規(guī)避住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)控面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)。

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