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美國房市見底跡象點(diǎn)評
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-8-12
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- 中研網(wǎng)訊：
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美聯(lián)儲前主席格林斯潘日前表示，他終于開始看到美國房地產(chǎn)市場"觸底的信號"。經(jīng)過近幾個月市場數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)，美國房市調(diào)整步伐確實(shí)趨于緩和。但這種見底是否穩(wěn)固，是否會演變成新一輪反彈，尚需要觀察。
2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年7月 【報告頁碼】 117頁 【圖表數(shù)量】 52個 【印刷2009-2012年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測及戰(zhàn)略咨 本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家信息中心信息資源開發(fā)部、國2008-2013年全球建筑工程市場調(diào)研及前景預(yù)測報告 【出版日期】 2009年7月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009-2012年中國豪宅市場投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場出現(xiàn)了明顯的波動，但是進(jìn)入2009年后，中國整體經(jīng)濟(jì)雖然受金融風(fēng)暴的影
房市見底跡象顯現(xiàn)
此輪美國房地產(chǎn)市場連續(xù)3年的大幅調(diào)整是歷史上少有的，至今新樓銷售萎縮至2005年高峰時的四分之一。二手樓銷售減少了三分之一，20個大都市的樓價指數(shù)下滑三成以上，對消費(fèi)信心造成重大打擊，導(dǎo)致私人消費(fèi)及固定投資滑坡。因此，只要房地產(chǎn)市場不能從下滑慣性中擺脫出來，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇便無從談起。
從目前看，美國房市高臺跳水式的調(diào)整基本上告一段落。表現(xiàn)得比較好的是二手樓銷售，6月份二手樓銷售年率已連續(xù)3個月反彈，按年跌幅也收窄至0.2%。新樓買賣也明顯好轉(zhuǎn)，6月份新樓銷售增長11%，大大超出市場預(yù)期，上半年平均銷售量也因而轉(zhuǎn)為正增長。由于市場出現(xiàn)一些積極的信號，新樓開工有所反彈，5、6月份分別增長17.3%及3.6%。
但有些數(shù)據(jù)卻并不樂觀。據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會MBA公布的數(shù)據(jù)，截至3月末經(jīng)季節(jié)性調(diào)整的按揭貸款拖欠比率從去年底的7.88%升至9.12%。無論是次級Subprime按揭貸款，還是優(yōu)質(zhì)Prime按揭貸款，拖欠還款都在增加。令人關(guān)注的是優(yōu)按，拖欠率從危機(jī)前的2.58%升至6.06%，升幅大于次按(從13.8%升至25%)。越來越多信譽(yù)良好的借款者開始違約，更使人感到市場調(diào)整的寒意，有人也因此懷疑房市是否真的反彈。
救市效果有待檢驗(yàn)
美國房市調(diào)整加劇后，政府的拯救行動也在不斷升級，但救市的實(shí)際效果卻有待檢驗(yàn)。今年以來，因嚴(yán)重拖欠還款而被按揭貸款機(jī)構(gòu)收回的住宅有增無減，首季有75萬個單位被止贖拍賣，而去年二至四季度進(jìn)入程序的只有60萬個。與之對應(yīng)，首次進(jìn)入止贖程序的比率由去年第四季度的1.08%升至今年首季的1.37%。據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司Zillow.com的數(shù)據(jù),今年首季負(fù)債超過房價的借款者已達(dá)1630萬人，占全部自置住宅的21.9%，比去年第三季度的14.3%及第四季度的17.6%有了較大增長。
令救市效果大打折扣的是，不符合救助條件的負(fù)資產(chǎn)一族相當(dāng)龐大。這些負(fù)資產(chǎn)一族已成為當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場的一枚定時炸彈，如果美國政府不采取行動實(shí)施救助，房價進(jìn)一步下跌將造成嚴(yán)重后果。有研究顯示，房價不足負(fù)債八成的購房者中有三成會放棄供款。穆迪因而相信今年實(shí)際止贖還會增加18%。止贖盤大量上市雖不足以壓垮初步穩(wěn)企的房地產(chǎn)市場，但至少將大大延遲整個復(fù)蘇進(jìn)程。
按揭貸款市場有喜有憂
按揭貸款市場活躍程度是房市恢復(fù)的一個重要佐證。數(shù)據(jù)顯示，這個市場與去年的封凍狀態(tài)相比已有改觀。據(jù)美聯(lián)儲于今年4月對金融機(jī)構(gòu)高級信貸官員的調(diào)查，50%的金融機(jī)構(gòu)回應(yīng)說未來3個月將會收縮優(yōu)質(zhì)Prime按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，雖比1月的45%有輕微上升，但卻大大少于去年10月70%、全年平均65%的水平。由于按息一度跌到歷史新低，借款者趁機(jī)申請?jiān)偃谫Y，以減輕還貸壓力，而一些新的購房者也在低利率的吸引下入市。據(jù)美國按揭貸款銀行家協(xié)會MBA估計，今年按揭貸款將增加8000億美元，至2.78萬億美元，其中再融資為1.96億美元，新發(fā)起為8210億美元。
然而，近期按揭利率再度出現(xiàn)反彈跡象，美聯(lián)儲試圖壓低購房者還貸壓力的努力有可能付諸東流。美聯(lián)儲的措施包括兩個方面：一是通過零利率及"量化寬松"來引導(dǎo)整體市場利率。該措施一度見效，按息曾跌至5厘以下水平，最低為4.61厘。但由于美國財赤急增，國債供求關(guān)系失衡，導(dǎo)致長債價格暴跌、長息急速反彈，按息因而水漲船高；二是美聯(lián)儲直接從市場上購買按揭貸款支持的債券，這在一定程度上抑制了按息上揚(yáng)。但30年按息突破5厘后，再跌至5厘以下的可能性并不大。
美國政府對按揭貸款市場的直接干預(yù)是前所未有的，但這種以政府行為來促成市場回暖是否具有可持續(xù)性，值得探討。按揭貸款市場復(fù)蘇有待于商業(yè)機(jī)構(gòu)的介入，而這方面卻不能令人滿意。今年上半年MBS發(fā)行量為1.04萬億美元，同比增長21%，但由"兩房"等機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券占到了99.2%，非機(jī)構(gòu)發(fā)行卻大幅倒退八成以上，而2005年至2007年非機(jī)構(gòu)發(fā)行占比平均達(dá)到40%。
房市企穩(wěn)可能性大
美國房市正在探底，這對陷入衰退中的美國經(jīng)濟(jì)來說是一個好消息。今年首季，美國住宅投資下降39%，不僅已連續(xù)13個季度負(fù)增長，而且也創(chuàng)下了近30年的跌幅之最。首季美國GDP下降5.7%，其中住宅投資貢獻(xiàn)-1.4%。隨著房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，住宅投資有望增加，從而有可能使其對GDP轉(zhuǎn)為正貢獻(xiàn)。
那么，美國房市是否會很快復(fù)蘇，甚至出現(xiàn)新一輪泡沫？與2001年開始形成的上一輪房地產(chǎn)泡沫相比，今年以來已有一些共同的特征，特別是資金環(huán)境類似，流動性過剩有過之而無不及。但現(xiàn)在與2001年相比，催生房地產(chǎn)泡沫的一些基本條件并不存在。首先是政策環(huán)境有所不同。美國政府推出大量政策措施目的是為了救市，能維持房市不再惡化已屬不錯，要重燃居民的購房熱情顯然不夠。其次是消費(fèi)心理發(fā)生變化。金融危機(jī)爆發(fā)后，經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致失業(yè)率持續(xù)上升，居民對未來信心不足，開始調(diào)整消費(fèi)行為，更多地儲蓄，減少借貸消費(fèi)。從需求角度看，房地產(chǎn)市場再起泡沫的土壤并不肥沃。第三，金融機(jī)構(gòu)去杠桿化造成重大影響。目前次按債券基本絕跡，按揭貸款市場回歸傳統(tǒng)，整體規(guī)模有所縮小。
綜上，美國房市在現(xiàn)有基礎(chǔ)上持平的可能性較大，未來幾個月新樓及二手樓成交會繼續(xù)反彈，但價格調(diào)整仍難避免。據(jù)最近公布的一份調(diào)查顯示，74%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為美國住宅銷售年中已經(jīng)見底，40%的被訪者預(yù)測住宅價格下滑將持續(xù)至2010年，甚至更晚。 - ■ 與【美國房市見底跡象點(diǎn)評】相關(guān)新聞
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