日本大地震在給制造業(yè)造成沉重打擊的同時(shí)，與居民息息相關(guān)的房地產(chǎn)投資帶來的影響更是巨大。據(jù)資料推算，此次地震海嘯受災(zāi)最嚴(yán)重的是宮城縣和福島兩縣，兩地大量建筑被地震和海嘯破壞、摧毀，這為兩地乃至整個(gè)日本的房地產(chǎn)市場蒙上一層濃厚的陰影。那么歷次強(qiáng)震過后，會給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資帶來什么質(zhì)的變化呢？房價(jià)會不會因強(qiáng)震而下跌呢？

    縱觀美國1994年的洛杉磯地震、日本1995年初的阪神大地震、中國臺灣“921”大地震以及我國2008年發(fā)生的汶川大地震，我們可以得出一個(gè)結(jié)論，盡管歷次震后各國政府都出臺了支持災(zāi)后重建的相關(guān)的貨幣政策和財(cái)政政策，但由于強(qiáng)震后，對人們心理上的震撼過于強(qiáng)烈，所以這些積極的重建政策不能改變地震對房地產(chǎn)投資行為造成的短期沖擊波。

    強(qiáng)震過后房地產(chǎn)市場必定一片蕭條

    日本1995年的阪神大地震造成經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)1000億美元，死亡人數(shù)6433人。據(jù)日本房屋與城市發(fā)展部對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資者進(jìn)行了詳細(xì)研究，震后人們投資、購房意愿由震前的的50%迅速下降至14%，降幅高達(dá)71%，而對公屋和商品房的租賃需求大幅上揚(yáng)，其中公屋租賃需求由震前的46%上升為79%，私人商品房租賃需求由震前的2.6%上升為5.6%。也就是說強(qiáng)震在短時(shí)間內(nèi)使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資陷入絕境，而當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)租賃市場的火爆，會推升當(dāng)?shù)氐姆孔鈨r(jià)格。

    不僅如此，高層建筑將面臨銷售價(jià)格回落（有價(jià)無市）、價(jià)格體系重建的挑戰(zhàn)。阪神地震前投資者傾向購買高層與超高層集合住宅的消費(fèi)數(shù)量，在地震后下降了94%，僅占購房人群的6%比例的購房消費(fèi)者仍傾向選擇高層與超高層集合住宅，這大大低于地震前的17%的比例。所以可以肯定的是，此次日本的強(qiáng)震與海嘯必定會使該國的房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重沖擊。

    強(qiáng)震會改變?nèi)藗兊木幼×?xí)慣

    據(jù)日本媒體的最新調(diào)查，地震前有71%的消費(fèi)者選擇居住或投資人口密度高的中心城區(qū)。而地震過后，有89%的受訪者更傾向選擇城市近郊，人口密度低的地區(qū)生活，主要原因是因?yàn)橄�費(fèi)者認(rèn)為高密度的城市在地震中的安全性太低。

    根據(jù)對阪神大地震的研究，震后開發(fā)商不僅要面對較長時(shí)間房地產(chǎn)市場蕭條的困境，還就要面對高密度和高層住宅在震后無人購買的難題。地震過后即使是低密度住宅銷售量也出現(xiàn)大幅驟減，而對于大量投資建造高密度和高層住宅的開發(fā)商來說，因這類房產(chǎn)更是無法出售，現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重問題，開發(fā)商或苦苦支撐，或倒閉的也不在少數(shù)。

    房產(chǎn)行業(yè)在強(qiáng)震過后恢復(fù)困難重重

    無論是美國1994年的洛杉磯地震后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的中性偏緊的貨幣政策、日本阪神大地震后的寬松激進(jìn)貨幣政策以及中國臺灣“921”大地震經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型偏松的貨幣政策，都沒有對震后房地產(chǎn)投資市場的恢復(fù)產(chǎn)生任何積極的影響。也就是說政府的災(zāi)后重建工作并不能抹去人們對房地產(chǎn)投資的中短期內(nèi)的恐懼。

    一般而言，在地震過后，如果地震對城市經(jīng)濟(jì)未產(chǎn)生嚴(yán)重破壞，區(qū)域內(nèi)居民的收入沒發(fā)生重大變化的，震后房地產(chǎn)投資市場恢復(fù)期要6個(gè)月。如果出現(xiàn)現(xiàn)在的9級強(qiáng)震和海嘯，那么我估計(jì)該國受災(zāi)最嚴(yán)重的地區(qū)，房地產(chǎn)市場恢復(fù)期至少需要1-2年的時(shí)間，而在日本的其他地區(qū)房地產(chǎn)恢復(fù)期可能在6個(gè)月左右�？傊�，地震對該地房地產(chǎn)業(yè)的影響，從短、中、長期都是極大的！雖然在阪神大地震后，日本政策采取了積極的貨幣政策，房價(jià)也只跌去了2.6%,但是總體來說在震區(qū)的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一種有價(jià)無市的蕭條景象，而這段時(shí)間可能持續(xù)好幾年。

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