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萬科預(yù)示著房地產(chǎn)將全面深入調(diào)整
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-9-4
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- 中研網(wǎng)訊：
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今年初，當(dāng)萬科打出價(jià)格調(diào)整之牌時(shí)，不少媒體記者就問我，萬科這種行為預(yù)示著什么？我告訴記者，萬科作為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)秀的企業(yè)，它的行為將預(yù)示著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)全面的調(diào)整，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將全面理性回歸。因?yàn)�，萬科之所以成為萬科，之所以成為國內(nèi)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，并非誰封的，而是其企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力來體現(xiàn)的，是由企業(yè)的主事者的智慧來體現(xiàn)的。因?yàn)椋f科能夠在這種激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中一直比其他企業(yè)早那么一點(diǎn)或半步。事實(shí)上，上半年萬科的營銷策略是成功的。
最近，有人逆市大喊其樓盤的價(jià)格要上漲銷售，實(shí)際上卻銷售打折，并說“打折”不是“降價(jià)”。就如最近臺(tái)灣的陳水扁一樣，偵訊機(jī)關(guān)說他隱匿“公文”，他卻說這不是“公文”而是“情資”。銷售“打折”本來就是價(jià)格調(diào)整，此人競(jìng)說這不是“降價(jià)”，這是“打折”。本來表達(dá)的是同一的事情，希望用不同概念來表達(dá)就以為可以瞞天過海。公孫龍的“白馬非馬”在這里表現(xiàn)得淋漓盡致，白不是馬，是白色也；馬不是白馬，是馬也。玩這樣的文字游戲也太低估民眾的智慧吧！
而萬科則不同，以迎中秋方式，對(duì)上海的八大盤采取集中降價(jià)優(yōu)惠促銷的方式。也就是說，這一次萬科又明確地告訴市場(chǎng)，根據(jù)其對(duì)市場(chǎng)了解與預(yù)判，采取價(jià)格下調(diào)的方式來銷售。據(jù)報(bào)道，其結(jié)果，這次活動(dòng)首個(gè)周末即8月30、31日兩天內(nèi)，購房者共認(rèn)購176套房源，銷售金額達(dá)2.68億元。這種價(jià)格下降營銷又成功了。
也就是說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體一直在觀察市場(chǎng)任何一點(diǎn)變化，而這種變化不是其他什么，而是市場(chǎng)的價(jià)格變化，價(jià)格能夠把市場(chǎng)所有的信息反映在其上面。比如說，萬科的降價(jià)就那百分之五，就有不少的買者進(jìn)入。從中也可以出，對(duì)于那種房價(jià)越是降越是沒有人買、越是沒有人買越是要降價(jià)的擔(dān)心也煙消云散。其實(shí)，任何市場(chǎng)對(duì)一產(chǎn)品的需求都是多層次的，需求主體的購買力、偏好、預(yù)期等不同，對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格認(rèn)可也是不一樣的。因此，對(duì)于房地產(chǎn)的需求而說，同樣的是一個(gè)多層次的市場(chǎng)。同一住房，不同的價(jià)格總是有不同的人進(jìn)入。萬科能夠比其他企業(yè)先走這樣半步，當(dāng)然爭(zhēng)取的是對(duì)市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期最小的人。因此，萬科不僅把其產(chǎn)品銷售出去了，而且其賣的價(jià)格也應(yīng)該是比其他企業(yè)要好。正如我早些時(shí)候所說，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有賣不出的房子，只有賣不出的價(jià)格。在當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，誰先降價(jià)誰就占優(yōu)勢(shì)。
因?yàn)�，別看目前房地產(chǎn)市場(chǎng)叫喊得如何兇，什么房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)的資金鏈在斷裂了、什么房地產(chǎn)的銷售下降了百分六七十會(huì)讓房地產(chǎn)崩盤了、什么不調(diào)整政策大量房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)了、什么房地產(chǎn)的價(jià)格下降會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)及巨大的社會(huì)問題等，但是，這些叫喊是真的嗎？如果說，真的是有大量的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈要斷裂、有大量的房地產(chǎn)企業(yè)要破產(chǎn)，那么中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么，就是這些資金鏈要斷裂、在破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，一定會(huì)以最快的速度把其手中的住房產(chǎn)品的價(jià)格降下來，降到市場(chǎng)購買者預(yù)期價(jià)格水平盡快銷售。這樣房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠了，破產(chǎn)的困境也擺脫了�，F(xiàn)在的情況是，根本就不存在這樣問題。否則，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)手里持有大量的住房而不降價(jià)銷售讓自己破產(chǎn)的。
目前的情況是，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近一年的銷售疲軟，看上去房地產(chǎn)已十分脆弱，但實(shí)際上，從房地產(chǎn)所有的指標(biāo)來看，今年上半年，全國房地產(chǎn)的開發(fā)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流入、房地產(chǎn)的開工面積及峻工面積、房地產(chǎn)銷售總額等增長都好于2007年的水平（大家可要注意2007年是房地產(chǎn)什么年），只是房地產(chǎn)銷售面積增長幅度下降。這是一個(gè)什么樣的指標(biāo)，我們只要看一看，2005-2008年4年來同一時(shí)期房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)就知道是怎么回事。
2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年、2008年上半年全國房地產(chǎn)銷售面積分別為12536萬平方米、22978萬平方米、27904萬平方米、25892萬平方米。從這些數(shù)字來看，一是盡管今年上半年房地產(chǎn)的銷售面積有所下降，但是這僅與2007年相比，如果與2006年相比，仍然高于2006年；二是今年上半房地產(chǎn)銷售面積不僅大于2006年增長近3000萬平方米，而且大于2005年一倍以上。三是如果我們房地產(chǎn)市場(chǎng)一直象2007年這樣快速增長，這樣能夠持續(xù)下去嗎？四是我們一直在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售下降，這僅是以快速增長2007年的數(shù)據(jù)作比較，如果我們的坐標(biāo)放在2006年、2005年，情況就不是這樣？同樣，房價(jià)的情況也是如此，盡管國內(nèi)有些地方的房價(jià)在下降，但是有哪一個(gè)地方的房價(jià)下降到2006年底的水平。而2007年房價(jià)快速飚升的泡沫不擠出，這個(gè)市場(chǎng)能夠健康發(fā)展嗎？
其實(shí)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就沒有什么問題，僅僅是早幾年政府宏觀調(diào)控政策的預(yù)期結(jié)果，而且這種結(jié)果僅僅是通過住房的銷售量增長下降反映出來，而真正要反映的也沒有開始，因?yàn)椋康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整才能讓更多居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能讓這個(gè)市場(chǎng)繁榮起來。萬科開始在這樣做了，但也僅僅是開始。
現(xiàn)在有房地產(chǎn)開發(fā)商說，被動(dòng)降價(jià)、被動(dòng)促銷、被動(dòng)出售股權(quán)等等形式是地產(chǎn)商們不得不選擇的“過冬”方式。房地產(chǎn)企業(yè)過什么冬，中國的房地產(chǎn)企業(yè)暴利了10年還想維持下去，想維持到中國居民手上的財(cái)富全部搜刮得分文不剩才甘心。但是，如果這樣的情況發(fā)生，房地產(chǎn)開發(fā)商手上持有的這些財(cái)富有意義嗎？最后的結(jié)果是什么難常識(shí)東西房地產(chǎn)開發(fā)商能看不到。
我想中央政府對(duì)這些問題最為明白，因此，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利，讓全國人民一起來分享經(jīng)濟(jì)改革成果這是十七大報(bào)告的基本精神。這也是一年來國內(nèi)一系列房地產(chǎn)房政策出臺(tái)的重要背景。因此，房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作的遏制，是這些房地產(chǎn)政策的核心。房地產(chǎn)開發(fā)商想把房價(jià)頂在天花板上而手上持有大量的住房不銷售，試圖以“過冬”的方式來對(duì)抗中央宏觀政策、對(duì)抗絕大多數(shù)居民住房福利條件的改善，我想這只能是一廂情愿。最后的結(jié)果肯定是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格全面的理性回歸。萬科能夠做，其他房地產(chǎn)企業(yè)同樣能夠做。 - ■ 與【萬科預(yù)示著房地產(chǎn)將全面深入調(diào)整】相關(guān)新聞
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