2007年高價(jià)摘得的地王已成為房地產(chǎn)公司一個(gè)燙手山芋。記者昨日獲悉，綠城中國(guó)控股有限公司近日已割肉3000萬(wàn)元將新江灣城D1地塊轉(zhuǎn)讓給九龍倉(cāng)旗下控股公司海港企業(yè)，由此換購(gòu)海港企業(yè)位于杭州的藍(lán)色錢江地塊項(xiàng)目。

　　從去年7月一封集團(tuán)內(nèi)部郵件爆出資金壓力，到如今割肉轉(zhuǎn)讓，多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，龐大的土地出讓金和即將到期的巨額可轉(zhuǎn)換債券，都將使綠城面對(duì)巨大的資金壓力。

　　換購(gòu)雙方均有折讓

　　九龍倉(cāng)集團(tuán)旗下控股公司海港企業(yè)近日宣布，已于4月10日與綠城中國(guó)達(dá)成換購(gòu)協(xié)議，將以12.3億元的代價(jià)收購(gòu)綠城位于上海的新江灣城D1地塊100%權(quán)益，同時(shí)將自己位于杭州的藍(lán)色錢江地塊項(xiàng)目40%權(quán)益作價(jià)13.8億元轉(zhuǎn)讓給綠城中國(guó)。這兩項(xiàng)交易須同時(shí)成交，而綠城中國(guó)將須向海港企業(yè)支付兩項(xiàng)交易的差價(jià)1.5億元。

　　2007年6月，綠城以12.6億元獲得新江灣城D1地塊，而如今將作價(jià)12.3億元轉(zhuǎn)手他人，從表面上看，綠城中國(guó)在這筆交易中“割肉”3000萬(wàn)元。據(jù)記者了解，此次綠城用新江灣城D1地塊換購(gòu)的杭州藍(lán)色錢江17號(hào)地塊與新江灣城地塊都在2007年年中出讓，當(dāng)時(shí)這塊建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米的地塊被杭州葛洲壩(600068)實(shí)業(yè)投資管理有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和杭州康居投資管理有限公司以34.9億元的總價(jià)聯(lián)手拿下，樓面價(jià)11759元/平方米，一度成為當(dāng)時(shí)的杭州“地王”。后來(lái)，葛洲壩實(shí)業(yè)投資公司退出，當(dāng)年10月17日，海港企業(yè)宣布與綠城達(dá)成協(xié)議，成立杭州綠城海企房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，共同發(fā)展藍(lán)色錢江地塊，綠城及海港分別持60%與40%股權(quán)。

　　以當(dāng)時(shí)該地塊34.9億元的成交價(jià)來(lái)計(jì)算，40%權(quán)益應(yīng)作價(jià)13.96億元，而綠城以13.8億元代價(jià)獲得，換購(gòu)雙方均有一定折讓。

　　綠城昨日停牌。該公司一內(nèi)部人士向早報(bào)記者表示，交易尚在進(jìn)行當(dāng)中，未最終確定價(jià)格。

　　換購(gòu)或?yàn)橘~面更好看

　　今年一季度，大多數(shù)開發(fā)商在“小陽(yáng)春”大獲收益的同時(shí)，綠城1—2月的銷售額尚不足9億元。綠城在年初已發(fā)布盈利警告公告，稱綠城中國(guó)在2008年度的綜合溢利將會(huì)有大幅度下降，并坦言綠城未完成2008年年初制定的200億銷售目標(biāo)。

　　有市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，九龍倉(cāng)旗下的海港企業(yè)在杭州并無(wú)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但在上海不論商業(yè)地產(chǎn)還是住宅項(xiàng)目均有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，淮海西路在售的匯寧花園就是繼大上海時(shí)代廣場(chǎng)之后，九龍倉(cāng)在上海推出的第一個(gè)住宅項(xiàng)目。綠城無(wú)疑是杭州開發(fā)經(jīng)驗(yàn)極其豐富的龍頭企業(yè)，但在上海，除了在售的上海玫瑰園這一別墅項(xiàng)目外，再無(wú)其他地塊。這一換購(gòu)，不論對(duì)九龍倉(cāng)還是綠城來(lái)說(shuō)，都是發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、節(jié)省管理成本之舉。掉轉(zhuǎn)槍頭回老家深耕，也許是綠城度過(guò)眼前危機(jī)的策略之一。

　　也有分析人士表示，此次換購(gòu)可能是一種高超的財(cái)務(wù)技巧�！澳车貕K項(xiàng)目在沒(méi)有銷售之前是存貨，而經(jīng)歷了股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，在賬面上產(chǎn)生了經(jīng)營(yíng)性的業(yè)務(wù)收入，可以改善業(yè)績(jī)。”這對(duì)于4月20日即將公布年報(bào)的綠城來(lái)說(shuō)也許是為了賬面更加好看。

　　目前尚未知曉綠城在2009年的銷售目標(biāo)，但如果2009年綠城的銷售目標(biāo)仍維持在200億的話，很難保證其利潤(rùn)水平，原因是綠城在2009年度的財(cái)務(wù)成本及土地成本將會(huì)大幅增加。

　　綠城缺錢評(píng)級(jí)負(fù)面

　　2007年6月，綠城以總價(jià)12.6億元豪奪新江灣城D1地塊，其樓面地價(jià)高達(dá)1.25萬(wàn)元/平方米，掀起新江灣城瘋狂競(jìng)地的序幕。然而自去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)，2007年高價(jià)獲得的地塊幾乎都成為眾多開發(fā)商的“燙手山芋”。早在去年7月，一份綠城集團(tuán)內(nèi)部郵件就曾爆出綠城通過(guò)中介接洽美聯(lián)銀行，希望出售上海新江灣城D1地塊部分股權(quán)以套取數(shù)億元的現(xiàn)金。

　　盡管綠城中國(guó)的年報(bào)要到4月20日方發(fā)布，但部分評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的分析人士認(rèn)為綠城的負(fù)債率可能將超過(guò)150%。

　　摩根大通此前發(fā)布的報(bào)告稱，2008年綠城凈利潤(rùn)將按年倒退三分之一。綠城2009年需繳付龐大的土地出讓金，同時(shí)可能需要在2010年買回23億元人民幣的可轉(zhuǎn)換債券。2月5日，穆迪對(duì)綠城的展望為“負(fù)面”。標(biāo)準(zhǔn)普爾在今年3月公布的一份中資地產(chǎn)商評(píng)級(jí)報(bào)告中，也將綠城中國(guó)調(diào)整為負(fù)面評(píng)級(jí)，理由是其不顧市場(chǎng)放緩和融資渠道減少的逆境而維持巨額支出。

　　盡管此前綠城曾拿下200億元的銀行授信額度，但此部分授信僅局限于投資部分項(xiàng)目。瑞銀認(rèn)為，綠城當(dāng)前的建設(shè)成本應(yīng)在80億元左右，因而可能很難拿到全額授信貸款。

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