金融海嘯在中國(guó)境內(nèi)的傳導(dǎo)，令本來就十分狹窄的北京商業(yè)樓宇租售客戶群不得不面對(duì)縮水和重構(gòu)，當(dāng)面對(duì)18.97%的商業(yè)樓宇空置率時(shí)，捏一把汗的恐怕不僅只有潘石屹一人，客戶群的“重置”，正在令北京商業(yè)樓宇的開發(fā)商們痛苦涅槃。

　　客戶群“更替”

　　如SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁潘石屹所料，這一次，山西人不再是他的頂梁柱。

　　在《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者獲得的一份中關(guān)村SOHO開盤后的“中關(guān)村客戶構(gòu)成統(tǒng)計(jì)表”中，記者發(fā)現(xiàn)，山西煤老板們只占到了24%的比例，而老客戶的占比僅有4%。

　　顯然，這與潘石屹以往通過SOHO系列營(yíng)建起來的客戶群區(qū)別極大。相比于潘石屹之前的SOHO，中關(guān)村SOHO僅是個(gè)總銷售額不到8億元的“小項(xiàng)目”，且是通過收購(gòu)而來，潘石屹曾向記者坦言，恰恰是因?yàn)檫@是個(gè)收購(gòu)而來的項(xiàng)目，他把大量的精力放在了改建內(nèi)部格局上，以至于最后延期半年才能交房。而改建，實(shí)際上就是為了適應(yīng)市場(chǎng)的需求。

　　實(shí)際上，在這個(gè)不大的項(xiàng)目上，潘石屹在銷售與經(jīng)營(yíng)上費(fèi)了更多的心思，就是怕市場(chǎng)和客戶群不買賬。經(jīng)過多次協(xié)商，他爭(zhēng)取到了海淀區(qū)政府的支持，對(duì)入駐中關(guān)村SOHO項(xiàng)目的企業(yè)給予租金補(bǔ)貼以及其他政策優(yōu)惠。

　　然而，結(jié)果顯示，他以往忠實(shí)的粉絲此次對(duì)這些“利好信息”完全免疫，出乎潘石屹意料的是，北京客戶以42%的占比，成為了這個(gè)項(xiàng)目最主要的客戶群，而對(duì)這個(gè)客戶群的深入了解將是潘石屹下一步的功課。

　　走了山西人，來了北京人，潘石屹自己捏了把汗，但他知道，如今在北京商業(yè)樓宇的“世道”上，他算是幸運(yùn)的。

　　痛苦的調(diào)整

　　“你知道現(xiàn)在市場(chǎng)什么樣嗎？”5月12日下午，和潘石屹同在北京中關(guān)村西區(qū)的一位開發(fā)商反問記者，他的焦急來自于他自己的經(jīng)歷。一個(gè)多月以前，他在中關(guān)村西區(qū)開發(fā)的一棟寫字樓封頂尋求整售，他反復(fù)思量，能報(bào)出的最高價(jià)格不過3億多元人民幣，而這個(gè)項(xiàng)目的建筑面積，已經(jīng)超過3萬平方米。換算下來，這棟寫字樓的單價(jià)只有1萬元/平方米上下，而同區(qū)域的住宅均價(jià)還在2萬元/平方米左右。

　　寫字樓價(jià)格與住宅價(jià)格倒掛，案例或許極端，卻多少?gòu)囊粋�(gè)側(cè)面反映了北京商業(yè)樓宇市場(chǎng)的尷尬現(xiàn)狀。

    戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事王晨表示，供應(yīng)量過大和租賃需求急劇下降是造成空置率大幅上升的主要原因，“從我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，一季度北京寫字樓市場(chǎng)的租賃需求降幅明顯，環(huán)比下降了112%�！倍�王晨所說的還只是受到金融危機(jī)影響的租賃部分，并未計(jì)算慣常被銷售的那部分商業(yè)樓宇。

　　“原來北京很多銷售型的寫字樓，都是賣給山西、浙江、廣東東莞的小老板的，他們有了錢，就在全國(guó)買房子，為了保值，很多買的都是商用物業(yè)，但現(xiàn)在，想找個(gè)浙江老板買房難上加難，他們做外貿(mào)的，自己都不行了，還有人托我把已經(jīng)買到的寫字樓轉(zhuǎn)手變現(xiàn)�！鼻笆鲈�在中關(guān)村西區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)商向記者抱怨到。

　　記者了解到，盡管市場(chǎng)不甚景氣，但大型的寫字樓仍在不停入市，市場(chǎng)的存量還在擴(kuò)大——環(huán)球金融中心、遠(yuǎn)洋光華國(guó)際、金融街一號(hào)、復(fù)星國(guó)際中心都是體量較大項(xiàng)目，而王晨預(yù)計(jì)，未來一年，北京還有290萬平方米的商業(yè)樓宇等待入市，金融海嘯之下，壓力可想而知。

　　開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整自己的價(jià)格。

　　在王晨的研究中發(fā)現(xiàn)，東部地區(qū)原有的寫字樓和商業(yè)樓宇項(xiàng)目，都有大幅度調(diào)低租金或價(jià)格的情況出現(xiàn)�！叭ツ耆�季度以來，CBD及周邊區(qū)域平均租金總體下降了12.60%，為182.5元/月/平方米，是2000年以來的最低水平�！�

　　“這次全球金融危機(jī)將會(huì)在今后影響不同地區(qū)的優(yōu)勢(shì)格局，原來以面向國(guó)際化為主導(dǎo)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)可能會(huì)減少，而面向本土市場(chǎng)的區(qū)域和行業(yè)優(yōu)勢(shì)將增強(qiáng)�！迸耸�屹在判斷自己調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)方向時(shí)告訴記者。

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