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2009年上半年碧桂園的市場表現(xiàn)點評
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-7-13
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
- 中研網(wǎng)訊：
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碧桂園今年上半年的表現(xiàn)令人大跌眼鏡，在行業(yè)形勢一片大好的前提下，同比跌幅超過7%的銷售業(yè)績已可以用"難以置信"來形容。
2009-2012年中國住宅行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)略 2009年1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，比2008年同期2009-2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭 經(jīng)濟大環(huán)境對商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴大和蔓延，對于不同階段的商業(yè)項目的影響亦有所2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個
根據(jù)克爾瑞(中國)近期公布的數(shù)據(jù)，碧桂園在上半年僅完成了68.56億元的銷售額，比去年同期減少約5.8億元。與此相對的是，同一陣營的其他開發(fā)商卻普遍達到了50%~100%甚至更高的銷售增幅。
在銷售業(yè)績大幅掉隊的背后，是曾經(jīng)備受追捧的碧桂園模式深陷困局：在這輪回暖大潮中，曾被碧桂園深信蘊含著巨大增長優(yōu)勢的三四線城市，在一二線城市的強大復(fù)蘇能力面前顯得蒼白無力;其一貫奉行的低成本大盤策略在競爭激烈的核心熱點城市難以復(fù)制;在此輪樓市價格上漲中，熱銷產(chǎn)品大多位于城市中心地段，單一的郊區(qū)產(chǎn)品使碧桂園喪失了從中分羹的機會……獨樹一幟的碧桂園模式再一次面臨市場的嚴峻考驗。
銷售遭遇滑鐵盧
雖然已經(jīng)接近7月中旬，但碧桂園仍遲遲未公布其6月及上半年的銷售業(yè)績。而來自克爾瑞(中國)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，碧桂園在上半年僅完成了68.56億元的銷售額，比去年同期的74.4億元下跌7.8%，相當于去年全年銷售額的39%左右，只占今年全年190億元銷售任務(wù)的36%。
與之形成鮮明對比的是其他國內(nèi)地產(chǎn)大鱷的業(yè)績大躍進：7月6日，雅居樂公布，上半年累計合同銷售額103億元人民幣，是去年同期的4.4倍，完成全年目標的60%;富力上半年合同銷售額共約128.3億元人民幣，比去年同期增長2倍，占全年銷售額目標220億元的58.3%;保利地產(chǎn)上半年近195.5億元的銷售額與去年全年銷售額僅有10億元差距，較去年同期的增幅接近100%。其他開發(fā)商如遠洋、中海也完成了去年全年銷售額的80%以上，世茂房地產(chǎn)、招商、華潤和綠城則已經(jīng)超過了2008年全年業(yè)績水平。
在克爾瑞(中國)統(tǒng)計的今年上半年銷售額排名前20的房地產(chǎn)企業(yè)中，碧桂園是其中惟一一家銷售額低于去年同期的上市地產(chǎn)公司。
"最新的銷售數(shù)據(jù)公司還沒有公布，可能要等到出中報時。"7月7日，碧桂園有關(guān)人士表示。對于68.56億元這個數(shù)據(jù)，該人士認為單純一個數(shù)字并不能代表什么，要綜合其他因素，例如出貨速度，以及供貨情況等才能顯示真實的銷售狀況。"而且，在行業(yè)里，碧桂園產(chǎn)品相對較單一，定價也低，富力有寫字樓，一賣就是幾億元，雅居樂一個清水灣項目就賣了20多億元，現(xiàn)在銷售業(yè)績方面，我們和其他開發(fā)商的可比性不高。"
據(jù)了解，截至目前，碧桂園已公開的最新銷售數(shù)據(jù)是2009年前5個月的，銷售額約63億元，同比2008年增長7.3%。
戰(zhàn)略布局之困
楊國強早年在制定碧桂園"農(nóng)村包圍城市"的三四線城市布點戰(zhàn)略時，或許沒有料想到，這個看似沒有對手的擴張方式，有一天竟成為妨礙碧桂園快速前行的羈絆。
克而瑞(中國)的研究報告顯示，一線城市成為上半年房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入的主力區(qū)域，萬科、保利、富力上半年在一線城市的銷售金額占企業(yè)全部銷售金額的五成左右。而三四線城市對上半年樓市回暖卻沒有做出及時呼應(yīng)，再加上經(jīng)濟發(fā)展相對落后，這一類區(qū)域?qū)τ阡N售金額前20位企業(yè)的貢獻率最低，僅為20%。
據(jù)了解，碧桂園目前95%的在售項目都位于全國三四線城市。在過去的一年，碧桂園把大部分的精力都放在了省外市場的拓展上。2008年的23個新開盤項目中，廣東省外(絕大部分位于三四線城市)新項目高達20個。
這些新項目在大幅增加碧桂園營銷及市場推廣成本的同時，并未能帶來預(yù)期中的良好收益。
資料顯示，碧桂園一些省外項目進展不佳，如內(nèi)蒙古滿洲里項目銷售一年多來僅賣出幾十套共約4800平方米的物業(yè)，興安盟碧桂園開盤一年來只有5700平方米的銷量，僅占該項目40萬平方米可售總貨量的1.4%。
"深入經(jīng)濟增長點匱乏的內(nèi)地三四線城市，對碧桂園而言，或許反而是個負擔。"國泰君安分析師姚峣坦言，"在一些過于偏遠的三四線城市，汽車還沒有普及至家庭，這何談居住郊區(qū)化。"
業(yè)內(nèi)人士認為，雖然知道癥結(jié)在哪，但留給碧桂園的改進空間卻很小。只有在土地出讓政策相對寬松的三四線城市，碧桂園低成本大規(guī)模的開發(fā)模式才能被最大限度地復(fù)制，一二線城市市場雖然誘人，但碧桂園缺乏從強敵環(huán)伺中突圍的利器。
除了戰(zhàn)略布局外，碧桂園的產(chǎn)品定位也開始遭遇市場挑戰(zhàn)。廣州某代理行高層告訴記者，這一波的回暖比較特別，熱銷的大部分都是市區(qū)產(chǎn)品，郊區(qū)項目表現(xiàn)并不理想。
"過去一年積累的第一居所的剛性需求和憂慮通貨膨脹的投資者入市，使得首次置業(yè)型和投資型的產(chǎn)品大受追捧，而碧桂園主打的是第二居所概念的郊區(qū)產(chǎn)品，與目前的市場需求有明顯斷層。"該高層人士說，估計碧桂園未來一年的銷售業(yè)績還會落伍。
事實上，碧桂園也已意識到變革的迫切性，該公司總裁崔建波在年報的業(yè)績發(fā)布會上表示，未來將重點關(guān)注經(jīng)濟成長性相對較好的區(qū)域，把經(jīng)濟核心區(qū)域的周邊郊區(qū)作為發(fā)展重點。
另外，為了克服產(chǎn)品單一的缺點，楊國強親自操刀設(shè)計下一階段的新產(chǎn)品--玲瓏雙拼別墅，這一產(chǎn)品集合了雙拼和聯(lián)排別墅的優(yōu)點，景觀好、戶型小、總價低。"老板很重視，公司也對此寄予厚望，作為下半年的主打產(chǎn)品，即將在全國項目中鋪開。"碧桂園一位員工說。 - ■ 與【2009年上半年碧桂園的市場表現(xiàn)點評】相關(guān)新聞
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