近期樓市價(jià)量雙升，鼓舞眾多炒家再度入市，卻令普通買家望而生畏。下半年樓市又將出現(xiàn)怎樣的局面？在一片火熱交投中悄悄集聚的泡沫會(huì)越來越大還是會(huì)遽然破裂？

    文/記者林琳、張忠安

    基本面：

    短期內(nèi)供不應(yīng)求

    數(shù)據(jù)顯示，1~5月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比上升6.8%，其中商品住宅上升4.4%，與2008年（1~5月份開發(fā)投資同比上升32%，其中住宅為35%）相比大幅收窄。

    另一方面，1~5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新開工面積同比下降16.2%，降幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)；同時(shí)，受到去年開工放緩影響，目前竣工的項(xiàng)目面積明顯放緩。

    新供應(yīng)量有收緊之勢(shì)，加上近幾個(gè)月樓盤存量消化快，都將導(dǎo)致供應(yīng)偏緊，樓價(jià)因此被催升。

    開發(fā)商縮量“谷價(jià)”？

    開發(fā)商放慢供應(yīng)速度，是希望以此形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面，還是對(duì)下半年市場(chǎng)沒有信心？

    上海某開發(fā)商龔先生解釋，竣工面積和開工面積下降主要有兩個(gè)原因：一方面是開發(fā)商對(duì)樓市前景仍比較謹(jǐn)慎。另一方面，2008年的調(diào)整使開發(fā)商放慢開工速度，而2007年購(gòu)買的土地成本太高，開發(fā)積極性很低，直接導(dǎo)致竣工面積增幅放緩。

    根據(jù)目前全國(guó)主要城市的成交量，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，2009年全年成交量有望成歷史新高峰。

    漲價(jià)將遏止剛性需求

    不過，據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心測(cè)算，目前的城市負(fù)擔(dān)比（指每個(gè)城市的房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用衿骄�收入之比，反映樓價(jià)是否超出居民的承受能力）雖在歷史低位，但有上升態(tài)勢(shì)。

    根據(jù)5月最新數(shù)據(jù)，廣州的樓市負(fù)擔(dān)比為44%，深圳為33%，上海接近50%，北京超過50%。理論上，50%為負(fù)擔(dān)比的參考指標(biāo)，但實(shí)際上30%已是民眾的最大心理承受極限。隨著樓價(jià)的上升，剛性需求有可能被遏止，成交可能受到影響。

    觀點(diǎn)

    成交量或逐漸下降

    市場(chǎng)人士分析，6、7月是決定下半年樓市走勢(shì)的關(guān)鍵，如果價(jià)格升幅太大，則剛性需求的意愿將減小，換樓客和投資客比例將大幅增加。到9~10月份，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)短期的低谷期，成交量將有大幅增長(zhǎng)。但在下半年一手樓價(jià)無優(yōu)惠信號(hào)出現(xiàn)之前，整體市場(chǎng)成交量將逐漸下降。

    中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陶琦：

    下半年成交量將繼續(xù)保持高位波動(dòng)，價(jià)格出現(xiàn)快速上升。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心：

    下半年樓市成交量可能逐漸下降，整體價(jià)格預(yù)計(jì)比年初上升10%左右。

    其他因素

    政策面：

    應(yīng)不會(huì)出臺(tái)嚴(yán)厲措施

    陶琦認(rèn)為，目前直接或間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策均趨向利好，如降低營(yíng)業(yè)稅、下調(diào)資本金以及低價(jià)土地的推出等，都體現(xiàn)了政府的放松和鼓勵(lì)傾向。因此他相信下半年政策將在較大程度上容忍樓價(jià)的上漲，以柔性政策為主，而不會(huì)出臺(tái)嚴(yán)厲的打擊政策。

    上海某開發(fā)商龔先生認(rèn)為，市場(chǎng)不要期望近期還有房地產(chǎn)優(yōu)惠措施出臺(tái)。但國(guó)家去年推出的部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策在年底就要告一段落，是否繼續(xù)還不確定，因此這也可能刺激購(gòu)房者在政策過期之前入市，再次支撐房?jī)r(jià)上漲。

    心理面：

    通脹預(yù)期致入市動(dòng)力

    業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，通脹并不一定如期而至，但目前對(duì)民眾心理上的影響力日趨強(qiáng)烈，特別是有產(chǎn)一族更是加速了資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。

    某地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人姜君聰認(rèn)為，國(guó)際大宗商品價(jià)格近期很可能出現(xiàn)回調(diào)，市場(chǎng)對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然比較謹(jǐn)慎，大量投資者入市恐怕還要等一段時(shí)間。

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