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建行收緊房地產(chǎn)信貸點(diǎn)評
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-3-18
- 【搜索關(guān)鍵詞】：銀行業(yè) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
- 中研網(wǎng)訊：
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3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的北京遠(yuǎn)豪置業(yè)有限公司、北京中信新城房地產(chǎn)有限公司、中國兵器裝備集團(tuán)公司旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三次刷新北京“地王”紀(jì)錄。
2010年中國信用卡市場研究報(bào)告 據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2008年12月底，信用卡市場發(fā)卡量達(dá)14232.9萬張，2010年中國網(wǎng)上銀行市場研究報(bào)告 據(jù)《2008中國網(wǎng)上銀行調(diào)查報(bào)告》顯示：中國網(wǎng)上銀行總體發(fā)展繼續(xù)保持快速增長的勢頭，用戶量及2010年中國體育保險(xiǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及對策分析報(bào)告 體育保險(xiǎn)，作為保險(xiǎn)領(lǐng)域的一個(gè)重要組成部分，已經(jīng)有一百多年的發(fā)展歷史了，在西方發(fā)達(dá)國家得到了充2010年銀行卡市場前景展展望分析及投資前景預(yù)測咨詢報(bào) 【出版日期】 2010年3月 【報(bào)告頁碼】 617頁 【圖表數(shù)量】 144個(gè) 【印
不過，在房地產(chǎn)信貸全面收緊的這一刻，更多的房地產(chǎn)公司恐將經(jīng)歷一輪殘酷的信貸緊縮“陣痛期”，而且這次“陣痛”注定要比以往更加強(qiáng)烈：銀監(jiān)會的嚴(yán)查，極度壓縮了信貸資金挪用房產(chǎn)開發(fā)的種種“灰色地帶”；銀行的嚴(yán)審，更讓小地產(chǎn)公司獲取銀行信貸成為一種奢望。
“超IPO”貸款門檻
今年初，建行各分行信貸部先后接到總行下發(fā)的幾項(xiàng)關(guān)于收緊房地產(chǎn)信貸的最新通知：一是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸項(xiàng)目全部遞送總行審批；二是原則上不能給地王項(xiàng)目提供貸款；三是去年已審批的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸授信，在6月30日進(jìn)行新老劃斷：即6月30日之前的授信資金仍由分行審批撥付，但7月1日起授信資金審批權(quán)將轉(zhuǎn)交給總行。
“現(xiàn)在10個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上報(bào)總行審批，基本8-9個(gè)不能通過�！币晃唤ㄐ行刨J部人士透露，“土地儲備貸款基本是見一個(gè)斃掉一個(gè)�！�
但這并不意味著建行關(guān)閉了對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的信貸大門�！爸灰|(zhì)地很好的地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，我們還會報(bào)給總行審批。不過要拿到貸款，基本得通過一次類似IPO標(biāo)準(zhǔn)的考核�！鄙鲜鼋ㄐ行刨J部人士表示。
多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款被否決的經(jīng)歷，讓他摸索出六項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：一是申請的房地產(chǎn)公司必須有知名度；二是銀行內(nèi)部評級至少達(dá)到AA級以上；三是連續(xù)三年盈利；四是貸款項(xiàng)目的土地儲備價(jià)值偏低，確保較高的利潤率；五是房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最好位于市中心地段，抗風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)；六是房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)自有資金必須達(dá)到35%以上。
“這個(gè)要求可能比IPO更嚴(yán)格。”他笑言，在房地產(chǎn)公司申請項(xiàng)目開發(fā)貸款時(shí)，他常常直接亮出自己的底牌：假如房價(jià)下跌25%-30%，這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否仍能全部銷售，且銷售收入足以全額償還項(xiàng)目開發(fā)貸款。
“有些房地產(chǎn)公司覺得這個(gè)要求自己很難滿足，也就只能考慮從其他路徑募集資金了�！彼嬖V記者。即使是有些房地產(chǎn)公司“幸運(yùn)地”擁有去年建行審批通過的開發(fā)貸款授信額度，能否在6月30日之前全部兌現(xiàn)，也很難說。
記者了解到，要成功兌現(xiàn)這筆授信，房產(chǎn)開發(fā)商首先必須擁有最少35%的項(xiàng)目開發(fā)自有資金，而且銀行還會全程監(jiān)控信貸投放進(jìn)度，即根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目不同的開發(fā)階段，將授信資金分期投放到貸款企業(yè)�！吧踔疗髽I(yè)想拿信貸資金打兩天新股的機(jī)會，都沒有了�！痹摻ㄐ腥耸恐毖�。
封堵“灰色通道”
除了申請貸款變得不易，房地產(chǎn)公司融資的灰色通道也正變得越來越窄。
一些房地產(chǎn)公司曾利用關(guān)聯(lián)公司的倉庫或廠房向銀行申請流動(dòng)性貸款或固定資產(chǎn)抵押貸款，然后將這筆貸款再挪用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“救急”。
一位房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人透露，他旗下有一家倉儲物流公司與加工制造公司，曾經(jīng)屢試不爽的固定資產(chǎn)抵押貸款“大挪移”。不過，由于《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》的實(shí)施，現(xiàn)在已沒有施展空間。
“現(xiàn)在銀行對固定資產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放相當(dāng)嚴(yán)格，首先要看有沒有真實(shí)的貿(mào)易合同，再由銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部與行長二級審批，最后錢直接打到收款企業(yè)的賬戶，等于貸款企業(yè)看不到一分錢在自己賬戶劃轉(zhuǎn)，基本斷絕了貸款企業(yè)套用這筆貸款用于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的路子�！痹撠�(fù)責(zé)人說。
后來，他們還試圖將流動(dòng)性貸款用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，但2月20日實(shí)施的《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》再次打破了他們的計(jì)劃。一位銀行信貸部負(fù)責(zé)人透露：“盡管流動(dòng)性貸款資金現(xiàn)在還可以直接撥放到貸款企業(yè)賬戶，但將來的運(yùn)作模式會更類似于專戶管理模式，確保企業(yè)不會挪用流動(dòng)性貸款投進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。”
甚至連這位房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人視為“救命稻草”的信托產(chǎn)品融資模式，目前也如同雞肋�！昂秃脦准毅y行談過能否發(fā)行銀行信托產(chǎn)品替房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資，但還是吃了閉門羹�！�
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以往替房地產(chǎn)公司發(fā)行信托產(chǎn)品主要有兩種渠道，一是信托公司自有渠道發(fā)行集合理財(cái)類信托產(chǎn)品，二是銀信類房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品。但目前，前者的融資成本已高達(dá)基準(zhǔn)貸款利率%2B10%，讓很多房地產(chǎn)公司感覺代價(jià)過高；后者則幾乎不被放行。
“以前有些房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行貸款要求，但風(fēng)險(xiǎn)可控，盈利預(yù)期又高，只要總行批復(fù)同意，我們會找投資銀行部協(xié)助他們發(fā)行信托產(chǎn)品募資。但現(xiàn)在所有銀信產(chǎn)品都得先到銀監(jiān)會備案報(bào)批，還很難被批準(zhǔn)�！鄙鲜鲢y行信貸部人士指出。 - ■ 與【建行收緊房地產(chǎn)信貸點(diǎn)評】相關(guān)新聞
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