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中研網(wǎng)訊：

2011-2015年中國房地產(chǎn)中介市場動態(tài)及未來發(fā)展?jié)?/span>

【出版日期】 2010年10月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【

2011-2015年中國淋浴房市場深度研究及需求盈利預(yù)

【出版日期】 2010年10月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【

2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)市場投資潛力及發(fā)展盈利

【出版日期】 2010年9月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

2010年土地儲備行業(yè)風(fēng)險分析報告

本報告旨在為有意投資土地儲備行業(yè)的投資者服務(wù)，報告對土地儲備行業(yè)2009年的運行情況進(jìn)行了詳

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　　2010年9月29日，持續(xù)了半年之久的綠景地產(chǎn)重組事宜終于塵埃落定：廣州天譽退居綠景二線股東位，并打包帶走原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)；海航置業(yè)成為第一大股東；而綠景則變身為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

　　此次重組是廣州天譽及海航集團(tuán)的“雙贏”。而第三方的綠景地產(chǎn)，在這次重組之中，僅僅扮演一個提供資產(chǎn)交易平臺的“殼資源”—舊股東去了，新股東來了，留給綠景只是一個看似勉強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)模式。

　　根據(jù)綠景地產(chǎn)《重大資產(chǎn)出售、發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易報告書》公告，此次重組共分為兩大部分：公司擬向現(xiàn)控股股東廣州天譽以3.4億元出售全部正常經(jīng)營的子公司股權(quán)及7個地產(chǎn)項目。增發(fā)1.4億股，共計15億元購買海航置業(yè)旗下三大商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　成立于1988年的綠景地產(chǎn)，到現(xiàn)在已經(jīng)數(shù)不清是第幾次進(jìn)行資產(chǎn)重組了。其前身為瓊能源公司，是國內(nèi)最早進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司之一，1992年，瓊能源成功上市。但老資歷卻并未給它帶來任何的好處。而走馬燈式的易主，卻成為了綠景地產(chǎn)代名詞。

　　瓊能源、瓊能源A、ST瓊能源、恒大地產(chǎn)、S綠景……一路數(shù)來，綠景地產(chǎn)更名數(shù)次，而每一次的易主無一例外的存在著資本運作的影子。2006年，廣州天譽房地產(chǎn)開發(fā)公司以7889萬元獲得26.89%的股權(quán)占有比例，以現(xiàn)金支付的方式從許家印的恒大地產(chǎn)手中接過了綠景的大旗。

　　四年之后，綠景的各項地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻與火熱的地產(chǎn)市場背道而馳，長期處于原地踏步的狀態(tài)：除去此前自有的東山華庭項目及金碧御水項目外，未有新項目開發(fā)。而目前的可售面積共計僅10萬平方米左右。在2010年7月，綠景地產(chǎn)半年年報顯示：今年公司凈利潤為-2763萬元。同比下降194.5%。每股收益-0.1495元，同比下降197.5%。

　　小量的項目開發(fā)對比巨大的虧損幅度，使得綠景地產(chǎn)在地產(chǎn)大鱷匯聚的西南不具備任何的市場競爭力。而老東家天譽集團(tuán)在08年遭受債務(wù)危機(jī)，這使得天譽選擇了“割肉”求存—轉(zhuǎn)讓綠景。

　　事實上，此次重組在2009年就已經(jīng)開始籌備。2009年綠景年報顯示：在營業(yè)利潤及凈利潤雙雙下滑之時，其現(xiàn)金流凈額卻同比增長18倍，高達(dá)8685.57萬元�！熬薮蟮默F(xiàn)金流凈額可以看做是前期準(zhǔn)備，因為需要大量的自有資金才能進(jìn)行重組。”合富輝煌研究部首席分析師黎文江對時代周報記者稱。同年，綠景地產(chǎn)總資產(chǎn)僅為5.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率38.21%，而此時，房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率卻為156.46%。2010年半年報顯示，綠景今年未有一個新項目開工。零開工、充足現(xiàn)金流及低負(fù)債率，一切都為重組做好了準(zhǔn)備。

　　2010年3月，綠景地產(chǎn)宣布停牌以進(jìn)行重大重組事宜。3月23日，綠景地產(chǎn)原“天譽大廈”更名為“海航大廈”，海航入主初見端倪。6月，綠景地產(chǎn)各項重組事宜進(jìn)入審批。9月29日，最終方案最終成型。

　　根據(jù)此次重組方案，綠景地產(chǎn)向其原第一大股東廣州天譽集團(tuán)出售旗下7大地產(chǎn)業(yè)務(wù)�？偨灰變r格為6億元，除去綠景地產(chǎn)全額現(xiàn)金分配利潤的2.5億元，天譽集團(tuán)以現(xiàn)金支付剩下3.5億元。

　　“此次重組有些不太正常，作為老股東的天譽，股權(quán)沒動不符合常規(guī)借殼常理，而以現(xiàn)金購買擬讓出股權(quán)，無論是現(xiàn)金壓力還是稅務(wù)問題上，都顯得多此一舉�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士對時代周報記者稱。

　　據(jù)了解，在企業(yè)重組的過程中，企業(yè)通常為規(guī)避所得稅現(xiàn)行納稅業(yè)務(wù)而盡量避免現(xiàn)金交易。天譽出讓綠景已早在市場預(yù)期，但在其資金已處于緊張狀況下，卻采用現(xiàn)金支付的方式，令市場有些錯愕。

　　“其實，天譽的資本運作早在2008年就開始了，這次重組也不過是一場資本的運作游戲罷了�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士對時代周報記者介紹。在整個重組方案揭曉后，天譽不僅以6億元預(yù)估價獲得綠景旗下核心贏利資產(chǎn)，并且股權(quán)比例未受到?jīng)_擊。按重組當(dāng)日收盤價計算，其所持股票市值約為5億元。

　　更令市場覺得蹊蹺的是：2009年為了償還雷曼貸款，天譽置業(yè)將其全資子公司城建天譽轉(zhuǎn)讓給海航酒店，獲得了11.02億元的現(xiàn)金流。而當(dāng)重組方案揭曉后，這一才被天譽賣出的項目，卻在此次重組中，被綠景100%股權(quán)二度回購。

　　“城建天譽股權(quán)出讓使得天譽當(dāng)時便獲得了11.02億元現(xiàn)金，而扣除此次重組支付的6億元，加上其未變動的股權(quán)總價5億元，前后它獲得了10億元。”上述知情人士對時代周報記者稱。

　　而當(dāng)時代周報記者致電天譽集團(tuán)時卻被告知：“天譽不接受媒體的訪問”�！斑@樣的市場行為顯得不合常理，其背后當(dāng)然有隱秘的原因”。國際商務(wù)策劃師崔元星對時代周報記者稱。單從賬面上分析，重組之后，天譽第二股東的身份已持有本集團(tuán)6億元預(yù)估值的資金額度及不變的股權(quán)份額，而城建天譽股權(quán)的一個輪轉(zhuǎn)，卻讓天譽集團(tuán)度過債務(wù)危機(jī)。

　　9月29日，受重組方案推出的影響，綠景股價呈一字型上漲，截至記者發(fā)稿時，其股價至9.77元，雖距離天譽增發(fā)股價10.77元還有一段距離，但重組后的市場反應(yīng)，對仍處于債務(wù)糾紛中的綠景及天譽來說，不失為利好的消息。

　　作為此次重組的另一主角海航置業(yè)，此次重組后以42.5%的股權(quán)一躍成為綠景第一大股東，并借助綠景將其酒店業(yè)務(wù)成功借殼上市。在天譽退居二線，帶走此前地產(chǎn)項目后，迎接海航的，則是一個純粹的空殼。

　　“此前對于國內(nèi)比較小的房地產(chǎn)上市公司來說，日子是比較難過的，不僅它們的市場份額不大，融資平臺也更嚴(yán)格，綠景此前住宅地產(chǎn)發(fā)展得并不好，沒有引起太大的市場反應(yīng)，轉(zhuǎn)向做商業(yè)可以試試看”。黎文江對時代周報記者稱。

　　此次重組，綠景定向增發(fā)2億股注入海航三大項目：城建天譽及酒店管理公司100%股權(quán)及燕京飯店45%的股權(quán)。不過，上述業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者表示， “實質(zhì)上，綠景納入的海航旗下三家公司其實屬于海航旗下比較弱的項目，并不具備商業(yè)地產(chǎn)的競爭力”。

　　根據(jù)綠景地產(chǎn)公司收購報告書中顯示：此次置入綠景旗下的城建天譽公司評估值為14億元、酒店管理公司股權(quán)評估值0.39億元、燕京飯店評估值0.79億元，總計15.18億元。

　　早在2008年，海航航空公司曾以6.2億元價格受讓燕京飯店45%的股權(quán)，后因燕京飯店2009年利潤未達(dá)到評估報告標(biāo)準(zhǔn)宣告失敗。然而，此次綠景的買入價格卻僅為0.79億元，以低于當(dāng)初近八倍的價格買入同比例股權(quán)后，燕京飯店評估后增值率高達(dá)327.5%。這一評估值，與燕京飯店自身的贏利狀況相悖。據(jù)公開資料顯示：燕京飯店負(fù)債額2010年合計9.91億元，較2008年上漲了57%，凈利潤自2008年至今呈現(xiàn)逐年下跌的情況：2008年其利潤總額僅為-7069元，而至2010年則下跌至-0.21億元。

　　除此而外，海航酒店管理公司凈利潤也僅為895萬元，并不具備使綠景地產(chǎn)成為商業(yè)地產(chǎn)公司的實力�！巴ㄟ^購買酒店想成為商業(yè)地產(chǎn)只能是一種炒作，因為真正的商業(yè)地產(chǎn)公司不會去做什么酒店開發(fā)，至于酒店管理公司，更不具備任何的實際效果”。國際商務(wù)策劃師崔元星對時代周報記者表示。

　　由此看來，綠景重組打出的“商業(yè)地產(chǎn)”旗號，目前并不能經(jīng)得起市場的推敲�！澳壳拔覀兣c綠景的合作僅僅處于提示性公告發(fā)布的階段，至于綠景是否會給海航帶來品牌效應(yīng)，現(xiàn)在說起來還為時過早了一些”。海航集團(tuán)負(fù)責(zé)品牌宣傳的王向東先生對時代周報記者表示。

　　“在我看來這對于海航來說是件好事，之前不好賣不代表以后也不好，市場不是靜態(tài)的來看待，資本是靠腳來投資的”。國信證券分析師區(qū)瑞明對時代周報記者笑稱。

　　“我本人并不贊成這種模式，海航現(xiàn)在還不是真正的地產(chǎn)品牌，因為它沒有項目，而通過土地、房市、股市之間所做的配合，只是一個更大的泡沫”。崔元星對時代周報記者稱。

　　“綠景地產(chǎn)的商業(yè)道路，業(yè)內(nèi)并不看好，它只是一個尷尬的角色，雖然海航旗下?lián)碛卸鄠€商業(yè)地產(chǎn)項目，但綠景日后能分到多少，現(xiàn)在并不好說”。上述業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者總結(jié)道。

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綠景地產(chǎn)重組方案點評