保利地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市的戰(zhàn)略已經(jīng)越來(lái)越明顯。

　　不久前保利地產(chǎn)公布其前9個(gè)月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，2010年1-9月，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額413.96億元，勢(shì)頭很猛，但是據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在整個(gè)1至8月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中，保利地產(chǎn)二、三線城市所取得的銷(xiāo)售已經(jīng)超過(guò)了整體業(yè)績(jī)的三分之二。

　　不斷開(kāi)拓新的城市，向二、三線城市滲透，保利地產(chǎn)上半年發(fā)展策略并不保守，拿地頻頻，在將自己定位為成長(zhǎng)型企業(yè)這樣的認(rèn)識(shí)下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市成為保利地產(chǎn)未來(lái)幾年可持續(xù)發(fā)展的保證。

　　保利轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

　　不久前，保利地產(chǎn)剛剛公布了9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，其公告顯示，2010年9月份，該公司實(shí)現(xiàn)簽約面積87.87萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額91.29億元再創(chuàng)新高。而前面1-9月保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積482.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.09%；實(shí)現(xiàn)簽約金額413.96億元。

　　9月的業(yè)績(jī)向好并不出乎意外，國(guó)內(nèi)不少房企都趕上這一波熱潮，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科9月份銷(xiāo)售便達(dá)到了142億元。

　　同時(shí)，保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上面仍然非常積極。數(shù)據(jù)顯示，9月保利分別在福州、廣州、常州、成都、東莞、南昌等地共取得9幅地塊，總新增土地面積達(dá)82萬(wàn)平方米，當(dāng)中成都新增土地面積將近20萬(wàn)平方米，花費(fèi)資金達(dá)到了87.5億元。

　　其中，福州市晉安區(qū)東南電化廠地塊成交金額最大，總價(jià)達(dá)33.4億元。該地塊由保利地產(chǎn)旗下廣州金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于9月2日以拍賣(mài)方式取得，用地面積21.3068萬(wàn)平方米，樓面價(jià)4695元/平方米，用地性質(zhì)為商住用地。項(xiàng)目擬引入合作方共同開(kāi)發(fā)。

　　保利地產(chǎn)通過(guò)掛牌方式分別以18億元和7.45億元取得廣州荔灣區(qū)舊龍溪路高爾夫球場(chǎng)兩幅居住用地和東莞松山湖新城一幅商住用地，并通過(guò)旗下3家全資子公司以掛牌、拍賣(mài)及合作方式取得常州、南昌各一幅地塊和成都共兩幅地塊，成交總價(jià)分別為6.3億元、8.24億元和5.27億元、4.27億元。

　　保利控股子公司成都市新都區(qū)保利投資有限公司也以4.57億元取得一塊商住用地。

　　不過(guò)，從保利拿地的區(qū)域來(lái)看，保利的發(fā)展策略已經(jīng)有所調(diào)整，即從以往的專(zhuān)注于一線城市，延伸到了二線城市，而且比重正在逐漸增大。其中，重慶、成都、武漢、佛山等二線城市的土地儲(chǔ)備已經(jīng)占據(jù)了重要位置，武漢地區(qū)的土地儲(chǔ)備更是趕超了總部廣州。

　　“一般都在出差，往返于多個(gè)城市�！北＠�地產(chǎn)內(nèi)部一位高層在與時(shí)代周報(bào)記者私下交流時(shí)曾透露，為了保證各地的拿地、施工以及銷(xiāo)售等計(jì)劃，保利內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)往來(lái)于全國(guó)多個(gè)城市。

　　而在“三年再造一個(gè)保利”的壓力下，保利不得不保持高速運(yùn)轉(zhuǎn)，據(jù)稱(chēng)，保利需要保持30%的增長(zhǎng)。此前保利的成長(zhǎng)非�？�，數(shù)據(jù)顯示，其上市三年，總資產(chǎn)、凈利潤(rùn)均膨脹了5倍以上，但這三年多里面，保利地產(chǎn)發(fā)展的重心已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移到了二線城市。

　　2007年，包頭保利花園作為保利地產(chǎn)的第一個(gè)二線城市項(xiàng)目開(kāi)售，這似乎是吹響了保利進(jìn)軍二線城市的號(hào)角，隨后，保利地產(chǎn)逐漸進(jìn)入全國(guó)多個(gè)城市。保利2009年全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中，一線城市占47%，二線城市占53%，這是保利上市以來(lái)，二線城市收入首次超過(guò)一線城市。

　　而到今年，其二線城市銷(xiāo)售收入已經(jīng)占據(jù)了整體收入的三分之二，成為保利持續(xù)發(fā)展的主要?jiǎng)恿�。從保利布局全�?guó)的子公司來(lái)看，重慶、成都、武漢、長(zhǎng)沙、南昌、杭州、南京等，保利已經(jīng)在全國(guó)十一個(gè)省設(shè)立了子公司。

　　今年上半年的前幾個(gè)月，保利地產(chǎn)推出產(chǎn)品并不多，但近幾個(gè)月，保利地產(chǎn)推盤(pán)的節(jié)奏驟然加快。時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)9月所拿地的區(qū)域中，一線城市的比重非常小。

　　事實(shí)上，在非一線城市的業(yè)務(wù)比重高，也成為了分析師看好保利的一個(gè)原因，高華證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫賢兵便認(rèn)為，保利地產(chǎn)在非一線城市的土地儲(chǔ)備和凈資產(chǎn)價(jià)值占比分別達(dá)到了76%、54%，而他們預(yù)計(jì)這些區(qū)域的合同銷(xiāo)售表現(xiàn)將好于一線城市。

　　重心轉(zhuǎn)移將成趨勢(shì)

　　去年年底，萬(wàn)科的王石便拋出了“泡沫正向二三線城市轉(zhuǎn)移”的言論，引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)于二三線城市是否存在泡沫的爭(zhēng)論。然而，不爭(zhēng)的事實(shí)是，一些大型的開(kāi)發(fā)商早已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入國(guó)內(nèi)的二三線城市，并且這一比重仍在逐漸加大。

　　萬(wàn)科的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)反映出，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額仍然遙遙領(lǐng)先，但其在二三線城市的布局同樣非常之高。其2009年年報(bào)顯示，萬(wàn)科2009年共獲取新增項(xiàng)目44個(gè)，其中二三線城市占比超過(guò)了90%，平均地價(jià)2401元/平方米，與2007年相比下降29.5%。

　　萬(wàn)科目前已進(jìn)入全國(guó)三十多個(gè)城市市場(chǎng)。除京滬廣深四個(gè)一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市對(duì)萬(wàn)科整體的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)做出了較大貢獻(xiàn)。

　　值得注意的是，萬(wàn)科在杭州、佛山、寧波、沈陽(yáng)、珠海等二、三線城市的盈利能力均高出公司平均水平；而以重慶為代表的部分二線城市，由于進(jìn)入較晚，產(chǎn)品尚未大規(guī)模進(jìn)入結(jié)算，未來(lái)有望成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。而其新增項(xiàng)目也多來(lái)源于二線城市，如沈陽(yáng)、昆明、無(wú)錫、西安、福州、武漢和長(zhǎng)沙等。

　　金地也是如此。2009年，金地新增土地面積中，二三線占據(jù)81.9%，從2010年規(guī)劃看，金地年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目43個(gè)，計(jì)劃新開(kāi)工面積388.85萬(wàn)平方米，主要集中在天津、南京、沈陽(yáng)、西安、東莞等地。

　　實(shí)際上，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新曾在與時(shí)代周報(bào)記者交流時(shí)，告訴記者，目前一線城市土地稀缺，未來(lái)會(huì)有更多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入二三線城市，這些市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈。

　　滿堂紅高級(jí)主任肖文曉則向時(shí)代周報(bào)記者表示，在過(guò)去的十年之中，一線城市的市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，而且，一線城市拿地的成本較高，企業(yè)如果希望保持持續(xù)發(fā)展，必須進(jìn)入到二三線城市。

　　他認(rèn)為，房企至少需要擁有兩到三年的土地儲(chǔ)備，這是房企必不可少的，因此，由于一線城市的門(mén)檻問(wèn)題，布局二三線城市便順理成章了。

　　不過(guò)，也有地產(chǎn)企業(yè)高層在與時(shí)代周報(bào)記者溝通時(shí)談到，未來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整將成為一種常態(tài)。而從目前國(guó)內(nèi)各個(gè)地方的調(diào)控政策來(lái)看，幾大重點(diǎn)城市的調(diào)控政策明顯強(qiáng)于二三線城市，也不排除房企有這方面的考慮。

　　肖文曉則認(rèn)為，或許各地的地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的想法有所不同，而且這一輪調(diào)控中重點(diǎn)城市的政策的確也要嚴(yán)格一些，但是，這并非房企所考慮的主要問(wèn)題，土地成本過(guò)高才是重點(diǎn)。

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