萬(wàn)科“逆市”放量搶“房票”

　　“一開(kāi)始確實(shí)為住總?cè)f科·金域華府捏了一把冷汗。”梁煒表示。梁煒的擔(dān)心不是空穴來(lái)風(fēng)。數(shù)據(jù)顯示，5月份北京商品房期房住宅簽約套數(shù)為6139套，環(huán)比4月下跌了1.3%。6月上旬，北京一手住宅成交總量2315套，與5月上旬相比下跌了近5%，與5月下旬相比下跌了12%。在市場(chǎng)成交連續(xù)低迷的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)卻更加激烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京6月份有42個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中大多數(shù)是純新盤(pán)。在這種形勢(shì)下，住總?cè)f科·金域華府一次性入市近千套房源，被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為冒了一定風(fēng)險(xiǎn)的逆市而上。

　　不過(guò)，萬(wàn)科自己卻不這么看。北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁表示，住總?cè)f科·金域華府一次性推出近千套房源，并非逆市而為，恰恰正是對(duì)行業(yè)大勢(shì)的準(zhǔn)確把握�！�2011年即將過(guò)半，樓市的調(diào)控大勢(shì)已經(jīng)非常清楚，如果這個(gè)時(shí)候還一步步試探市場(chǎng)反應(yīng)和政策走向，才真正是逆市而為�！�

　　在肖勁看來(lái)，萬(wàn)科現(xiàn)在的策略很明確，積極配合政府的調(diào)控政策，不捂盤(pán)惜售，堅(jiān)持一房一價(jià)。“其實(shí)現(xiàn)在調(diào)控的大勢(shì)也就是市場(chǎng)的走勢(shì)，作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須順勢(shì)而為，這既是對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，也是對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)�！�

　　肖勁所說(shuō)的，也是萬(wàn)科一貫的策略，無(wú)論是2008年的樓市低谷，還是2009年2010年的房?jī)r(jià)飆升，萬(wàn)科一直都是堅(jiān)持不囤地、不捂盤(pán)。在一位長(zhǎng)期關(guān)注萬(wàn)科的市場(chǎng)人士看來(lái)，這也正是萬(wàn)科的獨(dú)到之處。他表示，當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)，萬(wàn)科總是能率先把握市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)做出調(diào)整，這已經(jīng)成為萬(wàn)科的一個(gè)品牌符號(hào)。

　　精準(zhǔn)調(diào)控下投機(jī)需求已基本被擠出

　　房屋交易權(quán)屬數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月份北京新建商品住房成交中 ，89.6%為首次購(gòu)房，9.4%為本市居民改善性購(gòu)房。本市戶(hù)籍居民購(gòu)房比重達(dá)到91%，較新政前提高了40個(gè)百分點(diǎn)。北京住房市場(chǎng)的投機(jī)投資需求已經(jīng)基本被擠出。

　　在這種情況下，首次置業(yè)和改善性剛需已經(jīng)成為入市樓盤(pán)爭(zhēng)相搶奪的核心客戶(hù)群。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，京城樓市近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，近九成新盤(pán)主推100平方米以下中小戶(hù)型。而在5月份北京銷(xiāo)售排名前十樓盤(pán)中，有7個(gè)樓盤(pán)為主力戶(hù)型90平方米以下中小戶(hù)型。針對(duì)首置和改善性需求的婚房、教育地產(chǎn)等置業(yè)專(zhuān)題也明顯增多。

　　多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，在限購(gòu)、限價(jià)和限貸等一系列調(diào)控措施下，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入供大于需的買(mǎi)方市場(chǎng)。入市項(xiàng)目的核心客戶(hù)定位必須更加精準(zhǔn)，才能取得好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　住總?cè)f科·金域華府千套房源的成功入市，正是精準(zhǔn)定位核心客戶(hù)的一個(gè)范例。據(jù)了解，在開(kāi)盤(pán)兩日簽約的近600套房源中，客戶(hù)以自住型首次置業(yè)為主，有超過(guò)五成以上是來(lái)自中關(guān)村的IT白領(lǐng)。不過(guò)，這一策略也對(duì)品牌口碑和項(xiàng)目品質(zhì)提出了更高的要求。一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，在市場(chǎng)低迷時(shí)，七成以上購(gòu)房者將開(kāi)發(fā)商品牌列為購(gòu)房的首要考量因素。

　　北京樓市下半年成交低迷和局部回暖并存

　　“從現(xiàn)在一些項(xiàng)目的熱銷(xiāo)來(lái)看，僅用成交低迷來(lái)概括全部的北京樓市表現(xiàn)已經(jīng)不太恰當(dāng)�？赡茉诮衲晗掳肽陿鞘袝�(huì)出現(xiàn)成交低迷和局部回暖并存的狀態(tài)�！绷簾槺硎�。

　　一方面，通州等區(qū)域樓市仍然低迷。據(jù)了解，6月份，通州城區(qū)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)H有富力·金禧花園和天時(shí)名苑等少數(shù)老盤(pán)。根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過(guò)近半年的庫(kù)存積壓，通州商品房庫(kù)存超過(guò)2萬(wàn)套，占全市庫(kù)存比例接近三成。庫(kù)存壓力加大了通州房?jī)r(jià)整體下調(diào)的可能。在分析人士看來(lái)，上述因素都使該區(qū)域的項(xiàng)目在推盤(pán)時(shí)更加謹(jǐn)慎，短期內(nèi)難改低迷走勢(shì)。

　　與此同時(shí)，2010年表現(xiàn)黯淡的京北樓市，因?yàn)槠放崎_(kāi)發(fā)商純新項(xiàng)目的陸續(xù)放量，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在6月計(jì)劃入市的42個(gè)項(xiàng)目中，海淀和昌平等京北區(qū)域就占據(jù)了1/3以上，為計(jì)劃入市樓盤(pán)最多的區(qū)域。除了已經(jīng)成功開(kāi)盤(pán)的住總?cè)f科·金域華府，該區(qū)域還有納帕瀾郡、金隅·觀瀾時(shí)代等多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)或即將入市，其主打戶(hù)型均包括了80-90平方米左 右 的 兩 居 ， 兼 有 改 善 型 三 居 戶(hù)型，產(chǎn)品類(lèi)型較豐富。

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• ·2011年重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)及投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報(bào)告
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• ·2011年3月安徽房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
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• ·2011年3月上海房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
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