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中研網(wǎng)訊：

記者：8月8號晚上八點，北京奧運順利召開了。奧運的到來，給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了什么樣的影響？

陳真誠：奧運會對中國房地產(chǎn)市場尤其對北京及部分有奧運項目城市的房地產(chǎn)市場起到了一定的促進作用。首先，奧運會帶動和加速了道路與綠化等城市建設(shè)及其它相關(guān)公用設(shè)施的建設(shè)或完善。一方面，在北京等城市，政府為奧運場館及城市建設(shè)、公用設(shè)施建設(shè)或完善等投入了大量資金；另一方面，在政府作為的主導和示范下，大量房地產(chǎn)項目在非公建范圍的道路、綠化等方面的建設(shè)也得到了提質(zhì)，而這些基礎(chǔ)設(shè)施或房地產(chǎn)環(huán)境配套的建設(shè)、完善或提質(zhì)，對房地產(chǎn)來說是很重要的，直接有利于促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其次，奧運會，尤其奧運概念，實際上曾一度拉升了房地產(chǎn)建設(shè)、房地產(chǎn)投資回報、房價上漲的預期，再加上一些企業(yè)作為或其他人為因素的作用，奧運會對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有一定的刺激和促進作用。最后，奧運會在一定程度上提升了北京及其他有奧運會項目的城市的知名度和類比地位，也在一定程度上促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　記者：就北京地區(qū)而言，奧運會對北京房價將會產(chǎn)生什么樣的影響？

陳真誠：就北京地區(qū)而言，奧運會對北京房價本身具有一定的助漲作用，本身在一定程度上具有拉升房地產(chǎn)投資回報和房價上漲的預期。只是，我們應(yīng)理性認識到，一是，這種助漲房價、拉升房地產(chǎn)投資回報和房價上漲預期的作用，其發(fā)力期主要在奧運會舉辦前。隨著奧運會開幕的日益臨近，這種助漲房價、拉升房地產(chǎn)投資回報和房價上漲預期的作用日漸減弱。可以說，隨著奧運會的開幕，這種作用已經(jīng)逼近消失。二是，由于一些企業(yè)作為或其他人為因素的作用和奧運會助漲房價、拉升房地產(chǎn)投資回報和房價上漲預期的作用，奧運概念，已經(jīng)一度被過度炒作。曾經(jīng)的房價上漲，已經(jīng)在相當程度上透支未來上漲空間，在一定程度上透支了未來的有效需求。而經(jīng)歷長時間的市場高熱、房價持續(xù)瘋漲后的整個中國房地產(chǎn)，在政府一系列宏觀調(diào)控下，自去年10月以來就已開始異變。因此，早在奧運會開幕前，奧運會助漲房價、拉升房地產(chǎn)投資回報和房價上漲預期的作用，已經(jīng)開始消退。奧運概念，已經(jīng)開始失去其炒作價值。

記者：奧運會之后中國房地產(chǎn)經(jīng)濟會不會出現(xiàn)蕭條？房價是否會出現(xiàn)拐點?

陳真誠：奧運會之后中國房地產(chǎn)經(jīng)濟會不會出現(xiàn)蕭條？可以明確地說，這與奧運會本身并無太多的直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。只是，不排除這樣一種可能，在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的大環(huán)境下，隨著奧運會成為過去，尤其是由于奧運會助漲房價、拉升房地產(chǎn)投資回報和房價上漲預期的作用的消退，由于奧運概念的炒作價值的消失，可能再次從另一個方面影響一些人或企業(yè)等經(jīng)濟體的心理與未來預期，從而可能進一步在一定程度上影響一些人或企業(yè)等經(jīng)濟體的經(jīng)濟行為，從而對經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響。不過，一般來說，從整體而言，這種影響不會太大，時間也不會太久。

另外，至于奧運會之后房價是否會出現(xiàn)拐點？事實上，在奧運會開幕之前，房價已經(jīng)出現(xiàn)了所謂的價格趨勢拐點。這也就是說，此輪房價已經(jīng)出現(xiàn)了所謂的價格趨勢拐點，是早在奧運會開幕尤其是閉幕之前的事，與“奧運會之后”這個因素本身并無太多的直接關(guān)聯(lián)關(guān)系。只是，也不排除這樣一種可能，隨著奧運會成為過去，不再有奧運會助漲房價、拉升房地產(chǎn)投資回報和房價上漲預期的作用存在。由于不再存在奧運概念的炒作價值，可能再次從另一個方面影響一些人或企業(yè)等經(jīng)濟體對未來房價走勢的預期，從而可能導致未來房價在一定程度上繼續(xù)回調(diào)。不過，一般來說，從整體而言，這種影響也不會太大。

當然，還要看到的是，在未來一段時間內(nèi)，房價的總體趨勢將是繼續(xù)深度下調(diào)。最近，國家統(tǒng)計局也在其官方網(wǎng)站上發(fā)表文章稱，宏觀經(jīng)濟形勢和政策面不支持房價持續(xù)高漲。文章認為，成交量低迷只能說明需求方認為價格不合理，市場觀望氛圍較重，房價自然還會下跌，因此，需求層面不支持房價持續(xù)高漲。按照國內(nèi)目前購房者群體的情況，以及普通百姓的收入增長速度，不足以支撐房價的高位運行狀態(tài)，房價下調(diào)是必然的。而且，供給方面臨的資金困境也不支持高房價。這就是說，房價繼續(xù)下調(diào)，已在國家統(tǒng)計局所代表官方與民間形成了一致性的認識。

　　記者：奧運會之后，中國房地產(chǎn)業(yè)的金融環(huán)境以及投融資趨勢將如何？

陳真誠：事實上，中國正遭遇比較嚴重的通貨膨脹。而且，由于在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的大環(huán)境下，目前仍然潛伏著通貨膨脹可能進一步惡化的危機。因此，中央政府打擊通貨膨脹的壓力仍然很大。

可能是因為在8月份舉辦奧運會，此前輿論所普遍認為的央行為打擊通貨膨脹而理應(yīng)于7月采取的金融性措施，并未在7月或8月出臺。而在奧運會過后，央行很可能進一步采取金融措施打擊通貨膨脹。這種措施，包括可能加息等。這就是說，在奧運會之后，從緊的金融政策，依然將繼續(xù)從緊。而中央政府為解決中小企業(yè)融資難等問題而適當提高商業(yè)銀行尤其地方商業(yè)銀行的信貸規(guī)模之舉，對房地產(chǎn)業(yè)幾乎沒多少作用。實際上，本身并非沖著房地產(chǎn)業(yè)而來�？梢哉f，奧運會之后，中國房地產(chǎn)業(yè)的金融環(huán)境難有大改觀�？傮w來說，房地產(chǎn)業(yè)融資將依然艱難，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力可能進一步加大。在投資方面，將可能出現(xiàn)兩種情況，由于此前的投資慣性和從嚴土地政策作用，房地產(chǎn)投資，與去年同期仍然可能上升，但增幅將繼續(xù)回落。其中，增加的投資部分，將有相當部分來自非銀行或股票市場領(lǐng)域的融資。

記者：認為目前我國樓市中存在什么樣的問題？

陳真誠：總體來說，中國房地產(chǎn)市場存在的主要問題如下：

一是，在當前及未來一定時間內(nèi)，階段性的有效需求不足。

二是，房地產(chǎn)市場的整體一致性觀望情緒彌漫，甚至有一些消費者已經(jīng)從觀望變成了對未來房價下降的明確期望與等待，房地產(chǎn)銷售艱難。

三是，目前現(xiàn)存的現(xiàn)實性的房價絕對值依然很高，而一些開發(fā)商普遍不愿意及時降價到位，正事實性地成為阻礙房地產(chǎn)交易活躍的主要障礙。

四是，在當前及未來一定時間內(nèi)，各地將普遍潛伏著嚴重的階段性供大于求的問題。其中，在非別墅等高端物業(yè)的一般性商品房領(lǐng)域，大量的產(chǎn)品雷同，彼此同質(zhì)化。大量產(chǎn)品定位、目標消費群定位、價格定位等雷同的產(chǎn)品，將形成比較嚴重的結(jié)構(gòu)性供大于求。

五是，與金融運行、管理體系下金融政策能相對有效執(zhí)行不同的是，一級土地出讓的主體是各個地方政府，因此，中央政府的土地政策在一些地方政府普遍遭遇執(zhí)行難或執(zhí)行不到位的問題。

六是，房地產(chǎn)存在著比較嚴重的地區(qū)發(fā)展不平衡等問題.尤其，普遍性地存在縣及縣以下的城市化進程及其房地產(chǎn)發(fā)展不夠的問題。

七是，房地產(chǎn)存在輿論紊亂的問題。

八是，一些機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)存在可能失真的問題，公眾對其數(shù)據(jù)的真實性、可用性存在質(zhì)疑，并有進一步加劇的可能。　

記者：您認為政府應(yīng)該采取哪些措施來解決這些問題，以防止房價的大起大落？

陳真誠：首先是，政府必須重視現(xiàn)實，積極引導市場，以盡可能快地取得更多公眾的信任，以盡可能快地重拾消費者的消費信心，盡可能快地消除市場觀望。

其次是，政府應(yīng)正確認識、積極面對房地產(chǎn)市場存在的階段性供大于求問題，出臺政策以促進市場盡可能快地將之消化掉。

三是，政府應(yīng)出臺政策積極鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新，鼓勵一些房地產(chǎn)項目進行產(chǎn)品功能定位轉(zhuǎn)化，將一些存在過剩的住宅項目向商業(yè)、商務(wù)項目轉(zhuǎn)化。

四是，政府應(yīng)積極規(guī)劃，鼓勵引導農(nóng)村在縣城及其以下的相對集中地區(qū)就地城市化，提高房地產(chǎn)的整體消費能力和房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。

五是，政府應(yīng)積極引導一些房地產(chǎn)企業(yè)及時合理地調(diào)整價格，以盡可能地激活有效需求。

六是，政府應(yīng)加強一些機構(gòu)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集與發(fā)布管理工作。

　　記者：您認為什么時候是最佳購房時機?

陳真誠：對消費者購房來說，雖然在理論上會存在所謂的“最佳購房時機”，但這個“最佳購房時機”事實上很難判斷，也很難把握。消費者在購房實際中，不要過于強調(diào)“最佳購房時機”，而是要重視“合適購房時機”。如果有必要，則應(yīng)結(jié)合市場現(xiàn)狀和未來趨勢分析及自身情況判斷得出每個人不同的“合適購房時機”，然后購房。也就是說，不要盲目跟進而恐慌性地購買，但該買還得及時購買，以提高整體個人購房利益。

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奧運后中國房地產(chǎn)走勢預測