從需求層面看,這一波樓市行情是由在政策優(yōu)惠、企業(yè)促銷(xiāo)優(yōu)惠和前期壓抑需求爆發(fā)的聯(lián)合作用開(kāi)始的,但在年中則更多的是投資型需求跟進(jìn)市場(chǎng)。從成交結(jié)構(gòu)可以看到,09年上海普通住房成交比重逐月下降,單價(jià)在10000元/平方米以下的成交比例從1月的66%下降16個(gè)百分點(diǎn)到6月份的50%,單套面積低于90平方米的住宅交易比例從35%下降到31%;而中高端住宅交易比重持續(xù)上升,單價(jià)超過(guò)17500元/平方米的住宅成交比重從2月的8%上升到6月的23%。單套面積超過(guò)140平方米的住宅比重則從20%上升到31%,中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)分別在3月和5月房展會(huì)上進(jìn)行的調(diào)研結(jié)果也顯示,意愿購(gòu)房用于投資的比重從2.1%上升到7.6%。這表明09年住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的由普通自住需求引發(fā)、到中高端改善型需求進(jìn)一步推動(dòng)、以及投資性需求逐漸介入的特點(diǎn)。

　　上半年的樓市走向與同期信貸投放量有密切關(guān)系。上半年全國(guó)高達(dá)7.37萬(wàn)億元的投放量超過(guò)歷史上任何一年的投放總量,而在本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整中受到外部需求減小的沖擊較小的樓市依然是許多資金避險(xiǎn)保值的渠道。這就使得一方面部分信貸資金流入樓市成為樓市需求,另一方面也帶來(lái)通脹預(yù)期從而刺激潛在需求。但年中銀行放貸節(jié)奏的放緩,且由于前期房?jī)r(jià)已推至較高水平,持幣觀望再次出現(xiàn),為抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,銀監(jiān)會(huì)重申對(duì)“2 套放貸”政策嚴(yán)格執(zhí)行,市場(chǎng)由此產(chǎn)生未來(lái)進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)控政策推出的預(yù)期,改善及投資性需求受到影響,加上淡季影響和去年壓抑的剛性自住需求在上半年成交量大大擴(kuò)大后逐漸消耗,2季度熱銷(xiāo)局面難以為繼,導(dǎo)致7-8月交易量連續(xù)下跌,8月上海住宅成交240.43萬(wàn)平方米(21098套),環(huán)比再減9.69%,至此09年樓市初現(xiàn)與07年同期不一致的走向。

　　9月這一趨勢(shì)仍在繼續(xù),9月前20天住宅日均成交610套/面積66700平方米左右,雖是金九時(shí)期,但交易量比8月依然環(huán)比下滑。從后期來(lái)看,一方面,供應(yīng)偏小和充足的流動(dòng)性將導(dǎo)致價(jià)格短期僵持,另一方面,信貸的放緩和房?jī)r(jià)的新一輪高企抑制了后市需求,第4季度上海樓市預(yù)計(jì)呈現(xiàn)價(jià)格僵持、交易減少的走勢(shì),打折等優(yōu)惠措施重現(xiàn)市場(chǎng)的可能性存在,經(jīng)濟(jì)適用房基地周邊的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　政策方面,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì)近期研究成果表明,09年底的樓市政策基調(diào)以維穩(wěn)為主,具體將從三個(gè)方面著力,第一是穩(wěn)定政策預(yù)期,避免市場(chǎng)認(rèn)為政策有明顯從嚴(yán)傾向而產(chǎn)生大幅波動(dòng),至于2008年底一系列優(yōu)惠措施在09年會(huì)否終止,仍有待觀察;第二是增加土地供應(yīng),盤(pán)活存量土地,從而加大樓市供應(yīng),近期的國(guó)土局動(dòng)作頻頻,已顯出這一跡象;第三是穩(wěn)定房?jī)r(jià),上半年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大過(guò)快的城市需要穩(wěn)定下來(lái)。通過(guò)上述三方面的努力,達(dá)到對(duì)08年底國(guó)務(wù)院131號(hào)的文件精神的貫徹,爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)低端有保障、中端有供應(yīng)、高端有產(chǎn)品的房地產(chǎn)梯級(jí)體系,以促進(jìn)樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

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• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)