投資要點(diǎn)

　　上半年看政策。刺激政策的"留"與"退"是主導(dǎo)今年年底和明年上半年地產(chǎn)股投資的重要因素，我們認(rèn)為中央政府對地產(chǎn)的態(tài)度短期不會發(fā)生轉(zhuǎn)折，也即效力最高的中央層面政策短期不會退出，地產(chǎn)股在今年末和明年初會有一輪超政策預(yù)期的行情。

　　下半年看出口。明年下半年地產(chǎn)面臨的因素似乎都不如今年，如供給、政策支持力度、金融環(huán)境等，應(yīng)該把超預(yù)期因素的關(guān)注重點(diǎn)落在出口。出口對地產(chǎn)的影響從兩方面考慮：

　　一是收入增長提升購買力。首先我們想明確的一個觀點(diǎn)是富裕家庭收入增長對住宅有效需求的提升要高于低收入家庭。占全社會財富70%以上的家庭恐怕才是住宅市場中的真正有效需求，而沿海地區(qū)以出口產(chǎn)業(yè)為主要收入來源的家庭無疑是這部份有效需求中的重要因素。如果出口恢復(fù)超預(yù)期意味沿海地區(qū)的個體經(jīng)營者的收入水平會大幅提高，而09年這部份階層是比較慘淡的一年，明年如果出口出現(xiàn)明顯恢復(fù)，這部份家庭收入水平會發(fā)生巨大反差。這部份階層的購買力得到重新恢復(fù)，考慮其較強(qiáng)的投資購房意識，可能會成為明年地產(chǎn)超預(yù)期的重要因素。

　　二是出口增長連鎖帶來升值壓力對流動性的影響。一般而言，出口的快速回升伴隨貿(mào)易順差，意味私人部門的自主交易將形成對外匯的過度供給，本幣出現(xiàn)升值壓力。因此為穩(wěn)定匯率，央行必須在公開市場買入外匯來吸收過度供給。這樣交易的結(jié)果是中央負(fù)債中現(xiàn)金增加或商業(yè)銀行在中央銀行的存款增加，結(jié)果會導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣數(shù)量上升。如果央行不采取沖銷措施，最終將增加市場流動性，流動性增加將對有典型貨幣特征的房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成支撐。出口恐怕是明年唯一能對地產(chǎn)構(gòu)成超預(yù)期的因素。

　　投資思路。我們提供五條投資思路，部份存在交集的公司可能是更好的選擇。

　　路線一：長期整合優(yōu)勢公司。萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)。

　　路線二：價格上漲推動業(yè)績。冠城大通、北京城建。

　　路線三：業(yè)績鎖定率高。大連友誼、冠城大通、北京城建。

　　路線四：地方市場將強(qiáng)于全國的區(qū)域龍頭。華發(fā)股份、大連友誼。

　　路線五：基本面或管理目標(biāo)出現(xiàn)重大變化。安徽水利、昆百大、南通科技。

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